建业地产:抽丝剥茧祛“寒气”

建业地产董事长胡葆森

作者丨王迪

出品丨焦点财经

快、准、狠的国资“引战术”，曾为深陷“泥淖”的建业地产(00832.HK)带来希冀，且建业的做法给了出险企业自救的样本。

只是，一系列紧锣密鼓的动作，在行业大势面前，也没能力挽狂澜。

数据显示，2022 年上半年，全国商品房销售面积6.89 亿平方米，同比下降 22.2%；商品房销售额 6.61 万亿元，同比下降 28.9%；市场信心不足、叠加疫情影响，市场整体供求和成交均无明显改善，规模房企上半年整体目标完成情况不及预期。

覆巢之下，被“寒气”击中的建业地产着实有点“伤”。半年报显示，上半年归属股东净亏损56亿元，毛利率降至7.6%，毛利为人民币5.54亿元，重资产合同销售金额为约人民币140.40亿元，同比减少约54.8%。

“上半年亏损，主要因为建业主动把非经营性亏损做了计提。下半年，我们对行业非常有信心，也有信心实现企业的盈利。主要的举措是提升销售去化以及保交付。”在建业地产2022年中期业绩投资者会上，管理层如此表态。

“病来如山倒，病去如抽丝” 。对于地产行业来说，上半年有多惨，重拾对房地产的信心就有多难。 将一切打破、重塑，不少房企高管在中期业绩会上提到了一个词“第二次创业”，这意味着只有吃苦、拼搏、奋战才有冲破困局的希望。

建业地产董事长胡葆森指出，尽管行业目前处在下行通道，但城镇化的进程没有结束，尤其是像河南这类的农业大省还有很大增长空间，房地产会良性循环、健康发展，对中国经济的韧性保有信心，对市场谨慎乐观，对行业整体长期保有乐观。在14亿人的市场，包括河南市场、中国房地产市场上，建业有自己的一席之地，不抱怨，不躺平。

“旧题”需“新解”

对市场及行业的研判是一家企业保有韧性的基础，在这一点上，建业地产曾在过往30年的时间长河中，积累了一定的口碑。

不论是，2015年建业集团提出“新蓝海战略”，2016年实现轻资产业务落地，进而形成轻、重资产模式并重的矩阵。建业集团打造了坐拥建业地产、筑友智造科技（0726.HK）、建业新生活（9983.HK）、中原建业（09982.HK）四家港股上市的商业王国。

只是行业转型调整期，叠加疫情影响及河南水灾属地化的影响，建业地产所需要应对的挑战，远比普通房企所面临的流动性危机还要多。

从“50亿求救信”事件，到年初裁员风波及大刀阔斧的改革，建业集团被推到了风口浪尖。在而立之年，建业集团正经受着时代转折的挑战，随之而来的是，股权售卖、引战河南国资。

胡葆森指出，房地产行业是中国社会进步的主体，行业还会持续发展，但房地产行业已经不是传统的发展模式。产品结构、价格结构，包括数智化、产业化、标准化在产品过程中的作用会加强，低碳、双碳经济，都会在产品结构中显示出巨大的成长性。

今年专项纾困基金陆续出台，各部门支持各地政府保交楼、保民生、保稳定，金融机构也在强调不会压贷、抽贷、断贷，至少保持现在的规模。

对于市场的判断，胡葆森认为，对中国房地产市场肯定是长期看好，因为城镇化还是一个主体，近期房地产会不会复苏，什么时候复苏，只是时间问题，对时间的判断，个人既不悲观，也不乐观。

胡葆森认为，政策面会持续向好，但是消费者的信心恢复有赖于国际形势，包括中国宏观经济和疫情的发展，未来刚需和改善性需求将明确成为消费的主体，在房住不炒”的指导思想下，国家政策、产业政策不会鼓励房产投资或者炒房。

“在拿地主体方面，原来百强企业大概有百分之七八十是民企，可能今后央企、国企和地方政府的平台公司，会逐渐提升在百强企业拿地中的比例。”

他进一步指出，建业的住宅产业化研究从2017年开始，2019年收购筑友也不是心血来潮，建业地产的战略在河南已经30年。

“只要在河南土壤中继续越扎越深，勤劳拼搏，把产品造好，把服务做好，我相信企业会找到自己的生存之道。”

不会贱卖项目 与AMC、国央企合作洽谈中

房企流动性危机多从美元债暴雷开始，而解决房企安全生命线的重点是优化债务结构，垫高财务“安全垫”。

8月8日，建业地产发布公告称，公司已全数偿还2022年到期的5亿美元6.875%优先票据，该笔美元债如期偿还后，意味着建业地产已顺利清偿2022年全部美元债。

建业地产称，该笔还债资金来源于公司不动产盘活、大股东股权出让后所获资金的股东借款以及境内融资，对公司的经营性现金流不构成重大影响。

事实上，通过引入战投，河南省铁建投完成入股29.01% ，成为建业地产第二大股东，为建业地产带来了“活水”，而建业地产与郑州房地产纾困基金的合作，是河南排名前列个获得基金援助的标杆房企，也振奋了投资者的信心。

8月初，郑州百亿房地产纾困基金首单项目落地。据了解，郑州纾困基金排名前列个项目落在建业北龙湖金融岛写字楼项目。谈及这项合作，赵瑞昆称，该项目于两年前收购而来，如今公司要缩表变现，便将该栋写字楼出售予郑州纾困基金。

针对铁建投可转换债的问题，胡葆森则指出，已经按照国资企业的要求，把审计报告作为先决条件。“630审计报告要出来，现在我们200多个项目，周期要两个多月时间，审计完成后将由毕马威把审计报告提交给铁建投的审计师。”

除了引战及依靠纾困基因之外，建业地产也在寻找其他的解决方案，为自身发展奠定基础。

“我们和一些资产管理公司，包括央企的资产管理公司，本土的资产管理公司AMC也会加强合作，现在建业和一些央企都有接触，谈判还都在进行中，双方将根据各自的需求，作为资产变现的选择方向之一，但并不是少有。”

据胡葆森介绍，建业和央企中海、中电建的合作主要基于项目层面。作为上市公司，也不能有太大的减值，还没到大幅度减值出让项目的时候，尽量维护股东和股民的利益。

“在与央企洽谈的时候，一般主要看郑州的项目，最多还会看洛阳的项目，建业在郑州能拿得出手的项目也不愿意贱卖。”

半年报显示，截至2022年6月30日，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约65.08亿元，净借贷总额为192.82亿元。

此外，今年8月到期美元债偿还后，建业还有7笔存续美元债，其中，2023年有3笔合计9亿美元到期，2024年有3笔合计8亿美元到期，2025年则有一笔2.6亿美元到期。截至6月末，建业净负债率为315.6%，现金短债比为0.6倍，剔除预收账款后的资产负债率为92.9%。

针对融资及美元债偿还，建业地产CEO杨明耀则用了八个字：“既有意愿，也有办法”。目前境外资本市场对民营企业发债基本关闭，建业会通过三方面促进债务的合理优化。

排名前列，强调销售回款，下半年会有加强去化、保交付方面一系列的措施和安排，通过制定有效的销售政策、回款政策，提高现金回流，提高经营性现金流入。

第二，利用铁建投战略入股的机会，利用国资增信，增强融资能力，撬动更多的融资资源，降低成本。

第三，坚决执行资产盘活工作，下一步会继续和包括央国企、金融机构等企业，以市场化方式开展合作，灵活多元化地制定资产盘活变现的路径和方案。

据了解，下半年建业地产有两方面的计划：一是针对持有资产，比如，酒店、农业。第二开发类的项目也会拿出一部分和合作方开展合作，实现权益的变现，不仅能改善现金，也可以迅速改善公司的负债结构，降低上市公司的负债水平，实现主业经营、现金流与负债的良性循环。

主抓现金回笼 下半年加推132亿货值

解决“活着”的问题之后，“如何更好地活下去”，直接关联现金流。想要扭亏为盈，快速回笼现金是排名前列要务，要快速做到去化率的改善。

杨明耀指出，受去年河南汛情及多轮反复疫情及行业形势影响，河南省整个市场销售都有一定程度的下降。

“建业地产从销售端选择把目前库存、物业做分类分级管理。上半年，价格折让主要聚焦在库龄一年半以上的物业，包括部分的地下物业。库龄在一年半以内的基本上正常销售。”

归还美元债之后，建业地产将自身经营工作的重心作了迅速的调整，对下半年的结转收入、结转利润以及交付的情况作迅速的安排。

杨明耀认为，建业一直以来的核心竞争力是产品和服务，下半年会深挖产品和服务上的内在价值，通过产品内在价值赢得客户认同。

截至6月末，建业整体拥有已售未结转收入约717亿元（含合营），对应毛利79.3亿元，将于未来三年内结转完毕。

在货值方面，建业地产原有货值是374亿，计划在下半年加推132亿，货值85%布局在地级市上。

“地级市场销售渠化的速度优于郑州市场。下半年无论销售结转收入任务，还是交付任务、价格都会平稳推进。确保下半年销售任务完成，确保交付。”杨明耀称。