美的置业:跑“稳”比跑快更重要 |地产三好生⑧

编者按：行业风云变幻，历经冰火洗礼，有人销声，有人逆袭。地产新周期，是强者的黄金时代。成为1%，才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列，解码榜样力量，剖析“三好”特质房企。

作者丨龚婉玲

出品丨焦点财经

美的创始人何享健曾被吴亚军视为“退休导师”，偌大的事业不用付于家族成员之手，交给一班职业经理人打理就完了，没必要考虑那么多。

郝恒乐就是何氏家族江山卫士中的一员，听起来没方洪波那么出名，但不能说他不重要，毕竟地产大小是支柱产业。何享健也并不吝啬，不仅给予职业经理人极大的权限和空间，待遇也十分可观，2021年郝恒乐有3243.3万元薪酬，相较上年同期增长了2270.5万元。

职业经理人没让老板失望，在郝恒乐手上，美的置业确实越走越快，也越走越稳了。

美的置业成立于2004年，2018年于港交所上市，2019年成功冲击千亿，在“不退则进”的市场环境中，2022年美的置业销售额792.4亿元，排名中国房地产企业销售榜TOP24，相比2021年，还前进了4位。

作为极少数前进补位的民营房企之一，美的置业也传承了“美的系”穿越周期的能力，面对融资与销售寒冬的市场变化，践行长期主义，内持精细化的财务管理模型，利用“三稳”平衡术，稳健发展。

稳业绩：动能十足的马拉松选手

从发展历程看，美的置业是近年粤系房企新晋黑马代表。“动能十足的马拉松选手”是郝恒乐对自身企业形象的描绘，要跑得足够远，就要保持足够的定力。

2010年重点发力地产业务后，美的置业赶上了2015年房地产行业最后一波扩张期，开始了全国化布局，从2016年的74位，到2022的24位，美的置业的销售额逐年稳步提升。且仅用5年，实现了从200亿到1200亿的跨越，跻身主流房企行列。

值得一提的是，在房企暴雷、停贷危机等事件下，美的置业仍兑现品质交付。2022年，全年提前和如期交付8万+套，交付套数位列行业TOP13，收楼率90%。

面对地产深度调整之时，在寒气中穿梭的美的置业，不仅将“保交楼”提到核心位置，还用绵延的业务线为越冬做准备。开展多元化探索十余年，美的置业坚持住宅开发、物业服务、商业运营和房地产科技四大主航道协同发展。

不过，从目前的实际财务表现方面，美的置业依然依赖于房地产开发即售业务，智能产业化、建筑工业化、物业服务、商业等并未形成真正的规模，但已出现雏形。

在物业管理服务领域，美的置业的空间服务品牌——美置服务，2022年上半年服务合约面积达8667万平方米，精准服务社区、产业园区、商写、学校、政务共建等业态；商业物业投资及运营板块，截止2022年上半年，美的商业管理项目总计15个，其中在营项目9个，主要集中在佛山、邯郸、徐州、株洲等城市。

“用制造业方式造房子”的美的置业还深耕设计科技产业和绿色装配式产业，睿住天元聚焦设计数字化与建筑工业化两大航道，2022上半年，签约合同168个，新增规模464万㎡；睿住住工设立装配式研究院，上半年签约额达4.6亿元，同比增长70%。

展望未来，或许能够在美的置业的报表中，看到这些业务成为新的利润蓄水池和增长点。

稳财务：监管信任的民企示范生

在民营房企信用急遽收缩的这两年，美的置业没有存量美元债要偿还，境内债权人认同度较高，外加大股东提供无形背书，美的置业过得相对安稳，仍具备较好的融资能力。

美的置业的财务稳健，从财报中看，一目了然：截至2022上半年，美的置业的平均融资成本约为4.6%，同比减少0.22个百分点，已经接近国央企平均融资成本。

前述说到，借助大股东的备用背书，美的置业能够选择性使用成本低且多元的融资工具，债务负担低的同时也能保证现金流充裕。

截至报告期内，美的置业的净负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73，扣预资产负债率稳步下降至70.3%。此外，持有现金及银行存款总量约305亿元，拥有境内公司债券、中期票据、定向债务融资工具及资产抵押证券的可注册额度合计114亿元，以及尚未动用的银行授信额度1056亿元，现金及金融资源充裕。

内生的高度自律，让美的置业成为民营房企里的优秀示范生。

2021年11月，美的置业成为银行间交易商协会首批重点支持的民营房企之一，获批50亿中票额度。之后，在去年2月、8月、9月、12月先后发行了4笔中期票据，合计50亿元，期限3-4年，利率在2.99%-4.8%之间。

2022年5月，美的置业成功发行10亿公司债，系首批创设信用保护合约发债示范房企；12月又连续发了第二、三期公司债券，规模分别为12.5亿和5亿元，利率在3.9%-4.9%之间。

11月，在“三箭齐发”支持房企融资回暖的背景下，美的置业150亿元储架式中期票据获中国银行间市场交易商协会受理。而作为“金融16条”支持的首批民营房企，美的置业先后与交通银行、工商银行、建设银行、邮储银行、中国银行五大国有银行签署战略合作协议，总授信金额超千亿。

可以预见，“民营优等生”美的置业将成为紧信用、宽信贷的直接受益者。

稳扩张：布局高潜区域的逻辑

相对于其他房企“收缩”战略，美的置业似乎更像在行业低谷期来一场“抄底”，实现逆势扩张。

美的置业做起了地产界的“白衣骑士”——接连收购花样年、雅居乐、正荣、金科等暴雷房企的项目股权，涉及武汉、天津、无锡、长沙等多个城市。

在地产界风声鹤唳的当下，美的置业深层次的逻辑是，优化土储结构推动高增长，聚焦一、二线高潜区域。截至2022年6月底，美的置业已经完成了29个项目的股权交易。同时，美的置业还退出了柳州、九江、大理等低能级城市，减少权益货值8.5亿元。

截至2022年6月30日，美的置业共有337个物业开发项目，拥有土地储备建筑面积达4294万平方米。对于目前而言，美的置业的全国化布局和拿地策略都可圈可点。

而在职业经理人体系下，有制造业基因的美的置业对精细化要求较高，截至去年年中，聘用12500名全职雇员，一方面推动集团组织架构扁平化；另一方面推行“集团做精，区域做专，城市做强”的组织管控模式。

着眼于长期发展，美的置业还授出若干股权及奖励股份，以激励集团合资格参与者，优秀的总监级以上都有机会参与。本质上，是管理层将个人收益与公司长期发展诉求绑定，在共同目标引领下，最大化激发组织效能。

根据2021年股份奖励计划，董事会于2021年4月无偿向31位获选参与者授出522.5万股奖励股份；及于2022年5月无偿向423位获选参与者授出893.25万股奖励股份。

从整体情况看，作为一砖一瓦的实干者，美的置业具备美的系的一些基因，如在企业风格方面比较低调务实；在企业管理方面，职业经理人制度贯彻得比较彻底；在财务操作方面比较稳健，且具有较好的信用，但也面临着多元业务拓展缓慢和地产行业未来成长空间受限的难题。

然而，美的置业信仰的是房地产行业的“长跑能力”，比起跑得快，跑得稳或许更重要。