焦点日报 | 郑州保交楼项目复工95%,一觉醒来许家印损失16亿

房地产市场每日动态

出品时间：2022年12月21日

宏 观 政 策

1、财政部：1-11月国有土地使用权出让收入5.12万亿元，同比下降24.4%

12月20日，据财政部数据显示，1-11月累计，全国政府性基金预算收入60161亿元，比上年同期下降21.5%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入3854亿元，比上年同期增长4.9%；地方政府性基金预算本级收入56307亿元，比上年同期下降22.8%，其中，国有土地使用权出让收入51174亿元，比上年同期下降24.4%。

2、北京市：发改委拟对九大行业征集REITs试点储备项目

12月19日，北京发改委发布的《关于征集基础设施REITs试点储备项目有关工作的通知》表示，为进一步夯实北京市基础设施REITs试点项目储备，推进更多符合国家有关要求的项目申报参与REITs试点，对九大行业进行试点储备项目征集。九大行业除了交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、保障性租赁住房等常见资产外，还有新型基础设施（包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目），以及具有供水、发电等功能的水利设施，还有自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施。北京发改委表示，拟申报参与基础设施REITs试点的项目，应满足权属清晰且资产范围明确、土地使用依法合规、具有可转让性、收益稳定、资产具备一定规模等基本条件。

3、上海市：1-11月住宅销售面积1281.66万平方米，增长2.6%

12月21日，上海市统计局发布了1-11月全市房地产开发、经营基本情况。1-11月，上海市房地产开发投资比去年同期下降3.3%。商品房施工面积16168.20万平方米，增长1.5%。其中，住宅施工面积7427.92万平方米，增长0.8%。商品房新开工面积2516.32万平方米，下降24.4%。其中，住宅新开工面积1356.97万平方米，下降8.7%。

商品房竣工面积1175.10万平方米，下降49.4%。其中，住宅竣工面积648.39万平方米，下降47.4%。

商品房销售面积1525.89万平方米，下降4.0%。其中，住宅销售面积1281.66万平方米，增长2.6%。

4、天津市：公积金二套贷款首付由60%降至40%，自12月26日起开始施行

12月21日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策的通知》，自2022年12月26日起开始施行。天津市缴存职工申请公积金贷款购买家庭第二套住房的最低首付比例由60%调整为40%，与天津市商业性个人住房贷款首付款比例保持一致。

5、河南省郑州市：已筹集保交楼资金130亿元，保交楼项目实质性复工95%

12月20日，河南省郑州市长何雄表示，郑州目前已筹集保交楼资金130亿元，在各项金融政策的共同作用下，全市保交楼项目实质性复工95%以上，新增建成安置房2426万平方米，15万群众回迁新居。此外，郑州市长何雄还表示，河南省市分别设立总规模100亿元的地产纾困基金，从问题楼盘项目台账中选取拟收并购项目，达到盘活一个、救活一批的杠杆撬动效应。目前，拟使用纾困基金项目80余个，已落地7个，总投资约33亿元。

6、青海省西宁市：筹集开工保障性租赁住房2000套，发放住房租赁补贴312.45万

近日，据青海省西宁市住房保障和房产管理局消息，在保障性租赁住房方面，紧抓全国试点城市机遇，以产业园区为重点，以盘活存量房屋为主线，出台《西宁市保障性租赁住房建设管理实施方案》，规范《西宁市保障性租赁住房项目认定书》核发程序，争取专项补助资金7088万元，将人才公寓、职工宿舍纳入筹集范围，多渠道、多形式筹集开工保障性租赁住房2000套。全年面向社会配租公共租赁住房1124套，发放住房租赁补贴1972户、312.45万元，持续加大公租房转租转借、租金欠缴等违规行为治理力度，确保公共租赁住房分配和租赁补贴发放公平公正公开。为低保低收入群体、优抚对象等群体减免公共租赁住房租金约6000余万元，发放公共租赁住房物业补贴176万元，全力以赴让住房困难家庭“住得进、住得好、住得稳”。

融 资 动 态

1、招商房托：完成境内外再融资和贷款置换，已提取超过40亿元贷款

12月20日，香港-招商局商业房地产投资信托基金成功完成境内外再融资和贷款置换。招商房托于12月14日与兴业银行订立境外及境内融资协议。据此，兴业银行香港分行和深圳分行将向招商局商业房托基金提供一笔境外额度最多45亿港元的等额人民币循环贷款融资及一笔境内不超过1亿元人民币的物业贷款融资，以支持房托用于再融资及一般业务用途。本次境外循环贷款融资的利息为3.55%，境内物业贷款融资则为3.2%。招商房托公布，本次境内外融资均已成功提取并已用于12月16日到期的贷款以及2023年中到期的贷款再融资。由于已提取的贷款金额等于现有融资的已偿还金额，本次提取不会对招商房托的资产负债率产生显著影响。

2、碧桂园：拟发行10亿元中票，中债信用增进提供全额担保

12月21日，据碧桂园公告，碧桂园地产集团有限公司计划发行至多10亿元人民币3年期中票，周四起进行簿记建档。中债信用增进投资股份有限公司将为其提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。募集资金用于项目开发建设、购回或偿还碧桂园控股有限公司境外美元债券。

3、平安银行：与华发、大华签订战略合作协议，意向性融资总额达300亿

12月20日，平安银行分别与珠海华发、大华集团两家房企签订战略合作协议，合计意向性融资总额达300亿元。根据协议，平安银行将发挥集团综合金融优势，为房地产企业提供一揽子金融服务，坚定落实房地产长效机制，全力支持房地产市场平稳健康发展。

投资动态

1、浙江省宁波市：今年第四批地块挂牌 6宗地起价74亿、明年1月12日出让

12月20日，宁波今年第四批次地块出让信息出炉，将于2023年1月12日集中出让。此次出让共计6宗地，且均可作为城镇住宅用地；从地区来看，其中海曙区三宗，鄞州区三宗；总面积22.03公顷，总起价73.96亿元。本次国有建设用地使用权拍卖出让通过浙江省自然资源网上交易系统进行。参加拍卖竞买的申请人可在2022年12月30日9:00至2023年1月11日16:00登录浙江省自然资源网上交易系统进行报名。本次出让地块均实施装配式建筑，住宅可不采用钢结构体系，不享受预制外墙、叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定。另外，东部新城核心区以东片区D1-4-4#/5#/6#地块按“定品质”要求出让。

2、越秀房托：1.26亿港元向越秀地产收购香港两项商业物业

12月20日，越秀房地产投资信托基金公告，Yuexiu MTN(作为买方，由越秀房产基金直接全资拥有)与越秀企业(作为卖方)订立Yuexiu MTN买卖协议，据此，越秀企业已有条件同意透过向Yuexiu MTN出售艺康销售股份及转让艺康销售贷款而出售越秀大厦17楼，艺康初步代价为6170万港元，其后将根据艺康完成账目调整为艺康最终代价。艺康为越秀大厦17楼的唯一登记及实益拥有人，而越秀大厦17楼为一项建筑面积为4,694平方呎的写字楼物业。根据估值报告，越秀大厦17楼的协定物业价值为6200万港元，较其物业评估值6330万港元折让约2.1%。

同日，Secure Shell（作为买方，由越秀房产基金直接全资拥有)与越秀企业(作为卖方)订立Secure Shell买卖协议，据此，越秀企业已有条件同意透过向Secure Shell出售颂辉销售股份及转让颂辉销售贷款而出售越秀大厦23楼，颂辉初步代价为6410万港元，其后将根据颂辉完成账目调整为颂辉最终代价。颂辉为越秀大厦23楼的唯一登记及实益拥有人，而越秀大厦23楼为一项建筑面积为4,694平方呎的写字楼物业。根据估值报告，越秀大厦23楼的协定物业价值为6430万港元，较其物业评估值6570万港元折让约2.1%。

经 营 动 态

1、德必集团：明年对新项目开拓持谨慎态度，目前70-80%项目是旧楼改造

12月20日，德必集团发布的投资者关系活动记录表中提到，受疫情影响，公司今年整体放缓项目的拓展速度，至于明年的发展，主要还是取决于市场的情况，目前市场存在太多不确定性，公司对于新项目的开拓持谨慎态度。目前德必集团70-80%的项目都是旧楼改造，包含写字楼在内，工厂项目较为早期，成本相对较低，所以利润主要还是由项目的地理位置和后期项目的价值提升来决定。

2、普洛斯：与中国联通加深战略合作，将深耕数字化基础设施发展

12月20日，普洛斯与中国联通举行了线上签约仪式。双方将进一步加深战略合作，尤其将聚焦数字化基础设施领域，协调资源，拓展新业务。此外，在智能化技术应用、供应链数智化，以及智慧交通和物流等方面，双方也将分享行业洞察，致力于实现相关产业的前瞻性、可持续发展。

3、恒大物业：正与恒大商讨偿还质押涉及款项方案，后者通过转让资产抵消

12月20日，恒大物业集团有限公司发布公告披露业务进展。截至2022年10月31日，恒大物业在管面积约4.92亿平方米，覆盖22个省，5个自治区，4个直辖市及香港，共310余个城市，管理项目2655个，向320多万户住户提供物业管理服务。截至2022年10月31日，恒大物业总签约面积约8.2亿平方米，签约项目总数3093个。与中国恒大之间质押担保的独立调查已接近完成阶段，将在切实可行情况下尽快发布有关独立调查结果。并且，正与中国恒大集团商讨偿还该质押所涉及款项的方案。方案主要通过中国恒大集团转让资产予该集团抵销相关款项。

4、恒大物业：许家印减持7亿股恒大物业股权

近日，据港交所披露信息，许家印旗下的鑫鑫（BVI）有限公司抵押其持有的恒大物业共7亿股份，该批7亿股于12月14日遭券商斩仓。这批股份由许家印通过鑫鑫（BVI）有限公司间接持有，遭斩仓后许家印于恒大物业持股权从58.18%下降至51.71%。许家印所持恒大物业股份被减持属于被动减持，披露原因是：“有关方面已采取步骤以针对其执行股份的保证权益或持有作为保证的股份的权利。”这意味着，许家印持有7亿股恒大物业股份可能因为抵押而被强制转让了。港交所未披露此次股权减持价格，但若按恒大物业停牌前每股2.3港元计，减持股份总市值约16亿港元。

5、中国恒大：积极推进境外债务重组工作，分歧正在不断收窄

12月20日，中国恒大集团发布公告称，2021年审计工作及2022年中期业绩审阅工作尚在进行中，公司将在切实可行情况下尽快发布2021年经审核年度业绩及2022年中期业绩。公司正与其财务及法律顾问积极推进境外债务重组工作，并与若干境外债券持有人及其顾问进行沟通与建设性接洽，以推动经各方同意的该集团境外债务重组方案的制订。目前，各方在重组方案框架、关键条款方面的分歧正在不断收窄。但是，公告指出，公司债务负担沉重，经营仍面临较大挑战，偿债资源是否能产生预期价值存在较大不确定性。下一步，公司将继续与有关境外债权人开展积极和建设性的对话，保持相向而行的良好势头，以期尽快在重组方案条款方面达成一致意见。

6、中国恒大：前11月实现销售额291.24亿元，恒驰5交付逾100辆

12月20日，中国恒大集团发布公告称，集团努力保持生产经营的稳定性，631个已售和未交付项目基本复工。2022年1月至11月，中国恒大累计交付约25.6万套房屋，总建筑面积约2871万平方米。本年度1至11月期间，实现合约销售金额人民币291.24亿元，合约销售面积351.62万平方米。

新能源汽车销售方面，中国恒大的附属公司，中国恒大新能源汽车集团有限公司，自主研发的新能源汽车恒驰5汽车在今年9月16日正式量产，首批量产车已于2022年10月29日开始交付。截至2022年12月7日，已交付超过100辆车。