地铁10号线乘客,请注意!

原创 房小评 中国房评报道 今天

对于Ms.Li来说，新年的愉悦从踏上开往稻田的地铁开始。

“从稻田到丽泽19分钟，到海淀黄庄55分钟，无论是去总部，还是公司新办公楼，两点一线之外的时间，都是我的啦！”

作为首批中海寰宇视界的准业主，Ms.Li身上有着太多这个区域的新标签：95后、程序员、高薪白领。

科技精英、金融人士、大学老师、医生，从一个半月前售楼处开放至今，中海寰宇视界的准业主完全颠覆了过往人们对稻田这个板块的认知。

是什么让精英人士争相奔赴稻田？地铁上盖的便利与中海寰宇3.0产品缺一不可。

中海寰宇视界建筑效果图

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地铁盘≠地铁上盖

北京很多周边一两公里有地铁的项目，都会在区域图上标一个大大的地铁LOGO，对外宣称是地铁盘。

殊不知地铁配套的辐射圈，每200米就会形成一个价值落差。

距离地铁2公里，是一个望山跑死马的距离。快步前行，20分钟走到时也出了一身汗。而早高峰时的共享单车，往往可遇不可求。

这个距离也许会有公交线路，但等车的时间往往比走路还慢，打车又觉得不值，这种所谓“临铁”的距离感，身处其中的人最清楚。

距离地铁1公里，往返于地铁站的时间缩短了一倍，但生活便利程度却没有成倍递增。因为在TOD模式盛行的当下，围绕地铁开发的大型商业，往往都选择扎根在地铁站周围200米的区域内，比如龙湖天街。

将地铁内流动的人口，聚集在建筑群之内，把人流量转换成消费力，形成巨大的商业效益。地铁站周边200米的物业便有了“地铁上盖”这个更形象的名词来形容其自身价值。

 中海寰宇视界区域规划示意图

放眼世界，东京、香港、上海等城市，都将TOD模式运用得极好，便捷的交通与便利的生活相得益彰。这无疑为地铁上盖物业的价值空间提供了有力支撑。

数据显示，在国际大都市，地铁上盖物业价格至少高出其他片区同水准物业50%以上，个别物业升值甚至达到150%以上。而中海寰宇视界就是属于北京这座国际大都市的地铁上盖大盘。

奋斗在这座城市的年轻人，他们的脚步愈发匆忙，地铁上盖物业无疑因“高效”胜出。

从全球范围来看，地铁上盖物业多为自带商业的综合体项目，近距离的商业配套能极大程度提升业主生活便利性，相较于其他物业，更具投资潜力。

简而言之，地铁上盖物业能形成人群聚集效应，从而提升物业价值，从资产角度来看，“地铁上盖”比“地铁盘”的价值多出不止一倍。

02

两站30%的价差

随着12月31日，地铁房山线北延的正式开通，北京轨道交通路网总里程升至727公里，位居全国第二位，也是世界第二位。

北京多达23条运营中的地铁线路，由其途径的区域，换乘的轨道，决定了其经济价值。

房山线北延途径首经贸大学、天坛医院、丽泽商圈，连接了教育、医疗、商业办公三大配套，更将价值从郭公庄向北接上了北京10号线这个黄金圈。

中海寰宇视界轨道交通示意图

加上未来开通的16号线南段、建设中的11号线以及规划中的丽金线，房山线未来将可同时接驳9号线、10号线、11号线、14号线、16号线、18号线、1号线、4号线、大兴机场线等多条地铁线路，连接城市多处商圈和商务区。

北京轨道交通的便利是很多购房人挑选项目的必考虑因素之一，而现阶段北京在售项目中能称得上地铁上盖的新盘不超三个，中海寰宇视界的未开先火，也是市场需求的体现。

也许有人会问，居住距离城区不是越近越好么？回答这个问题前，我们先看下地铁所串连环线区域的房价。

从中海寰宇视界出发，地铁2站即达郭公庄换乘站，周边二手房单价在6.5-8万元/平米左右，即便是限竞房项目，单价也到了6.7万元/平米。6站后进入的丽泽商圈，此前周边新房项目单价已飙到10万+。

 中海寰宇视界建筑效果图

相比中海寰宇视界首期开盘5万+的单价，地铁2站距离，住宅单价相差近30%，地铁6站距离，房价近乎翻倍。

房价一方面印证了区域及轨道交通的价值，另一方面也体现出中海寰宇视界的价值潜力。地铁2站地30%的价格差，这种价格洼地会随着区域建设的深入，逐渐填平。

一步跨入五环的区位，距离地铁200米的便利，堪比丰台万达体量的区域商业规划，至少12年一贯制的区域学校规划。五环畔最后一块5万+起的纯商品房项目，中海寰宇视界未来的发展空间令人瞩目。

03

“上车盘”还要能“下车”

很多人习惯将人生的首套住宅称之为“上车盘”，或因预算有限，或是短期不想给自己太大压力，首套住宅的定位往往是在解决当下居住问题的同时，为未来的改善换房打下基础。

北京作为排名前列限竞房试点城市，的确因房价的倒挂引发过一轮热销。在购房预算的限制下，不少客户将目光投向了限竞房。

然而，随着房地产金融体系管控的加剧，限竞房逐渐不香了。三年的建设期加上五年的限售期，中间还不能做抵押贷的限竞房，相当于买房人存了一个八年的定存，还是中途不能取出的那种。

“上车”限竞房，意味着8年内是不能“下车”的。

“吴京如果买的是限竞房，就拍不出战狼了。”这个段子说的就是限竞房流通性的问题。

近期北京市二手房成交持续火爆，有数据统计去年12月，二手房的月成交量已经突破2万套大关。

据房小评在朝阳、丰台等地的房屋交易大厅所了解到的情况来看，年底将二手房作为投资目标的客群，大有人在。

53-135平米中海寰宇视界户型图（左右滑动查看更多）

“投资讲的是变现通道是否畅通，商品房和二手房可以随时上市交易，而且着急用钱时还可以二抵。”在房产交易大厅，一位买房人对房小评表示，现在低总价还能兼顾“下车”的纯商品房太少了。

在北京，基于首次置业人群对地铁等周边配套的需求，总价控制在300-400万元内的商品房新房一直都是稀缺中的稀缺。而中海寰宇视界的出现，不光在总价和交通两端为首次置业人群提供了友好选择，更用产品让“上车”人群看到了“下车”的方向。

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年轻的视界

中海寰宇视界共有5种户型，其中53-59平米一居以及72平米两居共有800余套，占比60%以上。

在城市核心区加大限竞房供应的这三年时间里，看似刚需户型比比皆是，但总价多徘徊在500万元左右，偶尔出现一两栋70平米两居甚至50平米一居，留给购房人的选择空间非常小。

毕竟首次置业，总价是首要因素。拥有800多套一居和两居户型的中海寰宇视界在这方面，无疑是首次置业客群的福音。不光能买得起，还能有得挑。

72平米户型客厅效果图

以现场销售给出的400万元出头买72平米两居户型计算，一居室户型总价也就300万元起。

南北通透的两居，满足普宅条件的一居，除了在产品面积段上照顾首次置业客群的需求，中海寰宇视界的户型设计和精装也有颇有亮点。

以样板间72平米两居户型为例，客厅的阳台是一个典型的功能成长空间，既可以和客厅连成一体使用，也可以用作单独区域。独立成为一处学习空间，甚至做一个小型的健身房，完全取决于业主对生活空间的需求。

72平米户型卧室效果图

对于刚需户型收纳存储空间往往不足的痛点，中海寰宇视界深研面宽进深比，在各家开发商都在忙着搞“短进深”的时候，反而加大了进深设计，为收纳留出空间。

进深的增加，弥补了小户型功能性的缺失。能摆下1.8米双人床和超宽床头柜的次卧，有着不输主卧的功能性，这样的“双主卧”户型，可以延长房子约5年的使用寿命，即便家中添丁，也能满足居住所需。

样板间带给买房人惊艳感受的不止空间，还有寰宇3.0精装的面面俱到。

96平米户型卧室效果图

进门处的玄关柜集成了抽拉式鞋凳、补妆镜、换衣镜、百宝格、可DIY挂物板，就连扫地机器人都预留了专属存放位，还配上了充电板。这种对室内收纳空间的再度创新，不光在玄关，其他空间内也随处可见。

此前让人眼前一亮的飘窗储物书桌也进行了升级。半自动的书桌收放合页避免了长时间多频次使用可能带来的损耗。此外1-4居都预留有衣帽间的空间，让生活处处充满品质感。

在有限的空间内放大每一个区域的功能，中海针对首次置业人群生活痛点的精装设计，有着大量背调的基础。

135平米户型客厅效果图

精致小豪宅的品质感，是中海寰宇视界一个明显的标签，为年轻而生的产品设计理念，最终呈现在围绕年轻生活方式打造的产品中。

当下选择项目的买房人未来会发现，跟随他们脚步而来的客户，同样是被便利的交通和生活配套，精细化的产品，年轻化、智能化的精装所打动的客群。

定位当下年轻客群生活的产品，让中海寰宇视界不但“上车”容易，“下车”也很方便。

中海寰宇视界鸟瞰图

如今，华为等越来越多的“国之重器”正向丽泽金融商区聚集，房山线北延的利好也已如约兑现。从产品到配套，从区域潜力到城市活力，拥有53-135平米全面积段户型产品的中海寰宇视界吸引着首置人群那颗不甘平庸的心。

随着项目72、96、135平米样板间的全面开放，即将开盘的中海寰宇视界已经显露出现象级网红盘的特性。而稻田的区域价值，也将由此蝶变。