土拍研报 | 福州二次集中供地一波三折:地价溢价分化拍地房企

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批福州集中供地土拍的变化和原因解读

出品时间：2121年9月10日

研究员：赵文浩

二批多宗宅地停牌流拍，宅地成交面积总价下滑

在经历了多次方案调整之后，9月8日福州第二批集中供地正式落幕，本批次共有26宗地块挂牌，其中7宗地块取消交易，2宗地块流拍，本批次集中出让共有17宗地块成交，其中13宗为住宅用地。这13宗地块出让面积为41.73万平方米，较排名前列批次减少46%，计容建筑面积为78.09万平方米，环比排名前列批次下跌46%，合计成交总价为75.43亿元，比排名前列批次下滑44%，计容楼面地价为9659.55元/平方米，较排名前列批次上涨4%。由于方案优化的原因本批次有4宗宅地取消交易，另外长乐区2宗宅地由于配套欠缺导致了流拍，这两点使得本批次宅地成交出让面积和成交总价下滑明显。

数据来源：焦点研究院，福州公共资源交易网

数据来源：焦点研究院，福州公共资源交易网

二批土拍新规效果显现，市场降温利润空间增加

福州二批集中土拍较大的看点为出让政策的调整，其中对市场影响较大的主要有4条：1.竞价规则由“限地价、控房价+竞自持社会租赁住房建筑面积/竞限价商品住房建筑面积/摇号”改为“限地价、摇号”；2.下调较高溢价率为15%；3.限制马甲企业参拍；4. 具有房地产开发资质的企业才能参拍。下文将逐条进行分析。

本次出让取消了竞自持社会租赁住房建筑面积/竞限价商品住房建筑面积环节，这样可以保证可售部分土地均价，间接保证开发商利润空间，有助于防止企业暴雷和破产现象的发生。下调溢价率至15%，使得本次热门地块的溢价率直接下滑，排名前列批次成交的20宗地块中有12宗溢价率超过15%，本批次总体溢价水平下滑至13%。另一方面本批次出让限制马甲企业的参拍，防止大型企业通过设立马甲企业，增加在摇号阶段拿地的概率，这样给与了中小企业拿地的机会。在首批集中供地中，部分地块被不具备开发资质的企业竞得，本批次此类现象销声匿迹，第4条的实施有利于保证项目开发品质。

总体上来看，新的土拍规则的调整有利于降低市场热度，保证项目利润空间和开发品质。本批次参拍企业数量明显下滑，像上次的马宗地2021-04号地块有超过40家企业参与竞买，本批次最热门的晋安区红光村地块参拍企业数量最多，仅有12家企业参拍，多数在5家以下。下调溢价率有利于降低拿地成本，保证项目存在一定的利润空间，再加上限房价政策的补充，使得稳地价，稳房价，稳预期的调控目的能够达到。

新房库存下滑板块分化，地块溢价水平冰火互现

本批次溢价水平分化明显，2宗底价成交，1宗溢价2%，剩余10宗在溢价达到15%后在摇号阶段成交。福州土拍总体热度不减，这和今年新建商品住宅的交易情况密切相关。焦点研究院数据显示，2021年1月以来福州5区库存量一路走低，去化周期逐步下降，市场亟待新盘推出，前两次集中供地项目入市后可以缓解库存的紧张。

数据来源：焦点研究院，福州公共资源交易网

数据来源：焦点研究院

2020年12月的零门槛落户新政的出台带来了一波新的置业需求，目前来看市场的需求仍然旺盛，这也就造成了五区库存一直下滑。但是具体到每个板块情况则不尽相同，比如五四北板块仍旧面临着库存过剩的现状，近几年一直遇冷，这也就间接导致了五四北板块的2021-42号地块底价成交，此外长乐滨海新城地块周边新房供应较少且周边配套设施缺乏，存在着较大的开发风险，最终导致了流拍。与之相反的是，对于地处去化较好板块的地块总体上说仍旧引来房企的追逐。从本次土拍总体情况来看，市场冷热不均比较明显。

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