上海楼市:为什么这类房子在楼市里越来越吃香了?

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，如果很喜欢叠墅，可以买吗？买叠野的人多吗？

回答：2020年上海新房的成交量为79283套，而2020年的别墅的新房成交量在11208套。也就是说，在新房市场上，每成交7套房源，就有1套是别墅。这也说明，如今买房的人中，选择别墅的人不在少数。那么，叠墅在别墅中的市场份额是多少呢？

根据克而瑞的一组数据显示：北上广深四个一线城市中，别墅成交量中，叠墅的成交比例占据45%，与联排平分天下，而双拼和独栋则是成交中的少数。

而叠墅也是四个别墅类型中，少有一个从2019年到2020年有所上涨的类型，而联排，双拼，独栋的成交量相比上一年都有所跌落。

当然，以上仅仅是在四个一线城市，在上海，这个成交比例会更大，因为目前市面上我们见到的多数的别墅项目，都是叠加别墅。

联排别墅和双拼别墅只有在非常高端的纯别墅中，比如金臣颐墅，这类的地块的供应是非常少的。

看到这里可能觉得排名前列反应是，上海的有钱人变多了。其实这和目前整个上海的一个换房趋势有关，在上海，如今越来越多的人，开始换房。

而去年叠墅成交量的增多，实际上也和疫情密切相关，去年我遇到的很多客户，都是在疫情中，被关了几个月后，对自家平层公寓的逼仄压抑的氛围感到憋闷。所以决定换房。当然，这里大家的换房，并不是一夜之间拥有了什么土豪购买力，而是拿自家的1000万的房子，去换一套同等价位的近郊叠野，而这其实也正是叠墅的核心竞争力，同样的总价，却给到完全不同的生活体验。

在上海，改善类的购房需求正在急速的上涨，而改善置业者中，每7个人中就有一个选择别墅。

而别墅中，则有叠墅则占据了半壁江山，并且这个比例还在上涨，在上海这个比例还会更高。叠墅，正在从过去的少数人愿意购买的产品，逐渐成为了大多数改善者都会考虑的产品。既然喜欢就可以选择，况且你也不是少数人。

提问：老师您好，请问上海周浦板块怎么样，适合买入吗？

回答：周浦板块比较适合张江和前滩的溢出人群来作为自住考虑，板块没有什么重大规划，但是空地比较多，未来有建成大型高端居住社区的可能。

提问：曾叔，预算总价500-700万，较高也可以冲一下八九百万，上海首房首贷，你建议上海哪些板块投资？建议内环，还是中环，还是外环，还是大虹桥，有什么顺序优选吗？

回答：如果你能买到八九百万的话，有两个选择，一个是中环内的学区二房或者三房，主要靠学区增值。另一种就是在外环外买五六百万，六七百万的次新三房，主要靠地段增值。前者短期更加稳健一点，后期从长期来看，势能更加足。

提问：曾叔，想请教一下，差不多的面积和楼层，两房的双南户型比起南北通透户型，大概折价百分之多少? 全南的户型，电梯房的顶楼，这种算硬伤吗，是不是不适合去碰这类房源?

回答：这个不是一概而论的，结合地段和小区品质，很多时候，全南和南北通价格是一致的，没有折价。甚至因为全南套的面积普遍小于南北通户型，反而单价更高。

一般只有在地段不那么好，或者品质不那么高的小区当中，全南对南北通才有折价，折价基本也就在5%以内。两房全南是上海的优质户型，90分，如果三开间齐平，可以达到95分。

顶楼会漏水，是隐患，不算硬伤，但能不碰就尽量避免。比三楼要强，和四五楼差不多。当然和楼层总高也有关，如果是超高层，顶楼价值就会明显提高。

提问：你好曾叔，有1500万左右，打算投资一套增值潜力大的房产，对面积、地段、学区没有特殊偏好，主要就考虑投资潜力就行！请问推荐买哪里？多大面积的？

回答：1500万买的房子，主打带学区高品质三房，有个学区会增加卖点。

建议在源深、陆家嘴、碧云、联洋、张江、大宁、长风、黄浦滨江这些地方来选择。具体要结合你的口味来选，另外最近这个价格段的房子去化很快，好的房源不多，只能看房源再来选择。具体楼盘选择可以加入内部资料参考。

提问：想问下曾叔，从自住和保值增值的角度，是买大华锦绣中档街区（18、19街区）的两房，还是买金桥世纪这种期房的三房？两者如何比较呢？

回答：18算是大华的中等偏下，19则算是较为低档的楼盘了，主要都是因为学区支撑，所以价格高一些。如果需要学校，金桥世纪不对口，只能选大华18，19，预算如果能提高，学区优选11街区。如果对于学区不必要，建议考虑大华品质更高的非学区商品房，比如14、15、16等。

提问：曾叔您好 ，手里现金180万左右，二套。考虑三房目前没孩子。淮海路工作，在看青浦淀山湖地铁站附近的房子。或者嘉定 还有哪个郊区推荐。泗泾感觉 地铁过于拥挤。

回答：淮海路去淀山湖太远了。我更建议买距离人广35km附近的房子。因为你的预算有限，如果你只买新房，那也只能买到这么远的房子。如果能接受距离远，可以加入内部资料，给你推荐下嘉定远郊新房。

提问：曾叔，杨浦东外滩内环内那边96年的老公房值得买么？地铁口顶楼。房东要370+，预算实在有限了。

回答：96年，顶楼，两个硬伤，不建议买。

预算实在有限，可以买老破小，买楼层好一点，3、4楼电梯房。

提问：请问，如何挑选最赚钱的板块 ？

回答：在选择板块之前，首先选择的城市应以强产业，有不断人口流入的城市为主，优选TOP10。顺着城市的发展脉络，如深圳”一路向西“，由罗湖向西逐次开发福田、龙华、南山、宝安;重庆D “一路向北”等。赶在板块发展成熟之前，选择板块潜力地段边沿的“城乡结合部”购买刚需三房，等待购买力溢出，或变成城市地段。远郊房，应确定周边的各项配套已落地执行，而不是ZF说说而已。

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