上海楼市:领跑失败?内环涨幅竟跑输中环!市场真相:一房难求!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：关注了最近的楼市情况，这一轮涨幅下来，市中心的价格涨幅为何跑输黄金中环呢？

回答：按道理讲，内环内房价应该领跑全市，地段的重要性和稀缺性是无法复制的。最近去了静安区和黄浦区，才发现市面上较新的房子基本无供应。愿意出手的房子，要么是一楼的房子，要么是有房型缺陷，如果有一套不错的房子，基本是秒杀。这才是市场的真相：在政策对置换客户不利的情况下，内环内核心的好房子一房难求。

不是价格低，而是好房子不拿出来卖。其次，拉低整体均价的是市区内的老房子。但想想1930年的房子都可以卖到9-11万，要是整体翻新过马上又要加价。这样的房子在品质上肯定和新房无法比较，但仍然价格坚挺。

提问：目前住在浦东，对口康桥实验小学。宝山的房子对口行知外国语小学。康桥实验小学是明珠支持办学，这几年发展势头不错；行知外国语学校也是新学校，看介绍说办学起点很高，小语种是特色。两者如何选择有些纠结。请综合比较一下这两个学校各方面情况，以及您的建议。

回答：我的建议是康桥。从区的属性来说，上海市区的教育资源和竞争激烈程度，比郊区要好得多。然而，虽然浦东公认比较的竞争激烈，但是浦东也大，相当于是小半个市内的竞争，因此浦东初高中对应的选择会很多，因此从整体看，小朋友在浦东比在宝山要好。其次，从你的描述来看，你的目前生活工作区域的重心都在浦东，而小学更介意的是一个稳定环境，否则接送真的特别麻烦，因此建议还是选择康桥实验。

提问：曾老师好，能推荐几个典型的租售比较高的板块吗？老公房也没问题的！

回答：内环内的不带学区的老破小租售比较高，但是不值得投资，因为涨幅少。

相对来说，租售比较高的是配套成熟，中环附近的社区，租金和出租率都比较高。具体推荐参考曾叔的内部资料。

提问：曾叔您好。上海的商住可以买？

回答：我个人是不建议买商住的，上海的住宅本来就略低了，投资选择住宅更合适。商住适合那种实在要自住，却又搞不定限购资格的朋友。

提问 :曾叔您好，如果没有上海的购房资格，可以继承上海亲人的上海的房子吗？或者能接受上海亲人赠予的上海的房子吗？谢谢！

回答 : 直系亲属的话是可以的，一般是子女父母，其他亲戚很难的，做不到。

提问：曾叔，请问上海七宝，龙柏，静安新城，金虹桥，浦江镇北部这几个板块的升值潜力，如何排序比较好呢？

回答：首先呢，从投资上来说没有不能买的房子，只有不能买的价格，所以如果你是很看重收益的，你不能只看板块的线上利润，还要看一看买到房子的性价比稀缺性的线下利润。

就你说的这些板块。我觉得都不错。他们大多属于产业辐射带，每个板块周边都有比较好的副中心，比如漕河泾、前滩、古北，没有特别强势的或者特别差的地方。需要具体买房的时候结合房源来看了。

提问：您好曾叔，前名下有一套300多万金桥板块菜小两房，手上现金200多万，因为有二胎打算，目标是浦东一梯队双学区房。

在犹豫究竟是卖掉自住房换成源深板老破小学区房；还是保留自住房，先买一套挂户口学区房，四五年后再把自住房卖掉，到时候手上估计有500万左右首付，再置换成面积大点的非学区房。

回答：建议现在置换，省的折腾两次，还增加不少摩擦成本。首付500多，不需要买老破小啊，完全可以买2房甚至3房，当然，还要结合现金流情况综合来看。卖房和买房的门道都比较多，好好规划可以节省不少税费。

提问：请问如何分辨真笋与假笋？

回答：笋盘不等于低价。真笋盘买入即赚，如限购限价的倒挂盘，急需用钱不懂行情低于市场价3成及以上流出的房子；潜在笋，可因未来政策和时间修复到合理价值，如板块差、房子靠近未来会被拆迁的垃圾站，板块差随时间因素下板块轮动、洼地补涨而获得更高价值，潜在笋非常考验眼光与信息获取能力，否则站岗；假笋买入即坑，如无经验参与的法拍房，鬼牌，有产权纠纷、一房多卖的房子。

以上精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问