展望2022,中国房地产十大预测 | 复盘⑤

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

2021年接近尾声，好的，坏的，都会过去，未来最可期。

2022年，房地产走势如何？我们从十位经济学家或资深行业观察者的理性分析中，或许可以找到一部分答案。

一、金融研究院院长、首席经济学家 管清友：买房不如炒股

管清友认为，明年是炒股买房的好时机。2022年，房地产市场可能会进入一个企稳状态，对于刚性需求购房者或许是个机会。从股票市场来讲，投资股票基金时代已经开始了。如果大家不买股票、不买基金，基本相当于过去20年你不买房子。

对于投资者来说，未来房产品未必是较好的投资品了。买房投资收益率肯定不如购买金融资产收益率更高。我们已经到了金融资产投资的大时代。

二、中泰证券首席经济学家 李迅雷：房价不乐观

房地产是“年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”。它不仅是受到货币政策、利率环境的影响，还受到房地产周期的影响、受到人口老龄化加速的影响、受到城镇化率增速放缓的影响。

货币环境宽松以及流动性的改善，只是一个短期性的因素，而长期性的因素在推动房地产整个大周期回落。在这种情况下，我觉得2022年的房价表现不会太乐观。

在他看来，房地产长周期当中的拐点已经出现，它将呈现一个长期下行的趋势。当然，这个下行的过程也会受到政策影响，会比较平缓。所以，房地产周期性的特征也会更弱。

三、渣打银行大中华及北亚区首席经济学家丁爽 ：房贷加速增长

丁爽预计，未来几季信贷条件将逐步改善。由于楼市政策收紧，2021年三季度房地产信贷占新增贷款比重由2016下半年的超50%骤降至15%左右。参照过往经验和近期按揭贷款政策调整可以预见，房地产信贷放慢的趋势或将逆转。监管指标暗示房地产信贷占比的合理区间应该在25%~30%。

因此，保守性估测显示到2022年中，房地产贷款占新增贷款比重将升至25%，到2022年底房地产信贷增速由目前的5%左右加速至10%左右。2022年一季度融资环境改善将阻止房地产投资进一步收缩，缓解房地产投资减速对增长的拖累作用。

四、植信投资首席经济学家兼研究院院长 连平：地价还会涨

连平分析，在供地“两集中”和“三线四档”条件下，部分中小民营房企纷纷撤离土拍市场，土地购置面积持续下降，地价则因为土地成交不足和土地财政压力而出现上涨。预计2022年全国土地购置面积同比下降逾3成，土地成交价格同比大幅上涨，土地购置费同比微增0.1%，是自2005年以来较低水平。

六、东吴证券特邀首席经济学家 任泽平：未来3-6个月关乎地产生死

任泽平认为，中国房地产，长期看人口，中期看土地，短期看金融。

现在房地产萧条，包括土地的大量流拍，最根本的是金融问题，最核心的是三道红线、集中度管理、严查经营贷，包括对进入房地产的信贷使用额度的管控。短短一年的时间，密集的政策出台，导致了整个金融政策大量收紧。所以。现在房地产遇到的问题主要是金融领域收得过紧。

如果金融政策不松动，大部分民营房企，扛不过3到6个月，因为房地产贷款没有，销售回款也不行，那么现金流就要出问题，所以未来的3到6个月是整个房地产行业的生死存亡之际。

七、东方证券首席经济学家 邵宇：投资触底回升

在邵宇看来，明年整个宏观经济的主基调以“稳”字为主，财政和货币政策力度可能略大于今年。房地产行业或有一定程度复苏，投资预计将从谷底逐渐回升。我们注意到，对房地产的政策优化已经开始了，包括金融的支持，但可能预期已经调整了，所以可能不会有特别的表现，只是会有一些发挥的空间。

他预测明年房地产投资增速在3%-5%之间，并会对整个宏观经济有明显拉动作用。

八、易居企业集团首席执行官 丁祖昱：房价全线下行

对于2022年房地产行业整体形势，丁祖昱有四点预测，一、坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制成闭环；二、控制去杠杆节奏，居民按揭支持合理需求、房企债务危机改善；三、三类压力城市将会跟进救市，但财税、纾困手段相对有限；四、房产税扩大试点城市势在必行，预计对市场影响相对有限。

从市场角度来看，2022年，成交将高位回落，一线、强二线规模稳中有降，三四线加速探底。二线城市成交规模持稳，强弱城市间分化明显。三四线城市成交规模继续下滑，重点城市跌多涨少。

预计2022年，全国整体房价或将在一季度止跌企稳，这主要是基于新房市场降温已有半年之久，随着中央信贷政策略有松动维稳市场，整体行业信心正在逐步恢复，加之部分地方政府出台“限跌令”，房企因资金流问题大幅打折的爆雷高潮期已过。明年房价整体有望维稳，下半年或将保持小幅回升行情。

其中，一线城市房价将维持现有高位，主要是基于居民充裕购买力支撑:二线城市整体房价持稳，局部城市房价或有补涨。三四线城市下行压力依旧巨大，房价单城波动与多城分化将更加明显。一方面部分民富基础较弱的内陆城市房价仍将在“低位徘徊”，但房企因一地成本问题。降介空间不大。因而房价预期横盘、波动加剧。

九、财经作家 吴晓波 ：别买第三套房

吴晓波称，中国的房屋保有量很大。自2016年以后，随着人均住房面积不断增加，随着房产在总资产中的比例越来越高，国家开始对房地产行业进行大规模的调控。到今天，很多一二线城市的人已经很难把房产作为资产增长最重要的配置标的。

如果你的家庭在一二线城市已经有两套房子，建议大家千万不要买第三套房子作为资产配置。排名前列，“房住不炒”；第二，房产的投资回报率和七八年前相比，已经大幅下降了。

十、国泰君安地产首席分析师 谢皓宇 ：新一轮政策支持会来

谢皓宇分析称，若2021年Q2和Q3是部分房企因为监管产生了金融风险的话，那么进入Q4以来，金融风险已经开始向市场风险演变。尽管我们认为Q4会是阶段性底部，但2022年Q1仍然存在变数，主要风险点在于金融风险有进一步放大的可能。一方面，2021年Q4销售确定性同比下滑，而1季度销售本属于淡季，另一方面，1季度是偿债高峰，历史上均是通过4季度销售回款用于1季度债务偿还，而当前压力较大。假定要不发生兑付风险，也即所有债务均会兑付，那么一定需要外部因素来改变当前债务久期结构，用长久期债务置换短久期债务，仍然是当前房企的必然选择。

随着政策的明朗，市场希望看到销售的快速起色，预计难以兑现，但当前仍存政策进一步缓和的空间，预计将在一季度迎来新一轮政策支持。