如何阻止楼市下跌引发经济波浪式的运动

近几个月来，中国房地产业各项指标出现了快速下降，如何防止房地产市场的严峻形势引发经济“硬着陆”，成为当前的热点话题。

从2020年秋开始的这一轮房地产调控，直指房企杠杆和银行信贷，是中国政府对房市进行最严厉的调控。再加上房地产业本已是强弩之末，目前房企债务违约率已攀升，海外高收益美元债如不作大幅调整，未来几个月的债务违约可能加速上升，或引发更大的金融风险。

宏观调控部门可能陷入两难境地。首先，即使在调控政策的执行力度有所放松，按中国经济占房地产比重的25%估算，在未来几个季度里，房地产行业的收缩可能会降低 GDP增长4个百分点。从整体上看，一段时间内各种问题所造成的经济失速，会在经济中造成各部门和金融系统之间的恶性循环，在此之后，往往需要政府大力的刺激措施来使经济恢复正常。另外，如果此时大幅放松调控甚至刺激地产业，就会强化房价永久上涨，政府对地产的长期呵护预期，房企、居民会再一次大加杠杆，全国房价可能出现新一轮报复性反弹。如今，中国房地产企业的高周转模式、高杠杆问题，以及美元债务爆雷频繁爆发，都与过去的刺激政策有关。

楼市如何摆脱“紧缩-放松”的循环呢？怎样才能找到当前房地产调控的较佳路径，既能防止经济硬着陆和系统性金融风险，又能保持政策一致性，达到稳定预期、降低居民和房企杠杆、提高资源配置效率和住有所居等多重目标？在我看来，理想的房地产调控应该注重两个关键：一是要做好准备，房地产对于中国经济的重要性不必多说，房地产调控是渐进的软着陆，要准备必要的对冲工具，设计合理的退出机制；二是要与其他政策协调，不要给宏观经济太大压力。

目前坚持房地产调控政策并不现实，盲目放松和漫灌也不可取。目前，房地产萎缩对经济、财政的影响尚未完全体现，政策上必须有所改变。应当看到，短期内没有哪个行业能取代中国经济中的房地产市场。

另外，中国的城市化还未完成，每年有两亿农民工涌入城市，大学毕业生达八百万以上，人口向中心城市和城市群的迁移是必然趋势，大城市住房需求依然存在。

有鉴于此，笔者认为，作为一种短期应急措施，要避免经济硬着陆，就必须保证大部分合格房地产企业的融资，保证家庭抵押贷款的正常审批。但是从长远来看，真正的出路在于市场与公共保障并举，通过供给端的改革，使市场和政府各尽其能平衡住房的供求，并以此促进城市基础设施的更有效率投资。

首先，城市住宅用地供应量应与户籍人口、社会保险参与人数等指标紧密挂钩，向中心城市和城市群适度倾斜；其次，中央财政对户籍人口增长迅速的城市适度倾斜，以此来鼓励城市向农民工开放户籍。国家也可以设立专门基金，鼓励兴办农民工子弟学校。三是在热点城市住宅用地供应增加、征收房地产税预期下，逐步放松商品房和相关土地限价，限购政策也可以适度放松，鼓励向农民工和新毕业大学生销售二手房，并适度地给他们提供购房优惠和补助。第四，中央要做好保障房建设用地和资金分配工作。第五，推进农村宅基地改革，使落户城市的农民工有权自主处置农村宅基地，并允许他们将复耕土地指标转给落户城市。