房企“接盘侠”何处寻?

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

2021年年初，融创曾107亿虎口夺食，上演了一段其不意的“截胡”。只是，此场精彩的戏码并没有在2022年继续上演，融创服务终止收购排名前列服务32.22%股份在新年的第三天尘埃落定。

当恒大还深陷债务泥潭，“并购王”融创似乎也无力继续扮演“白衣骑士”的角色。此前，佳兆业美好终止收购河北昌润达环境工程70%股权，旭辉永升生活服务终止收购彰泰服务65%股权，恒大物业终止股权出售予合生创展……一场场收并购在暧昧与谈价之间从握手走向分手，成为地产行业收并购新的特点，即便公告敲定依旧存在变数。

像多数房企一样，融创也变得谨慎。因为融资闸门依旧收紧，房企预售资金监管的实施，开发商回款面临待解难题，现金流紧张是民企的通病。此时，民企已经自顾不暇，更别说收并购其他企业资产包，就像万科对待泰禾救助的态度，“帮人忙不是给自己添乱”。

对于终止收购，融创服务在公告中的解释是，控股股东卖方于2021年12月31日突然推翻双方就交易对价及相关交易安排已达成的共识，最终导致正式协议无法于最后终止日完成签署。如同合生创展也曾在合生创展收购恒大物业交易时出现分歧，基本是低卖卖方不同意，或者售卖金额对现有债务缓解并没有多大作用。

就连“并购王”也放缓吸纳脚步，同样面临困境的房企又将如何找到接盘侠？

蜜月期60天

收购的消息于11月1日进行释放。因美元债引发资金困局的当代置业不得不将旗下物业上市板块排名前列服务摆上货架。当时，收购方便引发业内猜想，从总部方位来看，融创成为较大概率的接盘方。在此期间，融创也多次售卖贝壳股票进行套现。一切看似顺理成章。

此外，为保证自身权益，融创服务为本笔交易上了若干道“保险锁”。在这些复杂的交易条件下，融创在做完尽调后，可以根据排名前列服务的财务情况做出价格下调。同时设置了非常严苛的交易达成条件、付款条件。如果排名前列服务有一条不能满足，融创服务有权终止交易或强制获得排名前列服务的抵押股权。

而且，排名前列服务与投资者鼎晖签订了“固定收益保底”协议。如果本次交易中，鼎晖转让股份所获收益低于固定保底收益，将由排名前列服务股东补足。

曾经“保险锁”似乎发挥了现有的效应，毕竟在环境不确定的大背景之下，如果收购了“烂摊子”无疑会让自身雪上加霜。而终止收购的苗头在12月30日已经有所显现。当日，融创服务延长收购排名前列服务股权最后终止日至12月31日。

公告称，管理层股份转让协议及鼎晖股份转让协议各自的最后终止日也将相应延长。除上述延长最后终止日外，该等股份转让协议其他条款应全部维持不变。

事实上，自2021年10月7日各方订立股份转让协议后，融创服务开展了对排名前列服务控股的尽调工作，且已将收购事项及要约所需的全部资金人民币22.67亿元存入与财务顾问共同监管的账户。

融创服务在公告中称，在此期间，排名前列服务控股的关联方当代置业发布了一系列公告，提及当代置业到期票据相关款项未支付，并因此已导致（或可能导致）其须加快偿还若干其他现有重大融资安排款项，及撤销派发2021年中期股息等。

融创服务此前给出了一个不错的收购价，每股2.62港元，比当前每股1.37港元股价溢价约91.0%；不过，相对于排名前列服务首次上市价格，溢价仅为9%。

对于终止收购，融创服务认为，当代置业的流动性问题，对排名前列服务业务的可实现性与可持续性及对当代置业应收款项的可收回性，均带来重大不确定性。基于此，融创服务与卖方就交易价格和交易条款进行了协商，经协商调整后的正式协议卖方已书面同意。

根据最终公告，自终止日期起1年内，未经融创服务方事先同意，排名前列服务所有控股股东卖方不得出售或转让其持有的股份。定金返还与股份押记根据控股股东股份转让框架协议，控股股东卖方应于终止后5个营业日内，向融创服务退还排名前列笔定金人民币1亿元。

退回后5个营业日内，融创服务将解除控股股东2亿股股份的股份质押。如控股股东未能按时履行定金退还义务，则融创服务将有权执行2亿股股份押记项下的所有权利。

谁是“白武士”？

曾经蒸蒸日上的某些品牌房企如今深陷债务泥潭，兜不住的是泡沫，而此时卖货求生的道路似乎也走不通了。有人说，对于房企而言，现在是深秋，寒冬还在后头，那么谁会成为缓解部分房企流动性危机的“白武士”？

业内专家对焦点财经称，随着开发商资金逐渐紧张，实现收并购只能通过跨行来进行，外行解救地产或成为行业一大现象。

据焦点财经梳理发现，由于房企无法支付产品款和工程款项，一些家居企业做了地产公司家居业务的“接盘侠”。受恒大风波影响，家居企业现密集“追债”。为此，除了卖房抵债外，恒大还通过“以股抵债”的方式来还债。当然，对于接盘的家居企业来说，也有意在为企业发展的平稳和着眼未来的产业布局考虑的想法。

8月24日，皮阿诺公告称，公司受让恒大持有的河南恒大皮阿诺家居有限责任公司40%股权。此外，知名家具企业曲美，也接手了恒大的家居业务。

除了曲美与皮阿诺，定制家居企业索菲亚也成了恒大的“接盘侠”。今年7月，索菲亚拟受让河南恒大索菲亚家居有限责任公司40%股权，受让价格约为人民币1.6亿元。

曲美表示，本次股权受让完成后，河南恒大曲美公司将从公司控股子公司变更为公司全资子公司，有利于提高公司整体经营管理效率，优化资源配置，推动公司业务的快速发展。

另据索菲亚介绍，全资持股恒大索菲亚公司后，未来恒大索菲亚工厂的产能供应方向，可以承接公司北方零售渠道订单，也可以承接其他工程业务客户，工程业务客户结构也更加多元化。

当然，除了家居企业之外，作为地产的好基友险资一直扮演着接盘侠的作用。去年5月，安狮资产接盘中关村软件园钻石大厦，此后同年6月，和谐健康90.6亿买入北京长安街旁写字楼，刷新了当时疫情后国内大宗交易市场成交纪录。

与上半年险资的活跃相比，下半年的险资却呈现了急流勇退之势。12月27日，阳光城公告，公司二股东泰康系宣布大幅减持阳光城股份，通过大宗交易和协议方式，合计减持9.41%的股份，认赔出局。

事实上，遭遇险资“撤离”的不止阳光城，据统计，今年以来，大家人寿、君康人寿、和谐健康、华夏人寿、阳光人寿等险资纷纷选择抛售地产股份。

加上，就此前深陷债务危机的华夏幸福来看，从二股东跃居排名前列大股东的平安并没有在华夏幸福自救中发挥多大能动性。

当传统高杠杆的模式不再，房企遭遇借旧还新之路跑不通，再加上美元债务挤压，更多房企陷入流动性危机。事实上，除了险资及家居企业之外，部分拥有雄厚财力的国企也成为民企求助的对象。

此前，人民银行与银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。

亦有媒体在11月份报道称，有知情人士透露，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。

一切释放的信号似乎在鼓励优质国企疏解部分房企的债务危机，只是，在房地产行业逐渐式微的背景下，行业萎缩已经成为大势所趋，亦有国企已经释放裁员及逐步收缩房地产业务的信号。

谁又会成为房企新的“接盘侠”？