新一轮供应潮!天津这个价格万元的刚需板块,又上新378套房!

近日，天津市规划和自然资源局津南分局公示了《（津南区）关于天津津南瑞凯房地产开发有限公司悦秀园一期、二期项目公示》。 经查询，该项目为去年9月10日，天津第二轮两集中供地中，东亚新华以总价4.41亿元摘得的津南区咸水沽板块的津南（挂）2021-04号“海鑫路东侧地块”，折合成交楼面价4783元/㎡。 

东亚新华投资有限公司成立于2005年，是一家以房地产开发为主要投资方向的大型民营企业，该项目是继2014年河东东亚风尚国际后，在天津布局的第二盘。 

该项目位于天津津南区咸水沽板块，东至海怡路，西至海鑫路，南至津南大道，北至南华路。 项目总用地面积43458.97㎡，容积率1.5，地上建筑面积1710.66㎡。

其中住宅部分建筑面积37431.46㎡，居住户数378户，户均面积99㎡。机动车停车位464辆，包含地上机动车停车位30辆，地下机动车停车位434辆；车位配比1：1.2。

从公示图来看，该项目由6栋9层到顶的小高层组成，整体定位刚需、刚改。 

社区内配套居民健身场地、组团绿地、居委会、文化活动站、社区服务站、物业管理用房、警务室、邮政所等，还将配建商业服务网点、社区商业等，用来满足业主日常生活所需。该项目紧挨着保利咸水沽项目，该项目分为南区、北区两期开发，规划已经出炉。这两个项目都位于咸水沽板块，该板块可以说是24K纯刚需板块。之所以备受刚需青睐，主要有两个因素。

排名前列， 房价属于刚需可接受的合理范围。

目前咸水沽较低置业门槛在70万左右，11月板块新房成交均价12188元/㎡，简单计算下，100㎡左右的房子总价约122万，三成首付37万左右。对于刚需来说，这已经算是可接受的范围了。

第二， 配套相对来说完善。

环城刚需板块的特点就是距离市区偏远，配套不完善、交通不方便。但是咸水沽不同，这是津南区的老城区，发展早，生活配套相对来说比较好。

·首先从交通上看，咸水沽板块是天津为数不多的有2条地铁线的环外板块，且有两条快速路，一条是位于北侧的天津大道，另一条是南侧的津港高速驾车出行也可以。

1号线东沿线目前已经开通至东沽站，尚未开通的咸水沽北站和双桥河站距离板块内东北侧位置的小区更近；地铁6号线二期正式通车，这条线路距离咸水沽多数居民区距离更近。公交车方面，629、808路可从天津市中心前往咸水沽，板块内部公交线路比较丰富，包括152、165、207、213、219、226、627、652等数十条公交线路，不过，郊区线路普通发车间隔较长，且通行时间也很长，这个上班族要做好心理准备。

 接着来看一下生活配套，咸水沽因为月坛商厦的商业利好，这几年生活氛围很浓。 血拼哥去过一次，发现一月坛商厦为中心，辐射大约一公里范围，水果店、快餐店、生活底商等都有，几乎与市区相差无几。除了老牌月坛商圈，新城吾悦广场目前正在运营，约50万㎡的城市综合体给了周边居住者消费娱乐的去处。 

教育方面，咸水沽板块可以说很完善了。 小学有咸水沽第四小学、津南区实验小学；初中有咸水沽第四中学，这是市级重点中学、咸水沽第三中学；高中有咸水沽排名前列中学，属于咸水沽较好的高中，2018年天津高考状元所在高中，2018年高考本科上线率99.3%。

医疗方面，二甲的咸水沽医院、津南区中医医院、津南妇幼保健院等医疗资源，充分涵盖居民的各种就医需求。综上，咸水沽的优势还是很明显的。

不管是教育、医疗还是商业，都比其他环城刚需板块好太多。此外，2019年天津市规划和自然资源局曾公示了《津南区新城片区12p-04-04单元控制性详细规划修编草案》，咸水沽板块的未来发展的动力还是很足的。 

从位置上看，该地块位于津南区新城片区中部，四至范围：东至荣辉路，南至南环路，、津南大道，西至紫江路，北至天津大道、老海河，总用地面积344.9万㎡。

 从规划修编草案来看，该板块居住用地面积共有192.71万㎡，占比达到55.8%。区域内待入市的居住用地共17处，总面积84.11万㎡，容积率均为1.5，未来或将形成小高层、高层产品，有望形成一片体量不小的低密宜居居住区。 另外，在规划方案里，公共设施和商业用地也占有较大比例。

可以预计该区域未来可建成商住比例更加合理，居住配套更为成熟的宜居板块。

 配套方面，04单元内现有咸水沽第二中学和咸水沽第七小学。在津沽公路北侧01-67地块规划建设一所36班小学，安荣道北侧01-49地块的新建医院已经启动建设。 同时，该区域计划在南华路两侧的34号、77号宅地各建设一座菜市场，并在37号宅地新建一所小学。

朝荣道北侧的71号公共设施服务用地中还将新建36班中学、社区养老院等丰富的教育、生活配套。此外，区域中部朝荣道以南规划有两处大型公园绿地，占地总面积11.2万方。 从新房市场来看，板块内新房项目有新城和兴府、海玥名邸、华远景瑞海蓝城、富力又一城等。