惊讶!土拍让沙坪坝区这个楼市板块产生新的变化,详细的分析来了

其实很多人对井双片区的认知，基本是停留在一个相对陌生的领域的，如果不是对重庆、对沙坪坝比较了解的话，我想现在很多年轻人可能都没怎么听过双碑、井口。

这次重庆即将进行的第二次集中供地，让井口这个地方成为大家瞩目的焦点。

今天不聊土拍，粉丝们要求我们要多写板块分析，因为购房者个人精力是有限的，并不清楚很多楼市板块的过去，现在和未来。

纯干货，花了几天踩盘，不能说全面，但是相对客观。

那么在写井双片区之前，我还是先来给各位梳理一下整个沙坪坝的发展逻辑。

沙坪坝的发展可以说是相当的古早了，城市界面饱和、老旧是目前较大的短板，少有能玩的，大概也只有老城改造这一条路。

但是老城改造哪里有这么容易，首先以三峡广场为核心的这一片来说，只有三个字“拆不起”，往天星桥方向看过去，一路都是政府机构、三甲医院等，典型的“不敢动”，这样一来，也只有往江边走了，但是磁器口因为旅游和文化的坐镇，实属“不好搞”，那就继续往前，自然就到了双碑、井口这一带，从纵向看，大概也只有在这里，才经得起沙坪坝老城改造的大刀阔斧。

01关于规划

从地理因素看，井双片区属于沙坪坝老城的北向物理延伸，东面与大竹林隔江相望，南面依附三峡广场，西面过了中梁山就是站在城市风口的高新区，北面是蔡家、北碚等，看得出来，井双片区其实是承载了沙坪坝的实际扩张需求。

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从产业基础看，井双片区是重庆数一数二的老工业集聚地，被称为“西南一切工业之母”的特钢厂和造出中国排名前列辆民用摩托的嘉陵厂在这里辉煌了有数十载，从人口基数到生活配套，再到文化氛围，基本都是自成一脉。

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从政策规划看。

基于背靠中梁山脉、面朝约11.6公里嘉临江江岸线的先决条件，也井双片区顺理成章的搭上了“两江四岸”的红利班车。

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早前，重庆市规划和自然资源局公开发布《重庆市中心城区长江文化艺术湾区控制性详细规划》，正式披露了长江文化艺术湾区的规划范围，除开长江文化艺术湾区，重庆中心城区规划的其余三大湾区分别为：两江交汇历史人文湾区、长江生态文明湾区、嘉陵江智能创新湾区。

而井双片区作为嘉陵江智能创新湾区的重要节点，在结合沙坪坝文、教、卫等传统优势，挖掘城市山水人文脉络，向智能研发和文化创新转型发展的前提下，规划建成具有“文化传承巴渝风、文教兴盛书卷气、山水融合诗画味、智能创新国际范”的临山滨江湾区。

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有一说一，在我看来井双片区的规划其实是非常明确的，因此，不光是沙坪坝，可以说整个重庆的各种配套基建也都愿意一股脑的往这里砸。

02配套先行

例如交通。

轨道1号线的石井坡站、双碑站贯穿井双片区，规划中的15号线、13号线也给井口预留了站点。

高家花园大桥、石门大桥、双碑大桥、礼嘉大桥（在建）、大竹林大桥（规划）、磁器口隧道、双碑隧道、井口隧道等，彻底打通井双片区与各区之间的瓶颈。

从重庆市公共资源交易中心网站挂出的井双片区道路工程的施工招标和监理招标中也能看到，井双片区一次性启动了包含一段滨江路在内的10条城市道路的建设。

最近，双向6车道的沙滨路二期道路正式通车，到双碑也就15分钟上下。

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数据来源高德地图

例如医疗。

目前井双片区有两所二甲医院正在使用中，一个是东华医院，还有一个是嘉陵医院，靠这两所医院，基本能覆盖整个片区的看病就医。

同时，占地101亩，建筑面积22万平方米，投资22个亿，开设床位1200张的沙坪坝人民医院的井双院区也在赶工中，建成后，将成为该片区少有一个三甲级医院。

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例如商业。

就目前来看，石井坡地铁站附近有个麦德龙，双碑地铁站附近的浪升双城天街，还有华宇温莎小镇的社区商业，完全可以支撑起这个片区的日常生活所需，只不过都是一些“基本操作”，如果想追求更高端、更多元化的商业，仍然是需要去三峡广场，或者礼嘉这些有大型商圈的地方去消费。

下面几张照片是我前几天去双碑“香香嘴”的时候顺手拍的。

发现没有，其实井双片区一直被诟病发展不起来的一个重要原因，就是在于这里一直没有一个像样的城市综合体来留住消费。

但在今年5月18日沙坪坝举行的招商引资重点项目集中签约活动中，大悦城控股计划投资50亿来建设打造大悦城或者祥云小镇。

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虽说具体的规划还没出来，但是从投资力度来看，大悦城控股几乎是把井双片区和中央公园放在同一个能级上的，毕竟它之前投资了60亿在中央公园两江国际商务中心打造了60万方的城市综合体——大悦城，所谓珠玉在前，不妨来猜测一下，这一次它又能给井双片区带来怎样一个量级的城市综合体？

03周边房价

当然，如果仔细来看井双片区，就会在这里发现一种新与旧的割裂感。

，时长00:20

（点击查看视频）

一方面，前文也提到过，井双片区在原先的特钢厂和嘉陵厂坐镇下，老家属区众多是不争的事实，老破小随处可见，各种岔路穿插，下雨天路面积水，农贸市场的讨价还价……这些都是井双片区的真实生活写照。

另一方面，万科、东原、俊峰、华宇、融创、阳光城、碧桂园、中昂、金融街、渝富等开发商已经率先进驻井双片区，输出“鲜货”，但从地图上的分布来看，这些新房或次新房基本只聚集在石井坡-双碑沿线，虽然就整体实力而言，井双片区不比其他各区生猛，但好在片区内原住民量大，且对住宅的需求实在旺盛。

所以，从安居客的房价地图看，石井坡-双碑沿线的房价区间在6500-18000元/㎡不等，这个跨度可以说是相当大的了，但结合前文来看，也在情理之中。

图源安居客

而从安居客的二手房均价走势图看，石井坡-双碑沿线的二手房成交，主要从4月开始呈现连续性上涨的趋势，在7月到达峰值，但均价仍控制在12000元/㎡以内。

图源安居客

04土地放量

都知道，房地产市场一直将“面粉”决定“面包”作为亘古不变的原则，然而近3年来，井双片区的土地放量实在是有点捉襟见肘。

2018年出让了1块地，地价6003元/㎡。

2019年出让了3块地，平均地价4961元/㎡。

2020年出让了3块地，平均地价4316元/㎡。

2021年排名前列批次集中供地0块。

不过从今年第二批次集中供地中可以看到，井双片区终于忍不住亮出了6宗地块的底牌。

05总结

显然，井双片区的底子是优秀的，人、配套、基建等样样都不缺，但存在的短板也是实打实的。

首先是它现阶段的产业支撑明显不足，在特钢厂和嘉陵厂“下线”后，尽管后来重新“上线”了一个工业园区，但还是以汽摩配套及加工类为主的第二产业，然而往往这类已经开始走下坡路的产业对经济的拉动效应非常有限。

再者是它的拆迁成本确实处在高位，尽管2019年重庆市公共资源交易网就发布了《沙坪坝区井双新城旧城区改造项目（一期）房屋拆除工程》，称该片区的拆迁力度非常大，现目前仅为排名前列期，拆迁面积便高达95800㎡。但事实上，现在很多楼盘本就占用的是原先老厂区用地，但这些用地比较分散，很难形成聚集效应，且多为成片的低楼层居民区，所以拆迁成本和拆迁投入是不得不面临的极大问题。

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最后是它的“扶持”真的来了，毕竟整个片区更需要的是城市更新而非城市新建，在原有的基础上来做调整、做改造、做“精修”，本就需要花费更多的精力，但好在“两江四岸”、“湾区”等各种“扶持”虽迟但到，谁不想做排名前列个吃螃蟹的人？

一通分析下来，我姑且把井双片区称作两条腿走路的典型。

一边是满足老城改造的条件。

另一边是满足日益增长的住宅需求。

当然，若是纯投资，我建议还是要考虑政策、规划等什么时候才能尘埃落地，毕竟红利的兑现才是根本所在，反之，若是习惯了这里的一切生活模式，论起自住，那现在发展得比较成熟的井双片区倒是个不错的选择。

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