深响·财报㊸ | 身居绿档 华润置地“3+1”同频共振

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

没有数字的枯燥，整场业绩会更多的是在聊一些行业性热点话题，无论是房企市值、城市更新，还是拿地规则、收并购，都是当下的行业焦点，话题甚至超脱地产上升至共同富裕。

或许是因为2021年中期业绩可挑剔的不多，所以很多提问扩散到了行业层面。但关于华润置地毛利率微降和市值的问题，还是被提了出来，但这也是整个环境的共性问题，总裁李欣和首席财务官郭世清并没有避重就轻。

上市房企股价走低，是一个普遍性问题，不仅仅局限于华润置地。但李欣对整个行业的发展很有信心，从中长期看，地产仍然是一个很好的行业，他相信估值会逐渐修复。

“很多房企管理层有过增持股票的动作，为的是推动企业的价值管理，我们也会关注这件事情，在适当的时候做出决策。”但李欣更看重的是企业的精益化管理，“华润置地要向管理要效益，这样业绩才能长效稳健，从而跑赢大市。”

华润置地上半年整体毛利率是31.3%，虽然较去年同期微降2.2个百分点，全行业面临的房地产开发业务毛利下降的局面，华润置地也不能幸免。但相比同行大面积不足30%的毛利水平，甚至是跌破20%，华润置地仍然处在行业较高梯队水平。

这是一个客观事实，需要结合全行业来看。郭世清强调，判断一个公司的毛利率，一定要把各个板块的利润综合起来看，上半年，华润置地实现营业额737.4亿元，同比增长63.8%；股东应占净利润131亿元，同比增长15.4%；核心净利润99亿元，同比增长18.3%。

“预期未来综合毛利率能有25%左右的水平，长期来看在25%以上。我们今年的营业额预计是2000亿左右，如果每年还有10%增长，即便综合毛利率降至25%左右，利润也还是很客观的。”类似的话，他在4月份的2020年报业绩会上也说过。话语间透出一股自信，正如他所说，要放在全行业看。

这样的自信心，从其他管理层的身上也能感受到，包括首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席人力资源官吴秉琪、首席财务官郭世清和华润万象生活总裁喻霖康，无论是对于全年业绩的达成，还是“十四五”期间的两个小目标。

"3 +1"一体化组合业务，同频共振

按照年初的计划，全年的销售目标为3150亿元。" 十四五 " 末期，要在2020 年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。

上半年，录得合约销售额1648.0亿元，同比增长48.7%。下半年可售资源充足达3540亿元，其中一二线占比高达86%，住宅产品占比67%，新推可售资源占比40%。只要在三四季度推货铺排均匀，即可有力支持全年签约目标的实现。

但对于当下的华润置地而言，最不缺乏的或许就是节奏。吴秉琪透露，整个集团的体系职能已经重新划分，总部区域目前更多的是扮演专家角色，大区是偏向业绩管理平台，城市则是分担业绩目标的实现。

体现在财报里，最直观的便是"3 +1" 一体化组合业务的各自进展，这是华润置地在年初进一步优化的业务架构，"3" 即以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以万象生活为核心的轻资产管理业务；"1" 是围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等业态为主的生态圈要素型业务。

上半年，开发销售业务结算收入609亿元，按年增长69.4%；经营性不动产业务收益82.8亿元，按年大幅增长63.4%；华润万象生活营收40.14亿元，同比增长28.1%；生态圈要素型业务也取得了积极的进展，实现营业额63.6亿元。

开发销售型业务是华润置地的主航道，上半年实现合约销售额1640亿元，全年目标达成过半，权益签约额同比增长50%至1082亿元，一二线销售额占比提升2个百分点至86%，特别是北京和深圳，签约额均突破百亿。

经营性不动产业务已成长为华润置地的商业地产护城河，特别是48个购物中心，上半年租金收入达65.3亿元，按年增长65%，出租率提高1.3个百分点至96%高位，毛利率更是高达79.6%。预计年底在营购物中心数量将达到54个，2025年超过100个，总面积超过1200万平方米。

写字楼和酒店的表现也不俗，上半年租金收入分别达9.4亿元和7.4亿元，在营写字楼项目总面积近130万平方米，全部布局于一二线城市；开发建设及运营管理的酒店项目30余个，其中已开业的13个酒店，在营酒店均处于所在城市酒店业先进地位。

而物业板块华润万象生活，上半年第三方业务拓展成果堪称丰富，外拓合约面积1765万平方米，大增6.3倍。华润万象生活解释道，主要是我们组建了一支有能力、有经验的外拓团队。

“下半年我们还将持续发力收并购业务，目前已经跟进了几十个项目，本着有质量扩张的原则，会选择一些对公司业务体系完善有促进作用的企业。”管理层透露，在合资的项目上已经落地一家，是在深圳做河道治理和维护的一家合资企业。

至于具体方向，华润万象生活下一步会发力城市服务业态上下游收并购，包括环卫、河道、体育设施和未来社区等细分领域，以及高校、医院、机场类等新业态。

一切都在朝预想的轨道快速推进。

拿地量入为出，坚持回报底线

奇怪的是，“三道红线”在整场业绩会上甚少提及，作为考量房企降杠杆水平的关键性指标，在同行的业绩会上，这都是解说的重点所在，而华润置地只是一语而过。

“我们身居‘绿档’。” 郭世清没有多余的话，只给出了一个指标，净有息负债率37.4%，同比下降8.5pt。他并没有给出华润置地“三道红线”较新数值，李欣和其他管理层也并未提及，翻看财报也难以找到。

“三道红线”压力，在他们身上似乎无感。其他房企即便身处“绿档”，但也会披露具体数值，更多的则是公布自己的降负债成效和“降档”目标，华润置地的风格截然不同。

当中缘故，可以从其往昔数据中找到答案。2020年底，华润置地剔除预收账款后资产负债率59.7%，净负债率33.3%，现金短债比2.23倍，远好于监控层设定的标准。时隔半年后，其融资成本在去年低位的基础上再降0.2个百分点至3.88%，平均债务年期维持于4.8年，债务结构进一步优化。

或许在管理层看来，净有息负债率指标更能说明自身稳健的财务水平。截至6月底，华润置地现金及现金等价物较2020年末增长6%达949亿元，财务资源充足，但华润置地在收并购方面很理性。

今年不少房企遭遇资金链危机，这正是资金实力雄厚企业的机会，但李欣表示：“混改收并购的机会很多，我们也接触了很多，但我们未来的主要方向还是在项目端。华润置地是绝不会在收并购方面有冒进的动作，用一个词来概括就是稳中有拓。”

在李欣看来，投资和收并购的机会虽多，但是每个收并购项目，无论是项目端、资产包端，还是公司端，都有这样那样的问题或者是风险。华润置地一直秉承的理念是充分的识别风险，并且在并购过程中充分的创造价值，所以谨慎看待。

如果深究来看，多元化拿地是一个关键因素。上半年，华润置地新增土储33块，合计新增面积838万平方米。其中城市更新、TOD、集团协同和收并购等多元化拿地货值占比40%，带来多块低溢价、高回报的优质土地

如城市更新跟进项目共42个，其中重点跟进项目17个，权益货值约2100亿元。预计未来1年内约6%可转化为土储，货值约130亿元；3年内约50%可转化为土储，货值约1100亿元；5年内约70%可转化为土储，货值约1500亿元。

所以，相比于一些有风险的收并购，华润置地有更为稳妥的拿地渠道。截止6月底，其总土储7098万平方米，权益土储达5116万平米，可保障未来3–5年发展，所以也并不急迫。

“拿地已经不能用快和慢来形容，因为拿地规则在变。”对于华润置地下半年的拿地逻辑，李欣给出了三条原则：排名前列，还是坚持量入为出；第二，坚持回报底线，确保合理回报；第三，保证稳健的财务结构。

今年下半年，我们仍然会坚定保持这样的投资定理，秉承这几个原则，谨慎的去看待土地市场，符合华润置地的聚焦区域、产品方向和回报率的土地都会予以考虑，李欣总结道。