广州今后全城都是「中心」,怎么买?给你一个「漂亮50」

当下的广州楼市，我是越来越看不懂了。一方面，10万+项目在广州似乎已经“祛魅”了，出了珠江新城，10万+楼盘已屡见不鲜、遍地开花，以前一些不太瞧得上的地方，比如白云、番禺、天河牛奶厂这些区域，居然都有10万+项目了。据不完全统计，广州目前二手项目已有51个、在售项目有16个突破10万+，即将面世的新盘，也有17个预计要到10万+。另一方面，广州仍然存在大量大量的房价洼地，像白云同和、番禺南浦的一些二手房，其实和核心区非常近，但房价仍然停留在两三万的水平，至今纹丝不动，感觉和天河不在同一个广州。与此同时，“农村打败城市”的情况也开始出现，黄埔、南沙这些以前要视作郊区的地方，居然有不少楼盘比荔湾、海珠卖得贵了，让人大跌眼镜。不禁让人质疑，广州的市区和郊区，是不是该重新划分了？以上种种现象该如何解释呢？用传统的性价比思维已经无法解释了，真正的原因是：城市多中心发展，导致地段秩序混乱，打破了楼市以往的定价体系。01城市“多中心”时代，买房如何避坑？以前在广州买房，地段秩序是非常清晰的，天河-越秀这个强中心构成排名前列圈层，海珠荔湾是第二圈层，黄埔白云番禺是第三圈层，南沙增城是第四圈层。说白了，以前的广州就是一个金字塔结构，离天河-越秀越近越贵，越远越便宜，这样一种空间结构，定价体系简单，买房思路会很清晰：按着和珠江新城的距离来推算价格就可以了。但今天的广州，真的变了。中央要求特大城市多中心发展，广州正在大力扶持多个郊区新城，过去以天河-越秀为核心的单中心结构正在打破，意味着过去的楼市定价体系也会跟着瓦解。根据广州十四五规划，广州要打造「一核两极三港多点」的产业格局，这个新格局，覆盖了近20个产业新城，数量之多，少有。

从这个规划图来看，今后的广州，东南西北全是CBD，说全城都是“中心”，也不算太夸张。不知道大家作何感想，反正我是蒙圈了。因为多中心时代，楼市的定价体系是混沌的，买房更难了，稍有不慎就会踩坑啊。毕竟，不是每个“新中心”都能搞起来，也不是每个新中心都能获得市场认可。怎么办，怎么买？这是未来5到10年，广州楼市的一个必答题。或许我们应该转换一下思路，把这个问题交给懂的人来回答。如果把楼市比喻成股市，购房者就好比是散户，开发商就是基金经理，如果你完全不懂股票，可以买基金啊，专业的事情交给专业的人做，这样就省心得多。我这么一说，大家就明白了吧，选择一个可靠的品牌房企，跟着它买房，就相当于在股市中选了一个靠谱的基金经理，可以当甩手掌柜的。为什么呢？品牌房企，必然拥有丰富的房地产开发经验，对城市、地段、市场都有着非常深入的研究和敏锐的嗅觉。他们每一次拿地，都是用几十亿上百亿的资金在投票，必须有强大的风控机制，把他们当明星基金经理，跟着他们买，出错的几率会很小。最近两年来，股市中的散户变少了，基民变多了，就是这个道理。市场瞬息万变，散户根本打不赢机构，还不如托付给基金经理，靠谱又省心。02楼市版“漂亮50”：买了就能忘的房子那么在广州楼市，谁是最值得托付的那些明星基金经理呢？央企保利一定榜上有名！作为广州城建的先行者，保利几乎踏准了广州每一轮城市扩张的节拍，对中央的新型城镇化思路、广州城市发展的底层逻辑，表现出超强的洞察力、前瞻性和行动力。从天河北的中信大厦、珠江新城的保利中心、琶洲的保利世贸展览中心、金融城的保利南方财经大厦、天河智慧城的保利天汇、第二CBD（鱼珠）的保利鱼珠港、广州西的广州城投·保利金沙大都汇、万博商务区的保利汉溪大都汇……个个都是大名鼎鼎的C位项目，在广州多中心拓展的历程中，它们功不可没。“有中心必有保利、有保利必是中心”这句话毫不夸张。所以，跟着保利买，真的可以少走很多弯路，显著提升决策的正确率。写到这里，我不禁想起美国股市著名的「漂亮50」理论。这个概念最初来源于上世纪六七十年代的美国股票投资史，是指50支穿越周期、稳定性和成长性都优质的明星股。后来则引申为“一次性抉择股”，也就是指一旦买入，便再也不用操心的股票，或者是那种“一旦买入就可以忘记”的傻瓜资产。当前，楼市调控越来越难以捉摸，城市多中心发展，则让地段逻辑越来越混沌，很多人渴望有一个楼市版的「漂亮50」，买了就能忘。回顾广州城建30年，保利的每一个产品，无不契合「漂亮50」的标准：主流、通用、稳定性佳、成长性好。03保利三盘联动，多种创意小户齐推选择保利，就等于为地段装上了一把安全锁，为产品装上了一道保险杠，就像一个战绩赫赫的明星基金经理，值得托付。这样的保利，每次发布新品，都会自带流量，备受市场关注。最近编辑就了解到，保利正在搞一个“三盘联动”的推新活动，折扣力度很大，而且门槛超低，较低60万即可拿下拥有百变空间的创意小户。排名前列个项目是保利汉溪大都汇：项目位于万博CBD商圈，地铁3/7号线汉溪长隆站上盖，两条地铁线轻松串联东西南北四个方位。15分钟到广州南站，25分钟直达珠江新城，区位交通优势明显。身处万博CBD，周边配套自然一流，时代E-PARK、奥园城市广场、海印又一城、万达广场等综合商业配套已开业运营，规划再建全球较大地下空间，体量相当于珠江新城地下空间的3倍，引入超市百货、水族馆、溜冰场、餐饮等业态。

保利汉溪大都汇实景图项目自身为50万平的大型商务综合体，集办公、居住、商业于一体，自带约3万方商业街区，并有多个知名品牌入驻，足不出户就可能满足就餐、购物、休闲娱乐等需求。数据显示，万博商圈写字楼总量约100万方，可容纳20万就业人口，未来将释放巨大的居住需求。目前，保利汉溪大都汇推出65-100平百变复式户型，层高达4.5米，可以划分为4-6个独立空间，同时满足办公、休闲、展示等多种需求，1套物业4份收益，性价比非常高了。更重要的是，项目在投资回报率方面表现出色，以目前一期水平计算，长期投资回报率在7%以上，短租回报率可以超过14%。随着万博CBD不断成熟，项目价值、投资回报率还有更大想象空间。

保利汉溪大都汇效果图第二个项目是保利天汇创意空间：保利天汇位于天河智慧城板块，是保利紧跟城市发展步伐，沿第三中轴线（天河智慧城-金融城-琶洲）斥资200亿打造的约78万方城市超级综合体。项目所在的天河智慧城板块，堪称第三中轴线“最强大脑”，2020年升级为省级高新技术产业开发区，重点布局5G、物联网、人工智能等高精尖产业，将打造为全国级IAB战略性新兴产业集群，目前已有网易、中国移动南方基地等企业入驻落地，带来千亿级生产总值。未来，这里将汇聚2500家企业、10万科创人才。同时，项目拥有21号线、4号线、19号线（2021年动工）三地铁交汇，25分钟直达珠江新城，周边有7条高速经过，路网密集，可高效通勤。保利天汇涵盖住宅、独栋写字楼、创意办公、商业街、12年全龄教育等多元业态，其中，住宅项目自身拥有6000多组家庭，自身商业总量达12万㎡，住户与商业能够形成一个互联共生的生态圈。

保利天汇效果图区位、产业、体量、规划......保利天汇占尽优势，难怪此前每次推新，都能引发“抢购潮”。项目近日推出21-44㎡创意办公物业，创意空间样板房已正式对外开放。据了解，创意办公物业灵活多变、实用率高，还能同享项目内部成熟配套。

保利天汇创意空间实拍图

参考周边同类物业，目前月租年投资回报率可超过6%，短期投资回报率更是高达12%，未来还将随着天河智谷片区的发展而动态递增。更吸引人的是，它是目前天河区总价较低的一手创意办公物业，万分难得。要知道，小面积低总价，能让你轻轻松松做广州中心区房东的物业已经越来越稀缺了。

保利天汇创意商办效果图第三个项目是广州城投·保利金沙大都汇：项目位于金沙洲人居板块，周边有金沙洲绿心公园、白云儿童公园、滨江公园，以及永旺梦乐城、万达广场等配套，环境优美、居住氛围浓厚。值得一提的是，这是排名前列由广州市政府主导开发的居住区域，定位与广钢新城、牛奶厂相似，但却比它们早15年，先发优势不言而喻。保利的项目，地铁基本是标配，项目更是由双地铁加持，距离地铁6号线沙贝站仅150米，地铁12号线预计2023年开通，自驾到天河CBD仅需35分钟。有人担心金沙洲交问题，不着急，在建的沉香大桥、大坦沙大桥预计2023年开通，届时金沙洲交通能力将大大增强。项目自带5.5万方商业综合体，内设下沉式商业购物广场，下楼就能逛街、休闲放松。内部设计了新亚洲风格主题中庭景观，还能对望7.7万方市政绿心公园，内外双园景观，300米外还能一线望珠江，景观体验少有。

广州城投·保利金沙大都汇鸟瞰效果图项目主推建面约48-59㎡创意两房商办，拥有3.8米宽阔开间，空间使用优质。现楼交付，即买即用即收租，省去收楼的漫长等待。

广州城投·保利金沙大都汇效果图当然，价格更令人心动，总价仅需100万起，就能在金沙洲人居板块拥有一套市中心稀缺物业。周边同类项目的租售比，可达5.5%。项目还有76-85㎡的4.5米层高三至五房复式，可明火，实用率及舒适度高，准现楼，年底收楼，投资自住两相宜。较新消息是，华为广州研发中心以3.39亿的手笔拿下白云华侨糖厂地块，就位于金沙洲大桥旁，和项目可以说，只有一碗汤的距离。04每个都市人，都需要一个“第三空间”可能会有人会问，为什么要买这种创意小户呢？我觉得有这样几个优势，一是总价低，刚工作的年轻人也够得着。二是不占用房票，购买和卖出，都比较便利，不影响以后购买住宅。三是租售比可观，成熟地段的创意小户，租售比一般可以达到4%甚至5%，回报率远高于住宅。还有一个越来越重要的优势是，相比住宅和写字楼，这种创意小户的功能更多样、可变性更强，更像是一种第三空间，或者叫X空间。现在很多都市白领，缺少的不是和家人共处的房子，而是一种在工作和家庭之间的第三空间，这种第三空间可变性很强，可以用于独处、放松、社交或做工作室等多种用途。通过它，可以和家人保持亲密而独立的关系。大城市的节奏越来越快，每一个都市人，都需要一个这样的第三空间。