北京富人不再需要天价“玩具”
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最近，香港恒基地产在北京可谓赚足眼球。
北五环外，恒基·天汇以14万/㎡的预售价，成了近五年北京豪宅市场的“楼价刺客”！
12年前，恒基在香港打造了“天汇”豪宅系，最初也是打了高价牌。据说，当时较高售价卖到了96万港元/㎡。
只可惜好景不长，项目自入市开始，丑闻一宗接一宗。
一开始是豪宅交易违约，20个买家集体“退货”，恒基地产损失约7.34亿港元。
后来，又传出天汇涉嫌XQ的消息：3.5亿元扫入天汇3个天价单位的女富豪卷入铁道部长贪腐案。
而这些，并没有阻止恒基的进京之路。
2019年5月28日，十二房企争抢“孙河地王”。
最终香港恒基以30.2亿元，楼面价7万/平拿下了孙河的“末代楼王”。
2019年，7万/平的楼面价是什么概念？
对比一下今天孙河板块的二手房均价，同样也是7万。
作为北京少有一个先规划后开发的纯低密板块，孙河别墅区无疑是豪宅开发的必争之地。
如今，恒基却选择在这样五环外的别墅区打造一个大平层产品，能否满足北京豪宅买家的期待？
今天，上层君就从“价格、定位、产品”等几个方面，来浅评一下恒基·天汇的豪宅价值如何？
恒基·天汇的13.8万，在北京豪宅市场算什么水平？
近几年，为稳定楼市，北京的新房限价政策非常严格。
除2017年中骏天辰120套住宅约2.4万平方米获批售价格13.5万/㎡外，批售价格超过10万的楼盘凤毛麟角。
据不完全统计，从2020年截止日前，北京商品房预售许可获批单价超过10万的项目有【见下表】
从以上数据可以看出，虽然近两年北京豪宅批售单价已突破10万大关，却也只是偶尔有楼栋或是个别户型达到了12万+。
其他大部分市区豪宅依然保持在10-11万+之间。
而恒基·天汇，作为一个北五环项目，单价竟然比市区豪宅贵了1-3万？
有人说，恒基的天价底气是孙河富豪们给的。
毕竟，作为孙河高端居住区最后一块纯住宅用地，恒基·天汇一层一户的产品定位，明摆着就是奔着顶豪“天花板”去的。
虽说豪宅买家对价格并不敏感，但有财富大佬最看重收益。
6300万元的总价，在北京市区能选择的平层豪宅太多了。东三环的融创北京壹号院，东四环的泛海世家，西三环的钓鱼台7号......
不说远的，就说与恒基·天汇同处于孙河板块，也有8万/㎡的首开琅樾，10万/㎡的龙湖双珑原著，以及泰禾北京院子，目前的挂牌均价是9.2万/㎡，较高12万+/㎡。
据统计，目前孙河板块的二手房成交均价基本在7万+/㎡。
恒基·天汇，可以说是凭借一己之力，将孙河的新房价格“天花板”抬高了整整2倍。
上层君只能说，作为先进豪宅，贵可以，但要贵得合逻辑。
难道就因为它在别墅区卖平层？又或者是捂盘三年，最终提出了一个“朋友共买一栋楼”的写字楼销售逻辑？
规则是可以被打破的，但不是用来“赌”的。
今年7月，恒基·天汇的产品发布会上，提出了个“时间的著作”的主题。
上层君本以为沉淀3年，恒基会带来一个惊世之作。
可回顾整场发布会，基本是围绕着恒基兆业打造了多少个写字楼项目。至于产品的定位，基本可以概括为，“恒基·天汇用了三年时间，实现了在平层中的别墅生活”。
显然，到底是大平层，还是别墅，他们自己也没想明白。
而事实上，恒基·天汇的预售证上写的，不是大平层，也不是别墅，而是“复式房型”。
恒基·天汇为了打动客户，最终决定将产品全部做成大平层。希望通过“一层一户”的概念，来满足那些富豪们的猎奇心理。
甚至还提出了“卖给一个家族、几位挚友买下一栋，实现合而不扰的生活”的说法。
上层君理解开发者“什么都想要”的心理，前提是购房者想不想要。
众所周知，高净值人群之所以会选择来到五环外购买别墅产品，讲求的就是私密专属。
如今你让这些财富大佬、生意伙伴住在一栋楼。恒基显然是在拿卖写字楼的逻辑销售它的大平层。
豪宅的产品类型，不分好坏高低，只分适不适合。
五环外、有天有地的独栋别墅显然更受买家青睐；而对于实用性更高的大平层来说，地段才是排名前列位。
“恒基用了三年，不计成本地投入，做出恒基·天汇这样的创新作品”。
那么恒基·天汇的产品，放到北京豪宅市场，真的够硬核吗？
首先，一层一户，是项目较大的卖点。
恒基·天汇31栋楼，每栋楼建有地上5层、地下1层。
根据外立面效果图，能够看出恒基的窗墙比很高，客厅有270°的采光。这样的产品在以别墅为主的孙河区域，确实让人眼前一亮。
然而，为了让东西南三面见到阳光，项目不得不把电梯放在了北面。
北向入户，客厅朝南。整体户型成“品”字形。
入户左右分，左侧三个卧室，包括主卧和两个小次卧；右侧是客厅厨房和客卧；中堂是餐厅。
从目前公布的户型设计看，进大门，需要绕过玄关、餐厅、厨房，最后再到客厅。显然不是传统意义上豪宅格局。
其次，结构上的创新。室内8米×18米的无承重空间。
也就是说，这样一个三四百平的大平层，可以随意改变户型结构，可以从两居变为三居、四居，或者变回两居……
14万一平换一个灵活空间，不知道是否北京豪宅买家们的潜在需求？
最近坊间又传，恒基·天汇启动的验资，2000万元起步!
这种招数对于一些改善楼盘尚且算一种营销手段，但对于金字塔尖级别的玩家来说，早已经见怪不怪。
毕竟17年前，星河湾就已经敞开大门，接受大众检验了。
如今的房地产市场，恒基·天汇还打算闭门营造豪宅神秘感。可惜，今非昔比，如今的楼市，早已经不是玩概念的时代了。
水土不服的产品终究会被规则淘汰，最后也只能是有价无市，惨淡收场。
#文末话题讨论#如果给你5000万，郊区别墅or市区大平层，你会怎么选？
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