北京一批次供地收金480亿,仅1宗涉现房销售成交

点击蓝字 关注我们

焦点研究院 · 土拍研报

主题：排名前列批北京集中供地土拍的变化和原因解读

研究员：赵文浩

出品时间：2022年2月17日

供应量仍低位徘徊，三宗地块封顶成交

2月17日，北京市2022年排名前列批次集中供地宣告结束。本批次共有18宗住宅用地正式公告，开拍后有1宗流拍，17宗地块成功出让。18宗出让面积为83.16万平方米，较2021年第三批次增加34.7%，计容建筑面积为169.48万平方米，较2021年第三批次增加50.2%，起始总价为491.8亿元，较2021年第三批次增加16.8%。尽管本批次供求面积和出让地块数量较2021年第三批次有所提升，但是和2021年前两批次的供应量相比还处于低位，现阶段市场面临着下行压力，为了防止库存量较高，政府有意减少供应来平抑市场需求。

数据来源：北京市规划和自然资源局，焦点研究院整理

从成交情况来看，本批次成交地块的出让面积、规划建筑面积、成交楼面均价数值分别为80.1万平方米、160.91万平方米、29844.9元/平方米，较2021年第三批次分别增加79.6%、76.9%、成交楼面均价下滑2.1%，在本批次出让地块中有3宗达到较高限价成交，远高于上一次的数量。这3宗地块所处区域均位于热门区域，周边配套有所欠缺，但是均有规划利好加持。纪家庙地块临近丽泽商务区，崔各庄地块临近798艺术区，中关村生命科学园周边互联网企业众多，这三宗地块均适合建造改善类产品。由于北京的高端需求旺盛，这三宗地块未来去化预期较好。

本批次地块出让距离2021年第三批次两个月，但是竞拍热度明显高于2021年第三批次。主要有三方面的原因：2月全国性商品房预售资金监管办法出台，房企的预售资金监管更趋于理性，未来预期资金周转空间更充足；2月拿地，当年销售，迅速产生回款，公司的财务报表数据会比年末拿地较好；另一方面，本批次出让地块优质地块数量增加，房企拿地积极性增加。

数据来源：北京市规划和自然资源局，焦点研究院整理

数据来源：北京市规划和自然资源局，焦点研究院整理

从成交地块所属板块来看，有6宗位于中心城区，出让面积为24.88万平方米，生态涵养区1宗，出让面积为8.17万平方米，平原新区及副中心10宗，出让面积为47.05万平方米，本批次成交地块主要位于平原新区及副中心。

现房销售数量增加，更加强调“一地一策“

在本批次集中供地出让过程中，有9宗地块设置有竞现房销售环节。该项规定可以减少购房纠纷，部分规避了期房销售和宣传差异大的缺点，此外还可以减轻购房者资金压力，减少烂尾楼盘的产生。2021年二批次中成交的黄村地块现房销售面积占比近一半，后续北京规自委表示要加大现房销售推行力度，此类地块对于现金流管理能力要求更高，加速北京市场行业出清进程。

18宗地均设置有指导销售房价，每宗地块均设置有地块拍卖上限价格，并规定在“触顶”后主要有四类竞买方式，分别为竞高标准商品住宅建设方案、现场摇号、竞现房销售及竞政府持有商品住宅产权份额。本批次出让地块还有4宗设置有租赁用地配建，针对所有地块均设置有较低建造品质要求。这些规则的设置为了达到稳地价、稳房价、稳预期的调控目的，同时在具体实施过程中更加强调“一地一策“，来达到精准调控的目的。

数据来源：北京市规划和自然资源局，焦点研究院整理

国央企为竞拍主力，民营企业寥寥无几

本次出让共有18宗地块，累计55家竞买主体,22家房企参与竞拍。其中，中关村生命科学园地块竞争最为激烈，共有10家竞买主体参与竞争。参会与竞买的企业主要有5类：大型央企，北京本地国企，外来国企，民营企业，下文将分类阐述。

大型央企拿地最为积极，代表有保利，中海，中建集团等，保利及其联合体参与5宗地块的竞买，中海参与7宗，此类企业资金宽裕，且深耕北京市场，针对每年3次的集中供地，北京地区作为一线城市，只要后期运营设置合理，地块去化难度较低，此类企业拿地意愿强烈。北京本地国企主要是北京城建，怀柔科学城、兴创和北京建工，拿地主要考虑到后期销售的可持续性，稳固本地市场布局。由于本批次租赁用地供应较多，地方国企在后期运营中较为便利，拿地有配合政策导向的意图。

混合所有制企业为绿城和金地，在本批次竞拍中，绿城拿地较为积极，多宗地块拍卖到较高限价后仍参与后续竞买环节。值得注意的是，绿城和金地2021年全口径销售额均同比增长，这为企业拿地提供了更多的资金来源。非北京国企主要是越秀和建发，这两家企业在2021年的集中供地过程中，多城市分散布局，在北京各拿地1宗，此番拿地有补仓土储的意愿，两家国企对于扩大市场份额仍较为热衷。此番参与报名的民营企业仅有4家，分别为旭辉、路劲，东亚和林河景盛，数量较少，和现阶段民营企业所处的市场分为关系密切，旭辉和路劲参与竞拍也反映出两家企业财务状况较为稳健。

数据来源：焦点研究院整理

营销模式面临新挑战，装配式建筑或迎新发展

本批次土拍过程中，有9宗地块提及现房销售。在2021年第三批次出让的12宗地块中有6宗出现了竞现房销售的出让政策，现房销售逐渐成为北京宅地出让过程中的一个趋势。在2021年的集中供地城市成都，宁波和杭州都提及了现房销售，现房销售和原来的期房销售相比，开发周期较长，在蓄客和样板间设置等方面和原来的期房销售属于不同的模式，未来营销面临着新的挑战，也更考验企业资金链承压能力。

近日，住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑业发展规划》，提出到2025年，装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上。北京的宅地出让通常竞争激烈，在项目开发过程中限制较多，项目利润空间被压缩，而装配式建筑可以在保证过程质量的前提下压缩工期。随着政策导向的指引以及近年装配式建筑产业的发展成熟，在2022年的项目中，可以适当提高装配率，加快建造进程，便于快速回款，增加项目利润，装配式建筑产业在部分城市有望迎来更多发展机遇。