4个网红盘!今年丰台买房攻略看这里!

原创 顾问君 北京楼盘测评 2021-12-20 21:16

冬至，是北半球白天最短、黑夜最长的一天。过了冬至，白天就会一天天变长。此时，奋战在北京楼市的营销人也在盼望着市场“冬至”的到来。

12月20日，冬至的前一天，丰台区举办2022年度商品住宅用地推介会，共推出10宗住宅用地，总占地约55.31公顷，总规划建筑规模约129.41万平方米，分布在三环、四环以及河西地区。仅从地图上看，就有小瓦窑、纪家庙、亚林西、槐新旧村4宗网红地块。

在限价的大背景下，网红地块往往意味着新房价格倒挂，也意味着大量持币观望客群会排队摇号选择此类“买到即赚到”的项目，对于周边在售项目杀伤力极大。

比如曾在网传2021年北京第三批供地表中昙花一现的太阳宫地块，就有无数买房人自发为其算账：12万元/平米的定价，加上10-20%的政府持有产权，未来9.6-10.8万元/平米的价格区间，让以望京客群为主的崔各庄板块项目大呼“受伤”，而未来的丰台何尝不是如此。

我们先来看地：

1.小瓦窑村旧村改造项目二期XWY-13地块

关注热度：⭐️⭐️⭐️⭐️（网红地块）

该地块位于西四环外，连接海淀与石景山区，宜居宜业属性强，占地面积约2.12公顷，建筑规模约5.94万平方米，用地性质为R2二类居住用地，住宅容积率2.8。

特别点评：网红属性不明显，但很有特点。该地块暂时不临铁，距离地铁1号线八宝山站约3公里，未来地铁11号线的东延线将在周边规划设站。由于更靠近莲石东路，未来向北借用配套也会很便利。预估3.43万元/平米的成本楼面地价，很容易出现倒挂（周边在售新房约8万元/平米，次新房约7万元/平米），与橡树澜湾有异曲同工之妙。

2.大井新村项目三期2505-0031、2502-0030地块

关注热度：⭐️⭐️⭐️

该地块位于西四环旁，青塔核心商圈，居住成熟度高，占地面积约4.72公顷(居住：2.61公顷)，建筑规模约11.96万平方米（居住：6.53万平方米），用地性质为R2二类居住用地、绿隔产业用地，住宅容积率2.5。

特别点评：优势是距离西四环和京港澳高速高速比较近，在珠江峰景、万绿园小区南侧。该地块暂时不临铁，地铁11号线的东延线在周边规划设站。2.5的容积率有做小高层+高板甚至洋房+高板的空间，更适合区域改善人群，以及在西四环沿线工作的客户。预估成本楼面地价3.16万元/平米。

3.纪家庙村棚改项目JJM-007、012地块

关注热度：⭐️⭐️⭐️⭐️（网红地块）

该地块位于三环内城，毗邻丽泽金融商务区，位于内城稀缺地块，占地面积约3.35公顷(居住：2.93公顷)，建筑规模约8.54万平方米（居住：8.2万平方米），用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，住宅容积率2.8。

特别点评：光看地图位置，就是妥妥的网红地块。地块位于懋源·璟岳和万柳园小区的北侧，从容积率看未来产品大概率是大平层。三环内，预估成本楼面地价5.59万元/平米，参考未来10.5万元/平米至11.5万元/平米之间的售价，想象空间还是不错的，操盘难度在于周边环境的复杂程度。16号线南段未来在丽泽与14号线交汇处设有一站，向西一站是丰益桥站，以地块位置来看，未来无论去哪个地铁站都有一段距离。

4.东河沿村棚改FT00-0202-0003、0004、0005、0007地块

关注热度：⭐️⭐️

该地块位于西五环，紧邻园博园，生态资源丰富，占地面积10.92公顷(居住：9.46公顷)，建筑规模约18.39万平方米（居住：16.08万平方米），用地性质为R2二类居住用地、A33托幼用地、B1商业金融用地，住宅容积率1.7。

特别点评：操盘难度较大的地块。难度在于旁边产品形态接近的熙悦天寰已经清盘，别墅项目国望府客流太少，而单价5.5万元/平米的西山金茂府也把售楼处开到了地块周边，再加上靠近地铁的熙悦晴翠体量也很大，区域客户的全方位争夺，不轻松。如果中建二局能拿的动，不妨拿下，用同一波团队操盘能节省运营费用，反哺利润。

5.东河沿村棚改FT00-0202-0011地块

关注热度：⭐️⭐️

该地块位于西五环，紧邻园博园，生态资源丰富，占地面积约4.39公顷，建筑规模约7.46万平方米，用地性质为R2二类居住用地，住宅容积率1.7。

特别点评：和上面地块是邻居，因为地块小，无配建，拿地总价能更低一些。因为流速起不来，更适合对销售速度要求不高的国企、央企来拿，比如住总。

6.亚林西土地一级开发项目0501-644、645、646、647地块

关注热度：⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️（网红地块）

该地块位于三环内黄金地段，中心城价值很高。占地面积约6.17公顷（居住：3.62公顷），建筑规模约20.46万平方米（居住：10.14万平方米），用地性质R2二类居住用地、A3托幼用地、B4商业金融用地，住宅容积率2.8。

特别点评：闭眼买的网红项目。地块位于中国玺、佑安府的南侧，区域内有西铁营万达+14号线（西局到北京南这段已经在试运营），就看价格和运气了（大概率又是摇号）。

7.槐新旧村改造项目NY-010、011、018地块

关注热度：⭐️⭐️⭐️⭐️（网红地块）

该地块位于南四环外，临近南苑森林湿地公园，宜居性强。占地面积约9.86公顷（居住：7.8公顷），建筑规模约21.29万平方米（居住：17.15万平方米），用地性质R2二类居住用地、B4商业金融。住宅容积率2.2。

特别点评：又一网红地块。槐房万达广场的北侧，区域内槐房万达+4号线，旁边金府大院和天悦壹号所剩都是2000-3000万元的别墅产品，2.2容积率做改善洋房，貌似没竞品。

8.南苑棚改项目A地块1404-013地块

关注热度：⭐️⭐️⭐️

该地块位于南四环、五环之间，生态环境优越。占地面积约7.13公顷，建筑规模约19.96万平方米，用地性质为R2二类居住用地，住宅容积率2.8。

特别点评：上组地块的减配版，没有地铁上盖的刚需盘难成网红盘。槐房万达广场的南侧，交通和商业便利程度有所降低，容积率上升到2.8，做中小户型产品可以拉开总价。有条件的房企可以两组地块一起拿。

9.青塔村棚改户区改造项目FT00-0601-0633、0634地块

关注热度：⭐️⭐️⭐️

该地块位于四环边，紧邻五棵松商圈，中心城热点地块。占地面积约1.75公顷，建筑规模约5.2万平方米，用地性质为R2二类居住用地，住宅容积率约3。

特别点评：该地块与小瓦窑村旧村改造项目二期XWY-13地块平行，距离西四环更近，短期同样没有地铁，等未来11号线落站。项目距离石景山万达约5公里，距离玉泉路地铁站约3公里，预估成本楼面地价3.73万元/平米，比小瓦窑地块每平米贵3000元，容积率也更高。买不到前者，可以来买这个项目。

10.张家坟棚改项目23-4、25-1地块

关注热度：⭐️⭐️

该地块位于西五环，永定河畔，生态资源丰富。占地面积约4.9公顷（居住：2.62公顷），建筑规模约10.21万平方米（居住：4.71万平方米），用地性质F1住宅混合公建用地、F3其他类多功能用地，F1用地容积率1.8。

特别点评：西山金茂府开盘的成功并不意味着张家坟地块操盘难度低，对交通不敏感的区域改善客群是有限的，金茂凭借强大产品力打开的局面都在面临客源层面的挑战，更何况其他开发商。这块地，或许还是金茂的。

从今年丰台供地情况来看，内城地块依旧吸引力十足，今天40家房企参加推介会的阵势，也说明房企对网红地块趋之若鹜。在北京做项目利润已经很难保障，再没有流速，营销人的日子只会更难过。

而在丰台有项目的房企并不希望这些网红地块那么快供应出来，尤其是项目还没有开盘的，如果网红地块成交，价格又跟周边二手房倒挂，买得起的客户谁不想搏一把呢。