奥园的头等大事

原创 房小评 中国房评报道

绝不躺平，积极过冬的房企，等来一个好消息。

12月6日，央行宣布于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。

降准并不等于救市，但结合10月份以来的信贷情况看，流动性最紧张的时期已经过去。

有关部门亦多次表态：支持购房者的合理需求，满足首套房、改善性住房按揭需求。

政策暖风已经吹动，但绝非无差别地吹向所有房企，没有做好准备甚至已经躺平的企业，很难感受到暖风扑面。

中国奥园董事局主席郭梓文在12月3日的一场集团工作会议上，对来自全国各地的区域总、财务总、营销总发出这样的宣言：“我们已经做好了在困难中前行的准备，我们立志要成为困难企业成功转型的范本，不仅要在行业寒冬活下去，还要想方设法让企业走得更稳更好！”

喊出“绝不躺平”四个字的房企很多，但要逆转局面，利用困境成为范本的企业，这是排名前列个。郭梓文借此传递奥园渡过难关的决心和信心。

这场会议召开之前，奥园公布了理财产品兑付细则，会议的核心思想是：

奥园当下的头等大事是保理财基金产品的兑付，所有区域都要把主要精力资源用到保兑付这个头等大事上。而保兑付的前提是各区域进入全力保运营、保建设、保交付、保销售的战时状态。

在《致投资者的一封信》中，奥园果断提出“强力监管”，承诺销售回款归属于集团归集权益部分的30%或项目处置后净现金流的30%（比原计划提升5个百分点），归集到投资产品还款监管专户，专项用于本息兑付。

这正是会议召集各大区域负责人参加的原因。在融资端受阻，而预售资金监管收紧的情况下，奥园想要自救的前提是各区域项目正常建设、交付，这样才能将受限资金归集到集团用于兑付。也只有正常交付，才能免除买房人的忧虑，保证奥园的新盘顺利销售，形成良性循环。

今年前11个月，奥园交付量创新高，交付项目70余个，同比增长30%；交付面积超过500万方，同比增长45%。

从这点也可以看出，奥园此前经营状况正常，是因为下半年房地产融资、回款端同时受阻，出现现金流压力，再加上国际评级机构对房地产企业集中下调信用评级，触发境外债券的提前赎回条款，导致奥园陷入财务困境。

根据中期报告，奥园手握现金约683亿元，这些资金不少都是被监管的预售资金。12月份，奥园迎来交房高峰期，旗下数十个项目将陆续交付，各区域若全力保交付，将盘活账面现金，带来可观的回款流入，缓解奥园的资金压力。

就在会议当天，奥园梅州兴宁排名前列项目提前交付，事情正在往奥园希望的方向发展。

作为连续22年的广东省“守合同重信用”企业，奥园这次正在用行动维持“重信用”人设。

这次降准落地，奥园的信用修复策略，恰逢其时。

—奥园的头等大事—

“公司有足够的底蕴与资产作为支撑，有信心完成兑付，奥园各级员工都有责任和义务与客户坦诚沟通，绝不回避问题。”

面对信用修复战，奥园首先摆出了这一态度。

随后，针对理财产品兑付，奥园制定了初步的现金分期和实物资产两种兑付方案。从方案细节可以看出奥园化解资金问题的诚意：

1、合同约定本息足额兑付，一分不少。

2、延期兑付的本金，将按照6%的年化利率向投资者支付逾期利息，对比行业类似方案，这个数字属于较高水平。

3、追加总货值不低于90亿元的优质物业资产用于实物兑付，坚决不用去化难的房源敷衍，同时给出较大的价格折让。

4、奥园还可约定在投资者签订协议2年后按原价回购房产。

5、由于相关理财基金产品的投资人中有相当比例是奥园的员工和家属，奥园强调选房顺序按照基层员工-中层管理人员-高层管理人员，优先保障基层员工。

这份方案有几个关键信息需要关注：

1、奥园的理财产品规模约60亿元，偿付的压力有限，而且大部分资金都投入了大湾区、成都等深耕区域的优质项目，风险可控。

2、投资人的选择较多，可以选择现金分期、实物资产、两者结合，还可以在未来选择开发商回购房产。

3、奥园将兑付完成的期限较之前计划提前了一年，到2023年5月，也就是用不到2年时间，完成兑付。如果后续市场销售情况恢复，这一时间还可能提前。

尽管身处流动性困境，奥园在这份方案中仍然尽可能给出更好的条件，争取投资人支持，积极化解逾期问题。

更重要的是，奥园已经决定将美元债展期交予钟港资本等专业机构去谈判，而把境内的兑付、运营、销售、交付等关系到境内业主和投资人权益的事项优先处理，这无疑是一个好消息。

—奥园的自救行动—

其实，理性人士能够看到，奥园所遇到的问题并非资不抵债，相反其无论土储还是旧改资源都相对优质。有这种底层资产支撑，其面临的困境充其量是流动性困境。

除了上述会议强调的保交付环节，奥园还做了很多工作化解当前的流动性危机。

早在今年9月底，奥园便宣布引入恒基地产李家杰作为战略投资者，定增融资4亿港元。郭梓文亦通过定增向公司输血6亿港元。老板与好朋友带头，为奥园注入约10亿港元。

11月份，奥园以9亿港元出售香港罗便臣道部分物业，预估亏损接近1.77亿港元。尽管如此，奥园为了补充资金宁愿折让出售，足见其处置资产，化解资金问题的决心。

有市场消息称，奥园还拟出售香港葵涌的活化工厦，此外澳洲、加拿大等地的海外项目，都被奥园放在货架上。按照目前的态势，奥园可能会将海外项目出清，以化解资金困局。

11月份，奥园与境内投资人充分沟通之后，完成三笔境内债展期，缓解了短期的兑付压力。

另外，奥园已经决定将美元债展期交予钟港资本等专业机构沟通处置，把关系到境内业主和投资人权益的事项优先处理，这无疑也是一个信号。

综合来看，奥园的自救逻辑是：处置低效资产解燃眉之急；债务展期让资金支出更加有序，从而能够腾出双手解决更为关键的交付和兑付工作；随着促销售、抓回款和保交付、保兑付等系列举措落地，监管账户资金盘活，困局有望逐步化解。不难看出，奥园在面对短期流动性危机时，思路清晰、行动果断。

这也是奥园“立志要成为困难企业成功转型的范本”的核心路径，多措并举全力保障生产经营有序开展，靠自己的能力和债权人的理解合作，走出困境，恢复正常经营。

为了渡过房地产的寒冬，奥园有条不紊地按自救路径前行。随着行业最艰难的时刻过去，相信黎明的那道光会驱走黑暗！