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绿城悦海棠二开预售证已公示。

均价3.3万左右，绿城并未因首开强势售罄明显涨价。

回看一下绿城悦海棠首开的报名，78套房源，登记了521位，中签率14.9%。

最有含金量的是当日的售罄。

8月30日，悦海棠167号拿走了除样板房外的最后一套房子。

而纵观选房全过程，悦海棠首开90%的房源是在100来号就名花有主。可见，摇号报名的客户基本上都很笃定，顺位靠前就坚定下单。

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✔️悦海棠售罄海报

那么问题来了，悦海棠的热销基因是什么？

简单概括，四个字：绿城、云谷。

1、选址

西湖云谷的商品房开篇于绿城熙海棠。熙海棠的热销，是绿城今年拿下悦海棠的信心源泉。

很多人肯定没印象了，熙海棠从首开到全售罄的周期是多久：2024年5月28日首开，2024年6月17日售罄。

三次开盘、三周时间，熙海棠卖了404套房子。

而且三次报名人数是759、934、989，一直上行。

这意味着，最早以墩余路600号西湖大学为基石的云谷版图一亮相，就得到了市场的高度评价。

可以说云谷的楼市一开篇就蕴藏热销基因。

那时的热销基因，我觉得多半归因于云谷的地段与前景。

因为当时，你只能说绿城敢为人先，拿下云谷首宗住宅地，但摇号热销的基础在西湖大学、阿里云总部。

近3000人（不去重）参与熙海棠摇号里，很多人是看重西湖大学。

顶尖高校的选址，其实比住宅选址更为苛刻，它不会在弹丸之地，而要在有辽阔发展空间的地方，西湖区占地17平方公里的云谷版图就是先天基础。

阿里云总部，也早先于住宅落地于云谷，据说会引入上万人才。

交通布局上，地铁四号线的西延，就当仁不让出现在在四期建设中，预计在2027年9月竣工通车。

所以，西湖大学落地于云谷，绿城拿下云谷开篇熙海棠，在限价放开后，顺理成章拿下熙海棠南向的悦海棠，都可以归纳为两个字：选址。

2、设计

当然，绿城悦海棠的热销，并非只是外因上的选址，我们还要注意到悦海棠的内在基本面。

悦海棠这宗地非常方正，且容积率2.3，是一个中高层的水准，规划14幢15-17层的建筑高度。

这意味着悦海棠有更疏朗的楼间距，无需做剪刀梯意味着高层更高的得房率。

同时，不高的容积率、宽敞的楼间距，也是悦海棠，能做出宽阔门廊、下沉式庭院、会客厅与中央泳池的先天条件。

在门廊上，悦海棠入乡随俗，致敬了西湖大学，富有学院派的环抱式对称廊架。

✔️悦海棠大门

很受好评的点是，对于抬地设计很细腻的处理：用一重门廊、二重序厅，用斜坡非常温柔的过渡。

据说，项目团队之前在合肥有过抬地的经验，所以当杭州建筑新规出来后，他们不是摸着石头过河的，而是因地制宜来操刀设计。

从二重序厅往上走时也会看到下沉式庭院，海棠花状的水法布置在中央，赏花台在四周可以随意坐下，这是一个富有参与性的庭院景观。

✔️悦海棠下沉式庭院

围着下沉式庭院的，是悦海棠的会客厅。所以你既会看到常见的瑜伽室与健身房：

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✔️悦海棠会客厅

但常见并不常规。

瑜伽房不仅面向下沉式庭院，很通透的景观，重点是铺设地暖，冬天使用就会很贴心。

悦海棠是盛夏时节卖的房子，但悦海棠的业主是一年四季都要住的，在预售时洞悉到了未来交付后的使用场景。

我听他们说，有酷爱健身的客户看了之后，给出了悦海棠健身器械全面、专业的评价。这源自项目团队调研了很久，以实事求是的态度获取客户需要哪些健身器械。

你也会看到不常见的羽毛球馆、电竞棋牌室。

✔️悦海棠会客厅

甚至羽毛球馆还占据C位，这一看就很有青春气息。把电竞与棋牌房搁在一起，更有氛围感。

这些看似简单，背后是绿城对大量业主和客户需求的转译。

所以，悦海棠的设计，是既有绿城专业的眼光选址，也离不开购房者实在的生活需要。

3、定位

悦海棠的户型，都是改善四房。最大的是168方，我们就聊这个：

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✔️悦海棠168方户型图

基本格局是三房朝南，双套房，南向总开间高至16.8米。

悦海棠南向次卧与客厅之间为非承重墙，这个设计在绿城岸芷丁香也做了，它可以便于业主DIY，倘若你不需要那么多房间，那么保留南向的两个套房即可，把南向次卧融入餐客厅，变成一个8.75米开间的大客厅与同尺度的巨幕阳台。

✔️悦海棠168方餐客厅（展示样板间非交付标准）

这款户型馥香园199方是做得很出名的，你可以理解为绿城把优越的户型基因从申花带到了云谷。

当然，悦海棠也借鉴了绿城其他经典的项目，比如就是在类一梯一户的基础上，增加了一个入户光厅，既敞亮美观，也很实用，之前滨江区的晓风朗月也做过；悦海棠的主卧环幕窗户，晓风朗月及其他豪宅也都有类似手法。

能看得出来，绿城悦海棠户型设计是博采众长多。

✔️悦海棠168方主卧（展示样板间非交付标准）

4、实用

绿城悦海棠尤其看重收纳。

悦海棠168方，它量化了收纳的空间，约28.78立方米，分布在入户玄关柜、橱柜、餐边柜、电视柜、卧室衣柜等。

✔️悦海棠168方收纳量化图

当然，户型设计出事无巨细的收纳空间，是一回事，而当悦海棠把这些收纳空间都做在交付标准里，那就不是光说不练的假把式，而是和你说可以这么做，也如实交付给你，为的就是业主交付后的省事省力。

这是户内的实用主义。

5、高配

在装修上，悦海棠在3字头来说是高配的，收纳只是冰山一角。

入户门的定制钢木子母门&六合一智能门锁，全屋智能家居控制面板。

全屋三大件：日立中央空调、地暖、迈迪龙新风。

厨房定制金牌橱柜外，老板四件套，涵盖了三眼灶、油烟机、嵌入式洗碗机与蒸烤一体机。同时，看重舒适与健康，悦海棠在厨房也配置了凉霸、前置过滤器和3M末端净水。

在卫浴上，一个最大的亮点：全屋都配置了与主卫同款的松下智能马桶；另外一个亮点则是美妆冰箱，把镜柜里的收纳与细节展现出来，既讨喜也实用。

✔️悦海棠168方主卫

主卧里的木地板是最具有审美的，他们叫“六合满棠”拼花。

可以说，悦海棠的装修是兼顾了审美与实用。

交付后，你可以在此基础上购置你的个性化用品，也可以尽早得“拎包入住”。

总而言之：

绿城悦海棠是绿城与云谷的再相逢，延续了美学造诣，增加了实用主义，户型上又博采众长，这便是它首开热销的原因。

而从二开楼幢位置上看，16、17幢是与首开几乎完美对称的两幢楼，悦海棠的对称美学具象化了。

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