从这场发布会,我们看到“放水”的天花板

原创 房小评 中国房评报道 2022-02-25 16:05

2月24日，住房和城乡建设部在国新办召开了一场“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”，包括部长王蒙徽在内的住建部领导出席。

当前，正值房地产行业“爬坑”的关键时期，房贷首付比例和利率下调，部分城市再次放松人才落户门槛等政策，连拉带推之下，房地产这辆大车艰难前行。

但是，市场预期和信用修复是个缓慢的过程。

在全行业期盼“小阳春”信号时，住建部这场发布会立即引起了舆论和投资机构的高度关注。

正如一家投资机构分析师所言，“看了正荣的投资者沟通会，大家才明白，原来房地产预售资金监管放松了个寂寞”。

正荣管理层透露，2月份以来，公司受限资金比例高达95%，可调用资金比例只有5%，2月份销售回款只有2亿！正荣1月份销售额有78.98亿元，2月份销售额也差不多，但是回款只有2亿。

正荣被某国有银行抽贷断贷，导致每个月现金流为负。原本公司测试今年有足够的可售货值和足以覆盖到期债务的现金储备，没想到金融机构挤兑，叠加预售资金监管，导致“家里有粮”的正荣，不得不哭求投资者宽限1年还款。

从正荣的例子可以看出，房地产急需政策层面给予明确支持信号，投资者和金融机构恢复信心，才是整个行业回到良性循环轨道上的重要保障。

—壹—

然而，在仔细研究上述发布会之后，房小评发现几个问题：

1、政策信号强调下限

住建部领导在定调2022年楼市的时候指出：房地产要努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用！

这是肯定房地产业地位的一句话，但是不如此前中财办、统计局领导直接提出“房地产是支柱产业”的语气重。

从发布会全文内容理解，房地产行业为稳定宏观经济大盘发挥作用包括房地产投资、保障房建设、城市更新等多个方面，而且重在稳定和拉动固定资产投资方面的作用，并不是指放松房地产调控来拉动经济，仍是坚持“不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段”。

在谈及房地产问题时，住建部领导发言更强调房地产对于社会稳定的下限作用：

保交楼、保民生、保稳定。

坚决有力处置项目逾期交付风险。

保持调控政策的连续性和稳定性。

增强调控政策的协调性和精准性。

2、基本面判断没问题

房地产行业内卷导致失业、降薪、组织收缩等问题，身在其中的人很痛苦，都在渴望政策层面能给予支持。但是，政策层面对楼市情况的判断，才是决定是否会“放水”的前提。

前不久，万科董事局主席郁亮抛出“黑铁时代”的观点（参考阅读《写在“黑铁时代”的排名前列天》）。这被视为房地产行业意见领袖的发声，希望引起国家有关部门重视。

结果，《经济日报》随后刊发评论文章指出“不要误读房地产去金融化”，文中直指：某大型企业内部讲话流出，在市场上引发关于“房地产去金融化”的讨论。有声音认为，接下来行业金融支持将大幅度降低，这是对“房地产去金融化”的一种误读。必须指出的是，“去金融化”是对此前过度金融化的一种矫正，其最终目的是将房企的经营杠杆率降至合理水平，优化负债结构，推动房地产回归居住属性，民生属性，避免引发区域性，系统性风险。

感兴趣的朋友可以去读读原文。《经济日报》关于房地产的系列评论既专业又精准，值得做房地产政策研究的朋友细看。下文我们还将提到《经济日报》近期的一篇评论，引出我们这篇文章的核心观点。

与上述观点和立场相同，住建部对于房地产市场基本面有4点判断：

①市场运行基本平稳：

2021年全国成交房屋面积15.65亿平米，同比增长1.1%。

②房价涨幅有所回落：

2021年70个大中城市，一手房和二手房销售价格分别上涨了2%和1%，涨幅比2020年回落了1.7和1.1个百分点。

2022年1月份，国家统计局数据显示，70个大中城市一手房价格同比上涨的有50个，持平的没有，下降的有20个；二手房价格同比上涨的有39个，持平的有1个，下降的有30个。

③房地产开发投资保持正增长：

2021年房地产开发投资达到了14.8万亿元，同比增长4.4%。住宅投资同比增长6.4%，比固定资产投资高了1.5个百分点。

④房地产去化周期还处在合理区间：

一般来说，去化周期12个月到18个月都比较正常，去年年底的水平是14.1个月，处在合理区间。

上述四点关于楼市基本面的判断，其实就是房地产调控政策发展的基础，我们不认为短期内房地产调控政策会全面、大范围放松。

—贰—

接下来，让我们从最近的一篇《经济日报》评论文章说起。

2月23日，《经济日报》发表评论文章《稳楼市需谨防市场过快上涨》称：

在出台稳楼市调控政策时，尤须谨防政策的过度宽松再将房地产市场推向过快上涨的通道，重走过度依赖房地产的老路。房地产市场的发展须稳字当头，稳中求进。大涨和大跌都不是稳，当前为了避免房地产市场过快下滑出台一些举措，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展。

文中提出了3个要警惕的问题：

1、谨防再出现地价脱缰、地王频现、资金过度违规进入楼市、炒作房价等情形，特别是在一些供给已经出现过剩的三四线城市和县城，这只会让这些城市的房地产市场积累更大风险。

2、警惕有一些地方传出在实际操作中降低首套房首付比例，下调首套房贷利率等消息。

3、避免出现表面限购，实际可通过补缴社保等方式获得购房资格等情况出现。出台人才优惠购房政策的城市应该严防“假人才、真炒房”。

其实，每一个清醒且善意的房地产行业观察者，都爱说这些“醒世恒言”，看似给行业“泼凉水”，其实是为了房地产这辆车未来能行驶得又稳又好。

在《楼市“小阳春”越来越近》这篇文章的写作过程中，我们发现目前市场存在这些情况：

有媒体报道称，某中部农商行推出了转按揭贷款。只要房贷结清，可以将房子抵押，获得较高500万元的贷款，贷款年限最长25年，利率只有4.6%，这远比现在平均5.63%的房贷利率合适。

上海有银行推出了房贷“二押”的贷款。没有结清贷款的房子，可以给银行重新评估，如果评估的贷款额度比房子现在的贷款多，可以给予多余部分的贷款。对房子的要求是按揭已满18个月。这种贷款利率只有3.7%，远低于上海的首套房贷利率4.95%。

当行业内很多人对政策制定部门如此“理性”表示不解，对媒体的大声疾呼表示不解时，有必要认真思考，当前的国际国内环境下，为什么我们要强调这次房地产行业的稳市政策不能“大水漫灌”，为什么它是有天花板的？

房小评认为，我们应该以更高的视野去看待这次房地产周期的调整，才能以更理性客观的心态迎接新挑战，做好企业穿越周期的准备工作。

1、合格借款人减少

这次以供给侧改革为主线的房地产调控，是基于人口、产业周期和国际国内环境变化，做出的主动性应对动作。

虽然如今外部环境与1990年日本和2008年美国的房地产行业情况都不同，但是从房地产行业发展的人口周期、宏观经济周期、产业发展周期来看，我们今天所面临的房地产瓶颈问题，和当时日本与美国的情况有很多相似之处。

面对经济下行周期中的房地产泡沫问题，与他们任由泡沫破裂的做法不同，我们是基于保护居民财产安全和减少国家财富损失的目的，由强力政府出手，主动进行逆周期调控管理。

你甚至可以认为这是主动保护银行资产安全，帮助银行筛选合格借款人，这是个痛苦而且持续时间较长的行动。

在这个过程中，企业和居民的信用进入紧缩周期，合格借款人减少，如果这个时候大水漫灌式放贷，资金必然会流入不合格借款人的口袋，最终可能引发“次贷危机”类型的新经济问题。这是当前不能大水漫灌式刺激房地产的原因之一。

2、保内需消费优于保房地产

后疫情时代，我们面临“需求减少、供给冲击、预期变弱”的三大问题，叠加产业转移问题，在构建“内循环为主、国内国外双循环”的新增长格局战略下，保持国内制造业为主的实体产业规模和竞争力十分重要。

出于出口增长变弱的预判，国家在强力推进内需消费为主导的新增长格局。

例如，2月24日，商务部召开例行新闻发布会，商务部新闻发言人高峰指出，当前，我国外贸发展面临的不确定不稳定因素依然较多。商务部将会同中国出口信用保险公司，在落实好前期政策基础上，充分发挥出口信用保险风险保障和融资增信作用，推动各地商务主管部门与中信保公司各分支机构加强协作，结合各地实际研究出台有针对性的支持举措，推动各项措施在本地区落地见效，为外贸企业提供更有针对性的风险保障，帮助外贸企业增强抗风险能力，稳定发展信心。

房地产对于经济发展的贡献可以从消费和投资两方面去看。房地产消费已经明确了“房住不炒”的原则，对经济的贡献是立足于保证刚需、改善等居住需求的住房消费。

从投资看，2021年全国房地产在施工面积已经约98亿平米，新开工面积约20亿平米，如此规模给固定资产投资带来的拉动力已经很强。

当下只要保证这些新开工、施工面积的房子安全交付，即可实现未来2-3年的房地产投资预期目标。再加上每年新增的拿地、新开工投资，其实房地产投资的规模和增速是可以保障的。

保房地产和保实体经济是既对立又统一的矛盾。当下，两者的矛盾主要在于：房价过高推高了地价、房租、人工成本等生产要素价格；房地产吸收过多的居民储蓄，提供高固定利率回报，推高了企业融资成本；买房导致居民过度支出，挤占了消费空间，居民消费对实体经济拉动力变弱等等。

两者统一之处，因篇幅问题，这里不再赘述。

3、老龄化时代到来

老龄化时代到来，生育率降低，是制约国家长远发展的战略问题。要解决这个问题，教培、电商等行业先后被调控，目的是节制资本无序扩张，给排名前列次收入分配留更多蛋糕，提高居民可支配收入，改革收入分配，建立公平有序的社会环境。

老龄化问题带来养老金的系列问题，要解决这些问题就要推动人口回到正常的代际更替结构上来，保持国家在劳动力领域的发展势能。

城镇化改变了我国的人口分布，大量人口进城以后，住房成本成为结婚和生育的主要影响因素，尤其是在一二线城市等经济发达地区，房价往往是青年人和新市民们成家的较大障碍。

在这次住建部的新闻发布会上，住建部领导特别强调了保障房的发展情况。这两年一二线城市保障房发展速度很快，目的就是给青年人和新市民解决住房难的问题。

所以，房地产的民生、社会功能越来越被强调，其投资和金融属性被限制，尤其是在刚需市场上，“房住不炒”政策已经立竿见影。

综上所述，我们看到在房地产市场边际改善，区域回暖的同时，房地产调控部门“不松口”，其实是基于上述内外部环境的客观情况。

房地产行业内人士也要从心底放弃这次房地产回暖是“大水漫灌”的幻想，将这次回暖看作“小阳春”，不要奢望夏天的到来。强身健体，仍然是房企和房地产从业者们活下去、活得好的不二选择。