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该项目位于鹿城区七都岛高品街与老涂一街交汇处，整体占地约225亩。规划建设282套低密产品，涵盖234套建面约230-900㎡的现代东方合院，以及48套建面约248㎡的叠拼产品。项目采用南北两园地下联通一体化设计，并规划约15000㎡高端会所。其中，会所室内面积约8000㎡，配备泳池、健身、书吧等多元功能空间，未来将作为示范区率先开放，为业主带来高端、私密且丰富的生活体验。

在温州市区，哪类房子的价值，最经得起时间的考验？或许这十几年的房价走势，已经告诉你答案。

先说核心区的塔尖豪宅，除了如鹿城广场等个别楼盘，绝大部分都扛不住时间流逝的巨大损耗。你看那些有十几年以上房龄的“豪宅界代表”——曼哈屯、中梁首府、金色尚品、置信原墅、公园大地，哪一个不跌得“七荤八素”？

△鹿城广场·锦玉园实景图示意

反观别墅类产品，二十几年前造的华侨花园一二期，现在每套市场价大致在3000-5000万左右，四期瑧园交付也有十多年了，每套普遍在5000万以上。

△华侨花园别墅区实景图示意

显然，近郊别墅相比核心区大平层豪宅更保值，而且时间越久，两者差距拉得越大。

究其原因，我们认为有以下三点：

---别墅的价值主要体现在“地皮”上，土地比建筑物更保值

建筑有个二十年的折旧，就会跟不上时代；而土地七十年后还能自动续期。

---“纯墅类”楼盘太稀少

别墅用地，已经停止供应二十多年，而且如今政策越来越严。容积率＜1.0的，不能搞；独栋不行搞，双拼也不能搞；连“合院”“庄园”这些词语，表达也要忌讳。

△据近期低密地块土地出让须知

---所处居住生态链的位置不同

核心区的“老资格豪宅”，随着时间流逝，从“豆蔻少女”到“徐娘半老”再到“满脸褶皱的老妪”，很容易被“喜新厌旧”的富豪们所嫌弃。一旦富豪们“群体性离场”，这些豪宅就会从“住宅生态链”的顶端跌落，沦为“有钱人看不上，没钱人买不起”的境地。

相反，别墅仗着“丰厚的土地嫁妆”，即便“建筑物年老色衰”也一直稳居“住宅生态链”的顶端C位。

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那么，温州市区现有的别墅，就能一直稳坐“居住生态链头把交椅”吗？

其实，说起目前几个主要别墅楼盘，按照当下的眼光来看，也有“五大居住痛点”。

---容积率虽然很低，但地上交通和停车占用了太多的土地，而且“人车不分流”也很糟糕。

△臻墅鸟瞰航拍图。历史资料图

---户均占地面积虽然比较大，但花园的利用率普遍不高。

你看华侨花园二期独栋，花园普遍呈“条带状”围绕房子一周，最宽处的进深也普遍只有七八米。

△嘉钰园部分房源进深示意

△嘉钰园鸟瞰航拍图。历史资料图

---建筑普遍是北美和法式风，实墙多玻璃少，没有灰空间，房子和花园绿地之间，基本没有考虑视线对景和出入动线融合。

△荣锦园一别墅室内看室外实景图示意

没有处理好花园绿地和房子的关系，就住不出别墅的味道。

---没有地下室，室内空间和功能属性“可拓展性”比较差，超级富豪们表示完全不够用。

---最大的“居住痛点”，则是这些老别墅区基本没有“公共配套空间”，而目前新的豪宅项目都配置了功能丰富奢华的会所。

没有会所公区的强大功能、静谧环境和审美格调来支撑，富豪们的“圈层生活与社交”就没了载体，一栋栋别墅就成了一个个“居住孤岛”。

正因为传统别墅有这么多居住痛点，以致于想入住的许多塔尖富豪要花大力气整改装修，挖地下室、改外立面，耗时耗力搞得主人怨声载道。

也正因为如此，一些想购置别墅的塔尖富豪，在七都岛寻寻觅觅却空手而归。

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所以，这居住生态链的顶端，还有进一步更新迭代的余地。

但问题是，独栋别墅已经“绝迹江湖”，近几年市面上流行的“排屋合院类”楼盘，更是因为容积率限制而搞得“密密麻麻”，楼间距拉不开、花园捉襟见肘。

△一在售低密项目实景图示意。航拍于2025年3月。据抖音用户“温州为爱找家”

容积率降不下来、楼间距拉不开、花园没有生长空间，这样的“排屋合院类”楼盘，即便“唐风宋韵”细节再精雕再细琢，也只能“螺蛳壳里做道场”，完全没有叫板独栋别墅的底气。

难道新楼盘就没招可使了吗？

答案是“有人不服气”！就在7月1日，足足憋了两年大招的新盘“玉瓯源”对外亮相。这个由温州滨江置地、温州铁投、鹿城城发、蓝绿双城合作开发的约225亩超规模低密大盘，野心极大，据说就是奔着温州楼市“居住更新迭代的终极使命”而来！

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