焦点日报 | 中央推动房地产新发展,招商蛇口发力旧城改造

宏观政策：

1、中央财办：研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡

12月19日，新华社发布题为《中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读》的问答。问答提到：预计明年上半年特别是二季度社会生产生活秩序会加快恢复，经济活力加速释放。今年已经出台实施的扩大有效需求、促进结构优化政策，该延续的延续，该优化的优化。明年还要根据实际需要陆续出台新政策、新措施。要依法保护民营企业产权和企业家权益，防止和纠正利用行政或刑事手段干预经济纠纷。要全面梳理修订涉企法律法规政策，持续破除影响平等准入的壁垒。

房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。

2、北京市：毕业三年内可申请保租房，首批非应届大学生入住

12月18日，北京市首批非应届毕业生于近日正式入住保障房项目。本次配租的范围由先前的应届毕业生扩大至毕业三年内的大学生。针对高校毕业生租房难的问题，北京市在今年4月份启动了首批保障性租赁住房青年公寓试点项目，为毕业大学生步入社会保驾护航。本次大学生保障房毕业三年内的大学生均可登记配租，项目启动至今，配租登记人员共832人，通过资格审核人员782人，最终共选出房源235间。保障房内配备基础生活设施，同时配备智能门锁和宽带网络，可满足青年群体的基本住房需求。北京首批4个试点项目分别位于海淀、朝阳、昌平、房山，均为全装修交付新房，配备家具家电，大学生可拎包入住。户型既有26—35平方米的单间公寓，也有两居室、三居室分租房屋。申请方式采取线上登记、线下审核、先到先得的形式。房屋租金严格控制在2600—4800元。

融资动态：

1、合景泰富：拟配售2.35亿股，筹资约4.67亿港元

12月17日，合景泰富发布公告，与配售代理及卖方（英明集团有限公司）就配售事项及认购事项订立协议。根据协议，卖方已同意出售，而配售代理已同意尽力按配售价每股2.01港元配售2.35亿股现有股份。经扣除相关费用及开支后，估计合景泰富将自认购事项收取的所得款项净额为约4.67亿港元，拟将有关所得款项净额用于现有债务的再融资及一般企业用途。

2、中海企业：30亿元公司债利率确定，3年期2.25%、5年期2.70%

12月16日，中海企业发展集团确定2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）票面利率，最低为2.25%。本期债券发行规模不超过30亿元（含），分为两个品种，其中：品种一为3年期固定利率债券；品种二为5年期固定利率债券。最终确定本期债券品种一票面利率为2.25%，品种二票面利率为2.70%。

3、华润置地：35亿元超短期融资券完成注册，期限270天

12月16日，华润置地控股35亿元超短期融资券发行已完成注册。华润置地控股此次申请的是2022年度第一期超短期融资券，注册金额60亿元，本期发行金额35亿元，期限不超过270天，拟用于归还到期债券“18华润置地MTN002B”，后者将于2023年4月4日到期。

4、华南城：拟50亿出售西安华南城69.35%股权予广东深基华园

12月16日，华南城公告，卖方(华南城集团有限公司，为华南城的间接全资附属公司)、华南国际(为华南城的直接全资附属公司)、认购方与目标公司（西安华南城有限公司）订立投资协议。认购方同意以人民币50亿元的认购代价对认购股份进行认购，而目标公司同意以该价款发行认购股份。与投资协议相关，于同一日(交易时段后)，卖方、华南国际、认购方与目标公司订立股东协议，规定了目标公司的股东的权利和义务以及治理结构。认购价款中人民币22.63亿元将注入目标公司的注册资本，人民币27.37亿元将作为溢价注入目标公司的资本公积金。认购方为深圳市深基壹号产业园区投资运营有限公司，为广东深基华园的直接非全资附属公司。于交割后，认购方将持有目标公司的约69.35%股权，而卖方将持有目标公司的约30.65%股权。

5、首开股份：完成发行10亿元中期票据，利率5%

12月19日，北京首都开发股份发布2022年度第七期中期票据发行情况公告（发行金额动态调整机制版本）。本期债券简称“22首开MTN007”，期限3年，起息日为2022年12月16日，兑付日为2025年12月16日，实际发行金额10亿元，利率5%。

投资动态：

1、荣万家：拟以4535.3万收购盛行旅居生活服务，涉在管面积119万平方米

12月16日，荣万家生活公告，与秦皇岛荣盛就买卖销售股权订立协议，根据协议，秦皇岛荣盛已有条件同意出售，而荣万家已有条件同意购买销售股权(占目标公司注册资本的77%)，代价为人民币4535.3万元。目标公司为盛行旅居生活，是由秦皇岛荣盛在中国成立的有限责任公司，总投资成本为人民币50万元。目标公司主要从事向度假村物业提供物业运营管理服务。于2022年10月31日，目标公司的在管总楼面面积为约119万平方米。荣万家于公告提及，收购事项将多样化集团管理的物业类型，并将目标公司在度假区物业服务的服务团队及经验融入集团，从而提高集团提供物业管理服务的能力。

经营动态：

1、惠誉：预计新湖中宝并表合同销售额将在2022年同比下降20%-30%

12月16日，惠誉确认中资房企新湖中宝的长期外币发行人违约评级（IDR）为“B-”，展望稳定。评级确认反映了该公司财务状况稳定，以及在该行业波动的运营和融资环境中，通过运营产生现金以降低杠杆率的能力。评级受到其财务灵活性和小规模的限制。规模缩减，与同行相比，新湖中宝的运营规模较小，惠誉预计其并表合同销售额将在2022年同比下降20%-30%。

2、住总集团：北京亦庄共有产权房通城家园清盘，总货值约43亿元

12月19日，住总集团在北京开发建设的通成家园第四次选房结束，剩余428套房源全部去化，已清盘，累积实现总货值43.41亿元。不同于以往，按照相关政策，本次申购为保障经开区特定产业人群住房需求，通成家园剩余的428套房源中的50%将面向经开区符合条件的家庭，其余房源将面向亦庄（经开区）及通州区户籍家庭。

3、平安基金、华夏基金等：成为西安高新区保障房公募REITs中标候选人

12月16日，西安高新区保障房投资建设发展有限公司公募REITs公募基金管理人及资产支持专项计划管理人遴选项目中标候选人公示。中标候选人第1名平安基金（含联合体平安证券），发行阶段费用225万元，存续期每年固定管理费0.18%；中标候选人第2名华夏基金（含联合体中信证券），发行阶段费用310万元，存续期每年固定管理费0.25%；中标候选人第3名建信基金（含联合体建信资本），发行阶段费用199万元，存续期每年固定管理费0.145%。本次拟定作为公募REITs的基础资产为蓝博公寓A区、蓝博公寓B区及锦业公寓。上述项目均运营超3年，2021年租金收入约4200万元，2021年末出租率为97%。

4、招商蛇口：联合体打造深圳蛇口渔二村旧改项目

12月19日，深圳市南山区蛇口街道渔二村城市更新单元项目基坑支护及土石方工程拿证动工，项目建设单位为深圳招商润德房地产。合同开工日期为2022年10月1日，竣工日期为2023年2月2日。深圳南山渔二村旧改项目位于深圳市南山区蛇口街道望海路与湾厦路交汇，占地面积9073平方米，规划容积率为7.25，总建面约6.57万平方米，改造方向主要是商业和住宅。随着该项目竣工，蛇口最后的渔村也即将消失，渔一村、渔二村旧改分别由万科和招商操盘。本项目的建设单位深圳招商润德房地产有限公司，成立于2005年09月29日，注资5850万元，经营范围包括房地产开发经营、兴办实业、国内商业、货物进出口等业务，该司的大股东分别是招商蛇口及深圳润德集团，前者持股51%，后者则是32.25%。

5、招商蛇口：再落地深圳光明区玉律东片区旧改，建面超80万平方米

近日，招商蛇口与深圳市公明玉律、深圳市华信建发举行签约仪式，据此正式成为光明区玉塘街道玉律东片区城市更新项目前期服务商。玉律东片区城市更新项目毗邻光明区玉塘街道核心区域，现状为厂房、城中村及商业，合计拆除范围约25万平方米，规划容积预计超80万平方米，未来拟打造产城融合、职住平衡的现代化产业社区。目前，招商蛇口在光明区已落地两个旧改项目。