​惨!中国楼市风向标栽了,成交暴跌8成,一半房子降价,数千中

最近写了太多重庆的新房和二手房分析，上周还写了西区那个18万公寓的事，粉丝反应，重庆的楼市解读太多了，想看看深圳的楼市现在怎么样了？

只能说，粉丝被我们给教精了。原因很简单，稍微懂点楼市大势的人都知道，中国楼市走向，从来都是看深圳，深圳先涨，后面其他城市跟涨，深圳跌，后面其他城市也就危险了。

聊深圳前，我们还是关心一下重庆的楼市数据，先看看今天出来的国家统计局数据，重庆新房7月价格环比上涨0.7%，同比去年上涨8.3%，这个其实大家都有最直观的感受，新房的确涨了。

重庆二手房7月环比上涨0.2%，同比上涨5.6%，我们的邻居成都二手房价格环比已经停滞了。

重庆的市场还是符合我们的预判，新房涨，二手房分化，趋于稳定。

但是就像粉丝说的，看未来楼市的走势，必须看深圳。为什么这么说，这里就要提到一个词语“轮动”，楼市轮动规律都是由能级高的城市向能级低的城市逐级轮动，一二三四线城市出现传导效应，这轮房价上涨，我们要追溯到2015年，是深圳放松调控出现领涨，然后开始全国蔓延，从一线蔓延到234线，从东部沿海蔓延到西部成渝城市群，其实这也是资金流动导致的结果。

每个城市的周期不同，政策不同，市场状况不同，区域规划与发展潜力不同，导致当下的楼市城市也出现了分化，例如昆明就开始跌了，同样这个分化不是简单的城市分化，还涉及细分领域，到了重庆楼市，就演变为，区域分化，新房二手房分化，次新房和老破旧的分化。

本来按客观规律，深圳的强势，会慢慢蔓延到重庆楼市，结果今年上半年深圳楼市调控出现少有的变化，导致这个过程被打断。

深圳一直是全国楼市的风向标，一年前单月成交直接破万，现在的深圳楼市到底什么情况？深圳楼市出现了下面几种情况：

二手房成交量暴跌；

二手房挂牌量暴涨，降价房源增多；

中介大面积失业；

炒房客被套，开始撤离楼市。

01成交量暴跌

我原来一直有个判断房价的逻辑，老粉丝都知道，就是量在价先，虽然这句话被多用于股市，但是我个人的经验和理解，在中国楼市一样存在这个逻辑。

在今年7月，深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超8成。

要知道，去年深圳的二手房成交量月成交量是破万套的，结果7月份直接跌了80%的成交量。

‘’深圳永远涨‘’是炒房客心中的神话——他们认为哪怕调控也是越调越涨。然而，史上最严厉的调控却让这一神话破灭！

自今年2月推出调控新政以来，深圳二手住宅成交量跌势不止。7月，深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超8成。

图源于Q房网数据研究中心

我刚刚说了量在价先，是什么意思了，从股市的逻辑，量在价先，即天量见天价，地量见地价。说通俗点，换到楼市，一样的道理，当二手房的成交量暴涨，预判，后面的二手房价格也会暴涨，因为价格是需求推动的；反之，二手房成交量暴跌，可能是两个原因，一个是二手房供应不足导致成交量跌，另一个情况是二手房供应充足，二手房成交量依然大跌，这时候，价格就很难支撑了。

当然也可能出现另外一种局面，就是僵持，说通俗点，就是有价无市，历史上，深圳也出现过类似情况。

我们看看深圳二手房挂牌量就知道了。

02二手房挂牌量大涨

显然深圳不是没有房子卖，导致的成交量下滑。成交量急剧下滑，买方观望情绪浓厚，同时挂牌房源开始积压。深房中协数据，根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至7月31日，全市共挂盘出售房源133548套（存重复房源，后同），环比6月30日统计到的126770套在售房源上升5.3%。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。

来源：深房中协

这个挂牌数据存在部分重复房源，但是我们看趋势，也很快发现，挂牌量增长的趋势没有改变。这才是刚刚开始，后面深圳的二手房挂牌量还会出现更大的峰值。

“二手房指导价（制度）出来以后，降价的房源越来越多了据深圳中原研究中心，在其测算样本中，有54%样本房源价格下跌，46%样本房源价格上涨。

图片来自中原

从成交价看，Q房网数据研究中心指出，7月成交样本单价有所下移，和全市二手住宅均价出现明显回调相符合。

图片来自Q房网

我说过了，量在价先，成交量的急剧萎缩，必然导致业主预期降低，挂牌价的下跌，也在预料之中。

03中介大量失业

深圳楼市的降温，对应的一个现象，就是房产中介出现关店和失业的现象。

春江水暖鸭先知，你其实问我市场到底是冷还是热，我一般都是一顿分析猛如虎，一看操作250。

没办法，其实有时候市场的调研，我真的很片面，你想想，重庆有多少楼盘，多少小区，我不可能全部都能统计摸底，哪怕是APP上的数据，也很片面，相比而言，中介的真实现状，才能反应楼市的现状，他们是站在市场最前沿的，市场的风吹草动，比我还清楚，只是他们不会写出来而已。

深圳市房地产中介协会对全市上半年中介行业进行摸底调研，覆盖798家机构合计4161间门店情况，问卷调查覆盖率达到全市门店（已备案）总量的近6成。调研数据显示，有104间门店已关闭且已办理工商注销，占据总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占据总调查样本的5.3%。

深圳市房地产中介协会表示，根据类推法分析，预计现阶段全市中介门店关停总量应在500余间门店（含未备案），占全市中介门店（含未备案）的比例应少于10%。

实名登记的星级从业人员方面，统计数据显示，2020年12月，深圳市星级从业人员数量为47840人；2021年6月，深圳市星级从业人员数量为45458人；上半年深圳市星级从业人员数量减少近2400人。

深圳市房地产中介协会认为，2021年1-6月份以来，全市实名登记的星级从业人员虽然存在部分下滑现象，但总量仍处在平稳的水平。成交量的下滑，也导致中介新进从业人员队伍中占比呈现波动式下滑态势。

（图源于深圳市房地产中介协会）

这个事官方有据可查的数据，后面如果深圳的成交量继续下滑，恐怕中介面临的选择，要么是去卖大湾区的其他房子，要么就是离开这个行业了。

04炒房客的败退

刚刚说了这么多数据，大家关心的肯定是深圳炒房客的限制，深圳就是炒房客的大本营，最近才写了一篇深房理的文章，主要是针对深圳深房理的现状解读。

深房理”案件联合调查处理工作组了解到,经初步查实，“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。此外，部分中介涉嫌为“深房理”违法炒房提供便利。目前，有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

这里大家忽略了一个关键数据，深圳发布消息称，经深圳住建局、公安局、银保监局、人民银行深圳中支、市场监管局、地方金融监管局、网信办组成的联合调查处理工作组初步查明，深房理套取住房按揭、经营贷、消费贷等银行贷款，金额高达10.6亿元。

这还不是深圳经营贷违规流入楼市的全部资金。联合调查组查明，目前已发现的违规流入房地产领域的经营贷，金额共达21.55亿元。

以深圳普通一套房子参与资金500万计算，我没有算1000万，因为里面有杠杆和深圳也不是所有的房子都是1000万以上，这样来看，20亿资金粗略计算，涉及400套房子。这还是现在初步的查处。到底深圳炒房资金的规模有多大？我不敢想，肯定不低。

以为对深圳的了解，这里还剩下多少刚需？多少是炒房客，你我都心知肚明。

早在今年3月后，深圳就出现资金外流的情况，这个我就不详细分析了，不然又是啪啪几千字的文章了。

深圳楼市在历史上，其实崩盘过一次的，这个我原来写过的。

05总结

2007年深圳的房价到了当时的顶峰，因为涨的太猛，后来实体经济出现危机，大量产业资本逃离楼市，然后从07年年底开始，深圳新房交易开始大幅下滑，到2008年全球经融危机，全深圳房价开始跳水模式，之前卖14000-15000的房子，到了国庆，直接降到7200起，关外很多楼盘都是腰斩，买房送车等广告满天飞。5000一平的深圳，我看到也后悔不已啊，当年路过，居然没有留在深圳。

大量的中介从业人员失业。到2009年底，深圳楼市受到宏观层面刺激，才开始大幅度反弹。

2015年“330新政”之后深圳楼市一路涨，看均价，南山破“7”，福田破“6”，坂田破“5”，布吉破“4”。

到了2018年，之前积累了财富的人，更是创造了“5千万蹲”的楼市传说。

你以为深圳楼市的神话停了吗？错了，深圳房价继续涨，到了2020年，深圳湾要20万／平，前海没10万／平下不来。

2021年1月3日八卦岭宿舍29.63平的1房以总价383万，单价12.2万／平成交。

而同样的户型，2019年11月30日的成交单价仅为7.77万／平，31.92平总价248万。

一年多一个月的时间，单价涨了5万多，净赚135万！

这就是深圳速度啊，没有较好只有最贵。

深圳是中国楼市的风向标，也是中国楼市的缩影，在这里，创造了楼市的神话，但也曾经让很多人破产，在当下中国提出稳房价，稳地价，打击炒房坚持房住不炒的前提下，深圳楼市暴富的神话还能在重庆上演吗？

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