上海楼市:这种楼房再便宜也别入手,硬伤过多,自住投资都抓瞎!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：请教，我现在有三套小户型的房子都是40平的在万体馆附近，还有套77平的在南方商城，以后儿子结婚肯定要换大房子，最近看中靠近另外三套附近的嘉汇广场143平750万带产权车位(另算)我想把南方的置换，用儿子的名义买？想听听你的建议

回答：这个是老大楼，里面有办公和自住混用的，非常不适合。我不是很建议买这样的房子。不管是自住还是投资。自住上因为有办公在会影响私密度，投资上塔楼也卖不出价格，而且房子偏老。不要因为单价低去买这样的房子。我建议买房龄05年以后的中外环的房子。置换的大方向是没有问题。把小房子并一并换一个改善住宅。你的方案比较复杂，涉及卖房和买房，需要结合你的房票资金情况再做个安排，把细节对接给我帮你做下参考吧。

提问：曾叔你好，娃2026年上小学，应该会二胎，我黄埔上班，老婆徐汇，住张江，目前海桐+张集学区。方案一，好像海桐换校长之后这几年较为弱势，怕孩子后续再上张集会跟不上，所以考虑置换海桐学区，换明珠ab之类的挂户口，但明珠学区房等二胎用完名额后房龄估计四五十年了，且对口初中一般，怕七八年后不好出手，且资金使用效率不高。方案二，维持目前学区不变，攒几年钱想办法购买一套三居改善居住条件，想听听您的意见，谢谢。

回答：海桐比起明珠，差距肯定是非常明显的，但也不是就完全跟不上张集。一方面张集转公，能否保持之前民办时期的水平还有待验证，另一方面，靠家长课外努力，肯定可以在初中跟上。

换明珠，出手问题主要在于学区政策，如果现行不变化，大概率东昌也会被考成强初，明珠学区价格不会低。

至于改善，因为在花木张江附近，目前房价高企，次新三居的门槛还是比较高的，基本要1100万以上，品质标杆则要在1300以上。

提问：曾叔您好！刚拿到上海户口，小孩还有一年要上小学了。外地卖了有500万现金，上海买首套自住还要考虑上学，松江和漕河泾附近上班。松江大学城的次新是否好选择？或者春申附近旧一点的，还有没有别的区域推荐？谢谢

回答：如果你考虑学区的话，不是特别推荐松江。松江的教育相对来说不是很强。而且如果买松江的话，也不是很建议买松江新城，有点太远了，将来如果二次置换的时候流动性有些问题。外环春申板块是不错的，附近还有顾戴路那一带也是可以考虑，另外莘庄也是OK。如果不考虑学区的话，九亭，泗泾江桥，徐泾北城这里都是不错的。你是自住购房，需要结合你的口味偏好，还是对学区强度的要求，来做一个梳理。具体可以参考曾叔整理的内部资料。

提问：曾叔你好，我是新上海人，夫妻三十岁出头，目前有虹口内环老破小一套，有贷款。外地的父母打算在美兰湖买一套二手叠墅用来养老，大约800万+，可以全款，能下手吗？

回答：叠墅比较适合自住，如果老人喜欢这种，是可以考虑买的。不过美兰湖，周边配套比较弱，没有像样的mall，而且北区医院也比较弱，这个也是近郊别墅的通病。而且美兰湖供应量大，流动性不太好，如果出售也会遇到问题。所以建议你再考虑考虑。

其实养老排名前列需求是医疗，然后再是容积率低的居住环境，我倒是更建议你在中环附近找一下。而且看你的现金充裕，应该会有更好的选择。

提问：曾叔你好。新上海人单身首套，预算650万，暂时在外地工作，但预计以后会在陆家嘴工作。主要从增值角度做资产配置，其次考虑居住品质和通勤便利(3—5年后才能回上海工作)。从自住的便利程度考虑，选出了1.万科金色雅筑多层两房，2.翡翠上南多层两房，3.一品漫城四期两房。想再从增值角度考虑，三个选项中哪个更好一些?

回答：这三个楼盘，都在上海的正南方向。单从小区竞争力角度，雅筑是较好的，地段品质户型三者相结合。但你看的是楼梯，还是2房，价值就差了。如果预算加到700，三者之中，雅筑的紧凑电梯3房是优选。650预算优选一品漫，周边预期是最多的，又有九年制的学区支撑，未来城市面貌的提升，以及前滩南的开发，会带来很大的收益。而且又由于学区不稳定的因素，反而比浦江镇站那几个小区价格便宜点，目前价格适合买。

翡翠上南地段虽然较好，但品质太一般的，周边环境也没有改善的可能，不建议考虑。

提问：曾叔，自行车库没有产证，售价是房价的5折，能买吗？几折能买？汽车库没有产证，售价是房价的8折，能买吗？几折能买？

回答：自住有需要可以买个汽车停车位，纯消费使用。投资这些都不能买，没有贷款功能的资产都不适合投资。

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