博鳌特写 | 跌落神坛还是去腐生肌?

作者丨何婧

出品丨焦点财经

“一场架在火炉上的论坛”。

这是2021年博鳌房地产论坛的一句SLOGAN，也是让我留下印象的一句话，挂在入口处一块显眼的背景板上。这句话很贴切，无论是与海南的天气，还是与行业的现状。

回顾2021年，以“三道红线”、“两集中”为代表的超400次高密度调控政策迅速落地。要知道，政府部门向来不会随便发言，都是字字珠玑，换言之，从顶层设计上，整个行业的规则与模式，都发生了质变。

行业凛冬之下，房地产一大批从业者停下手里的工作，奔赴海南，去寻找破局的答案。2021年9月15日晚，随着保留节目博鳌开讲的开始，一年一度的博鳌房地产论坛的大幕徐徐拉开。此后，随着一场场论坛的深入，置身其中忽而有一种时代的抽离感，相较于预期会听到大家对行业的控诉、不安甚至唱衰，更多听到的是自省、思考与规划。

一鲸落，万物生。颠簸动荡之中，地产人已经不再抱有大而不倒的幻想，大破大立才能洗清高速发展积累的沉疴，正如中奥地产高级副总裁朱浩直言：“接下来是白银时代还是钻石时代，我觉得做得好还是会有钻石，做得不好可能连白银都没有。”大家似乎都已经认识到了这一点，并开始积极探索适用于未来的法则。

行业正遭受“火烤”是真，但淬火炼真金，是跌落神坛还是去腐生肌，更待来日。

高周转不是错，调控也不是坏事

很多事情，往回看一目了然，往前看一片茫然，用后视镜看未来，不见得合适。

就像上海爱家集团执行总裁段静在“重塑未来”主题讨论会上所说：“其实高周转并没有错，只是在过去的一个很好的政策环境和金融环境下，地产企业借势利用人口红利的窗口，把周转率、杠杆率放得比较大。”

只不过当行业走入成熟期后，和之前的打法便大不相同。传统房地产思维在快周转逻辑下是不谈长远的，所以当遇到长周期时，才会有现在的压力，就会觉得痛苦。

如今，地产时代从顶层设计自上而下的发生了剧变，若一本通书读到老，自然会被时代无情地抛弃。““房地产行业缺的是思想，错的是世界观和方法论，”中交海洋投资控股有限公司党委书记、总经理周济这样说道，“房地产作为为亿万人提供基础活动空间，影响亿万人情绪和幸福的永续行业，行至今日，令人扼腕，寻求改变已是必然。”

寻求改变的基础首先是“回归”，即回归至政策范围内、回归于理性发展线、回归到实体制造中。就像中奥地产高级副总裁朱浩所说“调控不是坏事，调控可以让大家回归现实，调控也可以让大家在回归现实的过程中更平稳，动荡没那么大，这也是我们说的：听党的话跟党走。”

花样年董事局主席兼首席执行官、彩生活董事局主席兼首席执行官潘军同样表示：“企业需要慢下来，安全一些，要有安全边界，企业要挣的是长期的钱，当你把欲望降低的时候，你会发现其实好好地做房子是最重要的，大不是目标，强而长才是未来开发商应该去奋斗的目标。现在做企业只有撑死的，没有饿死的。”

做“专精特新”的企业

诚然，上一个时代在投机和资本掺杂的混沌之中，如今行业泡沫被层层拂去，如何从驾驭热闹的泡沫，顺利驶入当下追求长期价值的赛道，各细分领域的从业者在博鳌论坛上拼凑出了一副图腾。

“活下来的企业一定是“专精特新”企业。”所谓“专精特新”，潘军解释道：排名前列是专业化，第二是精细化，第三是特色化，第四是创新化。

“专精特新”四个字确实言简意赅、直击痛点。首先当行业进入到了成熟期，必然会产生分化，一方面是好坏的分化，另一方面是玩法、赛道、模式的分化，正如中奥地产高级副总裁朱浩的观点：“企业要想生存下去，就必须要找准定位，并保持战略定力，坚定地想深想透、做深做透。此外，企业从战略到组织、机制、文化、业务等，都需要要打通，坚定地想通想透，做深做透，避免内部冲突，这样就可以做得比较好。”

“当年红军什么都没有，就是思想统一，最后还是打下了天下，”朱浩说道。

针对企业如何真正做到“精细化”，中交海洋投资控股有限公司党委书记、总经理周济抛出了一套科学严密的方法论。他表示企业的精益思想是建立在自然科学、人文科学和思维科学基础之上的以现代制造业为主要对象的科学管理思想；当掌握了精益思想的组织，企业便可以做到全员如一人，全企一杆枪。

而要想精益思想起到切实的遵循作用，房地产企业就要构建自己的三观。周济称：“这三观就是一棵价值树，树的底部是文化体系，树干是品牌体系，树根是战略体系，树的枝丫是供应链体系，最后结出的果实才是房地产的精益化体系，所以要立三观。”

在“特色化”这一层面，段静表示，过去的时代红利让我们忽略了作为一个制造业，对客户的承诺和保障，在高周转基调下很多企业提供的都是标准化的复制，可能在各个城市都是一样的户型、都是一样的规划。”

“但是到了今天，我们要更多地去想，我们应该提供什么样特色的产品、特色的服务，应该在深耕的城市里面如何更好地研究客户，研究他们的居住属性，并由此来提供对应的产品。”

而最后说到的“创新”其实已是老生常谈，在任何时代，停止试错、迭代、更新的企业都是无法存活的。

目前的赛道很多，包括商业、持有、长租，传统的住宅开发、写字楼运营，以及轻资产物业、文创地产等等，尤其在科技与互联网的加持下，产业间的边界愈发模糊，“地产+”有无限的想象空间。

但任何创新都不可能百分百成功，那么如何提高其成功机率，金地集团开发管理公司副总经理王英臣提到了“一个中心，两个发力点”，即以客户为中心，以产品力和服务力为发力点。“一旦你能够满足客户产品的需求，而且能够持续地在产品升级、产品跟踪上做到创新，其实就是为企业持续创新、创造价值。”

也就是孙存英所说的，企业一定要有所为，有所不为。“我们需要首先想清楚自己真正的擅长。在做好基本面的情况下，找到最有竞争力的主营赛道，并围绕核心业务进行创新及深耕。”

诚然，任何创新都是存在风险和成本的，“在这样的大环境下，房企能够回归本源，开始思考创新和迭代，是不容易的，这样的企业也是真正心怀长期主义的企业。”焦点财经主编王敬宾如是说道。

围城必阙：REITs

回顾上半年，中小房企折戟，千亿级、Top级房企同样也面临挑战，资金链断裂、债务暴雷事件频频发生。行业的金融属性自是今年论坛绕不过去的话题，在各方融资渠道收紧的围城之中，基建REITs的出现无疑是一处理想的出口。

对此信保基金REITs平台总经理李文峥表示，REITs确实是在一个非常好的时机出现了，在房地产去金融化的同时，基础设施领域恰好加大了金融化。REITs作为一体化的资管综合业务，能够形成体系，让一些重资产企业把重资产拿出去，形成轻重平衡的发展模式，同时又打造专业化能力，给企业下一步的转型，尤其是一些中型的地产企业的转型，带来了很大的机遇。

瀚溥物流地产联合创始人&首席执行官许汉斌同样认为基建REITs能够带动强劲的发展，也是国内GDP增长强势引擎，他指出，不管未来如何，只要资产在国内并且是以人民币持有，就是比较靠谱的闭环，也能够避免外汇风险。

此外，针对企业普遍面临的资金问题，晨曦控股总裁周昕宇表示，房企一定要记住钱是花得完的，地是买不完的，很多公司不是因为买不到地而出问题，而是因为没钱了才出问题。”

尤其在当下，市场两端资金监管同时收紧，将资金放进正确的篮子十分重要。“市场上你的钱多，就应该去降负债，因为你背后的负债是有利息的，你降了负债还会提升你的利润额，而不是盲目地拿地投资。”周昕宇如是说到。

总而言之，企业无论是融资还是投资，都需要更加理性、谨慎。

无论从政策、需求或金融层面来看，都不难发现市场已然进入冷静期，若跳出行业、拉长时间，或许会看的更清楚一些，如恒隆地产有限公司董事长陈启宗所说，未来一年注定比较难过，未来五年不一定，未来十年或许便能进入稳健发展时期。