情绪指数月报|10月全国50城市场情绪维稳,珠三角重点城市仍占据优势地位

根据较新公布的10月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数与上月持平，仍处在观望区间。在各类稳楼市政策的推动下，9月份市场现复苏迹象，但持续性回暖局面仍难形成，受疫情反复等各种因素的影响，市场情绪的恢复步伐仍较为曲折缓慢。从城市层面来看，珠三角核心城市深圳、东莞、福州等表现仍较稳，市场情绪处于先进地位。长三角内部加速分化，上海在区域乃至全国范围内率先复苏，其他城市则仍在缓慢修复中，预计随着近期以来利好政策逐步发酵，后续市场情绪有望小幅回升。

一、10月重点50城市场情绪指数持平，仍处于市场观望区间

进入传统的银十，适逢二十大召开，中央端利好政策频出，从十一前夕央行、银保监会等多部门出手，三条重磅利好连发，即阶段性调整差别化住房信贷政策、换房退税政策、下调首套公积金房贷利率，到二十大后，央行、外汇局、银保监会、证监会陆续发声，加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展，更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作，释放重大利好信号。至此，种种迹象表明，中央正在以组合拳出击稳楼市、稳预期，助力房地产市场回稳。地方来看，“一城一策”继续深化。

根据诸葛找房数据研究中心统计，截止至10月底，松绑政策调控达517次，覆盖城市超210个。其中10月单月出台政策69次。在各类稳楼市政策的推动下，9月份市场现复苏迹象，但持续性回暖局面仍难形成，受疫情反复等各种因素的影响，市场情绪的恢复步伐仍较为曲折缓慢。2022年10月，重点50城市场情绪指数为-0.71，较9月持平，仍位于市场观望区间。临近年末，政策端仍有放松空间，预计各地政府将会继续在供需两端发力稳楼市，市场情绪有望小幅回升，但短期难以呈现大幅上升局面。

二、未来上海、深圳房价涨势延续，石家庄、廊坊等北方城市难掩低迷 

从10月份各城市市场情绪指数看，50城的市场情绪指数分布于市场观望区间、市场低迷区间2个区间，城市个数分别为33个、17个。 

位于市场观望区间高位的有7个城市，其中上海仍然稳居榜首，年初上海市场情绪指数自观望区间低位回升，4月份突破界限，进入到平稳区间，随后连续5个月停留于平稳区间，10月份降至-0.34，位于观望区间高位。尽管在4、5月份上海受到新冠疫情的影响，进入封城管理状态，但是市场情绪仍然较为稳固，且价格也表现出超强的韧性。根据情绪指数模型预测，未来4个月上海市场价格将维持上涨行情，平均涨幅在1%左右，累计涨幅超2%。另一一线城市深圳市场情绪指数位居第二，8月份深圳市场情绪指数从平稳跌入观望，且连续3个月在观望区间高位徘徊。根据情绪指数模型，未来短期内深圳房价将小幅上升，涨幅呈现收窄态势，甚至不排除转跌的可能，预计未来4个月累计上涨0.15%。

位于市场低迷区间的城市有17个，河北省省会石家庄情绪指数位居末位，情绪指数连续一年以上的时间陷入低迷，10月份情绪指数较上月微升，未来短期内价格仍然以下降为主。廊坊在8月份出台松绑限购后，短期内市场情绪获得提振，脱离低迷区间，但是政策效应较为短暂，随后再度陷入低迷。未来短期内房价恐难见明显起色。陕西省会城市西安在烂尾楼风波后市场情绪持续下滑，8月份直接冲破观望底部进入低迷区间，加上政策端未有显著利好政策加持，购房者预期下滑，根据情绪指数模型，预计在接下来3个月西安市场价格将会延续下滑态势，跌幅在0.5%以内。

三、重点城市市场情绪指数

1、上海：今年市场情绪坚挺位于平稳及观望高位，价格逆势上涨

2021年下半年，受到行业大环境影响，上海市场情绪指数由平稳区间跌入观望区间低位，进入2022年，随着高频次宽松政策陆续出台，年初上海情绪指数自观望区间低位回升，4月份进入到平稳区间后连续5个月停留于平稳区间，10月份降至-0.34，仍位于观望区间高位。市场情绪较为稳固，且价格也表现出超强的韧性。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，10月份上海市场均价为69285元/㎡，环比上涨1.4%，涨幅较上月扩大1.31个百分点。根据情绪指数模型，预计接下来4个月内，上海市场均价以上涨为主，涨幅基本在1%左右。

2、深圳：连续三月位于观望区间高位，短期内房价上涨但涨幅收窄

深圳于2021年2月出台二手房指导价，成为全国排名前列出台指导价的城市。政策效果“立竿见影”，3月份情绪指数触底，甚至几乎触及低迷，在政策效应逐步弱化下，市场情绪缓步回升，价格也在波动恢复，但是难以复原至2021年水平。2022年8月份，在行业烂尾事件等波及下，行业信心低迷，深圳市场情绪指数从平稳跌入观望，且连续三个月在观望区间高位徘徊。10月份深圳市场均价为64798元/㎡，环比下跌0.77%。根据情绪指数模型，未来短期内深圳房价或将小幅回升，但是涨幅呈现收窄态势，甚至不排除转跌的可能，预计未来4个月累计上涨约0.15%。

3、东莞：10月情绪指数小幅回落但仍在观望高位，短期内房价以微升为主 

东莞紧随深圳步伐，在2021年8月出台了二手房指导价，市场情绪指数降至历史较低，但是随后立即触底回升，政策效应远不如深圳指导价深远。进入2022年，情绪指数稳步回升，8月份行业观望情绪影响，市场情绪短暂下调，8月30日，东莞再次松绑楼市，提出对贷款购买首套非普通住房的居民家庭，较低首付款比例由40%调整为30%，对拥有1套住房或有一次购房贷款记录的居民家庭，原购房贷款已结清的，较低首付款比例由40%调整为30%，对提振市场信心有着重要意义，带动9月份市场情绪止跌回升，10月份政策效应弱化，情绪指数再次回落。10月，东莞市场均价为28370元/㎡，环比下跌0.32%。根据情绪指数模型，未来2个月内，预计东莞房价将会呈现微升态势，涨幅逐月收窄，累计涨幅在0.31%。

4、宁波：10月宁波放宽落户限制情绪指数再度上移，房价维持上升行情 

10月份，宁波放宽了落户限制，实行“70年产权房即可落户”，取消原先缴纳社保的要求。宁波自2021年4月进入观望区间后，情绪指数连续一年多一直在观望区间徘徊，9月份宁波传出全面放开限购，并且只执行不官宣，带动市场情绪回升，10月份再次上行。从价格来看，10月宁波市场均价为30743元/㎡，环比上涨0.01%。预计接下来2个月宁波房价以上涨为主，累计上涨0.88%。 

5、无锡：市场情绪进入低迷，未来短期房价下行压力较大 

今年以来无锡一直处于观望区间内，波动幅度不大，无锡出台了多轮宽松政策，涉及降低公积金首付比例、提高贷款额度以及放松限购等多方面，5月份市场情绪达到年内高峰，随后在政策的刺激效果逐渐减弱下，市场情绪再度回落，10月份正式进入低迷区间。根据情绪指数模型，预计接下来两个月无锡市场价格仍以下降为主，累计下跌0.45%。 

6、苏州：情绪指数连续两月回升，未来房价有继续回稳的空间

从2020年以来，苏州市场情绪指数就一直在观望区间徘徊，今年5月份市场情绪升至年内峰值，随后连续3月下滑，在前期多轮利好政策逐步发酵下，尤其是8月份出台降低二套房首付比例，较低可达3成，9、10月连续两月情绪指数呈现回升态势。从价格来看，10月苏州市场均价为29702元/㎡，环比上涨2.39%，根据情绪指数模型，预计接下来1个月苏州房价有望继续回升，环比涨幅为0.22%。

7、南京：市场情绪触及低迷，未来短期内房价恐难回暖 

南京自2022年9月份市场情绪触及低迷，10月份再次下探，房价连续两月呈下降态势，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，10月南京二手房挂牌量达到27.6万套，虽较上月小幅回落，但较去年同期水平翻倍。挂牌量居高不下，供过于求严重，虽然南京今年以来为刺激楼市出台了诸多利好政策，而这些政策短期内也起到了一定的效果，但是持续性不佳，市场信心未能获得根本改善，业主降价出售行为增多，价格下跌压力大，后期或需要更为实质强效的政策加持。2022年10月南京市场均价为32211元/㎡，环比下跌0.91%，根据情绪指数模型，预计未来1个月南京房价或仍然维持下行态势，跌幅在0.5%以上。 

8、盐城：缺乏优质产业支撑，市场情绪难见起色

盐城市场情绪指数自从2021年下半年从平稳区间迈入观望区间，随后连续多月一直位于观望区间，近两个月来突破低迷边界，正式迈入低迷区间。盐城作为长三角经济圈的城市，但是库存高企，去化缓慢，加上本身缺乏优质产业支撑，人口吸附能力不足，房价难掩失力。2022年10月盐城市场均价为14118元/㎡，环比下跌0.79%，根据情绪指数模型，预计未来4个月内房价以下跌为主，月均跌幅在0.8%以上，累计跌幅超过2%。

50城各城市情绪指数走势及预测房价购买渠道

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