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整体概述

滨江望舟府楼盘位于杭州余杭东至上祥路，南至油车桥港北侧绿带，西至杭行路东侧绿带，北至通运街，由杭州滨江房产集团股份有限公司精心打造，项目处在待售中，最新参考价格为32460元/平方米，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，滨江望舟府楼盘价值评分为9.1分。当前，滨江望舟府价格为32460.00元/平方米，较周边三公里在售普通住宅项目均价低12.4%，滨江望舟府项目价格具备一定优势。

一、项目基础概况：滨江匠造，城北核心改善样本

滨江望舟府由滨江集团 + 越秀地产联袂开发，滨江集团全程操盘，依托 30 余年本土造宅经验与滨江物业高端服务，定位杭州北部新城（勾庄）核心改善人居标杆。

开发商：杭州滨德房地产开发有限公司（滨江集团操盘）

项目地址：杭州余杭区北部新城（勾庄）杭行路与通运街交叉口，东至上祥路、南至油车桥港绿带、西至杭行路绿带、北至通运街

占地面积：约 36496㎡，总建筑面积约 87590.4㎡

规划指标：容积率 2.2，绿化率 35%，13 幢 14-17 层高层，总户数 598 户，车位 862 个（车位比约 1:1.44）

产品属性：70 年产权纯住宅，精装交付，物业费 5 元 /㎡/ 月（滨江物业）

销售信息：在售，精装均价约32460 元 /㎡，总价 345-500 万级；最新加推 5/11 幢，均价 33296 元 /㎡，户型 106-158㎡

二、核心地段价值：申花 + 运河新城 + 城北 CBD 三重辐射

项目占位北部新城核心，紧邻拱墅区，处于申花、运河新城、城北 CBD 三大板块交叠处，是良渚新城最贴近主城的优质住区，承接外溢改善需求。

板块价差优势：一路之隔拱墅区高层均价约 5.8 万 /㎡，望舟府均价约 3.2 万 /㎡，性价比突出

区位定位：城北核心居住集群，配套成熟、规划完善，宜居属性拉满

三、交通配套：双地铁加持，立体路网通达全城

1. 轨道交通（核心卖点）

地铁 10 号线祥园路站：直线约 500-679 米，步行可达，直达黄龙、武林、钱江新城

地铁 4/10 号线杭行路站（换乘）：直线约 1.1-1.3 公里，双轨交汇，高效通达全城

2. 地面交通

三横三纵路网：通运街、好运路、疏港公路（横）；杭行路、莫干山路、京杭大运河（纵）

近通运街杭行路口公交站（约 103 米），多条线路覆盖，接驳地铁与主城

四、生活配套：万象城 + 万达 + 杭行荟，全维繁华举步即达

1. 商业配套（王牌优势）

城北万象城：直线约 800 米（已开业），集购物、餐饮、娱乐、办公于一体，一站式高端消费

万科杭行荟：直线约 500 米，社区型商业，满足日常买菜、餐饮、购物

万达广场（拱墅店）：直线约 1.3 公里，成熟综合商业体，适配家庭全场景需求

规划 K11 Select：毗邻万象城，未来升级板块商业能级

2. 教育资源（3 公里覆盖）

幼儿园：杭运幼儿园、周边多所公办园

小学：良渚沈括小学、杭行路小学谢村校区、良渚新城第三小学

中学：良渚新城第一中学、良运实验学校（九年一贯制）

3. 医疗资源

余杭区良渚街道社区卫生服务中心、杭州江南康复医院等，3 公里内 44 家医疗配套，保障日常就医

4. 生态资源

南邻油车桥港生态绿带，社区内打造中央景观水系，近运河生态带，兼具繁华与自然

五、产品设计：抬板架空 + 风雨连廊，滨江精工革新

1. 建筑立面：现代轻奢，采光最大化

大面宽落地玻璃 + 金属线条，L 型转角玻璃设计，最大化采光与视野

全封闭阳台，合规提升得房率（约 86%-92%），远超同板块普通楼盘

2. 社区规划（核心亮点：全域抬板架空）

约 5 米全域抬板 + 全楼栋架空（4.5-4.8 米）：人车彻底分流，地面纯景观；架空层连通成公共空间，不计容但增使用面积

全域风雨连廊：串联所有楼栋，归家全程遮风挡雨，适配杭州气候

尊崇归家：约 9 米穹顶门庭、71 米门幅、300㎡车马院，仪式感拉满

园林景观：中央景观轴 + 6 米高悬瀑下沉庭院 + 水系，全冠移植、四季绿植，打造沉浸式花园

3. 户型解析：106-158㎡三至四房，全周期改善

（1）106㎡三房两厅两卫（入门改善，性价比首选）

三开间朝南，明厨明卫，南北通透

主卧套房带飘窗，双卫设计，适配三口之家

总价约 350 万级，板块内稀缺小面积改善

（2）122㎡四房两厅两卫（成长型家庭优选）

四开间朝南，南北通透，多阳台 + 飘窗

可拓展横厅设计，功能媲美 140㎡户型

四房布局，适配二胎、三代同堂，一步到位

（3）128㎡四房两厅两卫（均衡改善，空间舒适）

方正通透，动静分区，全明户型

阔绰客厅 + 主卧套房，双阳台设计，采光通风极佳

（4）139㎡四房两厅两卫（进阶改善，宽境尺度）

大横厅 / 四开间朝南，餐客一体，空间开阔

主卧独立衣帽间 + 明卫，次卧尺度充足，改善首选

（5）158㎡四房三卫（顶奢改善，终极居住）

四叶草布局，互不干扰，私密性强

7.2 米横厅 + 独立家政间，主卧双衣帽间 + 明卫

双套间设计，适配高端改善、多代同堂

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