土拍研报 | 北京二次集中供地断崖降温:“国进民退”剧烈分化

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批北京集中供地土拍的变化和原因解读

研究员：赵文浩

出品时间：2021年10月14日

三季度以来，全国范围内新建商品住宅销售承压，房企融资受阻，市场面临较大的下行压力，在这种市场情形下，二轮土拍市场转凉，民营房企普遍躺平。昨天备受瞩目的北京二批土拍拉下帷幕，和排名前列轮相比，六成地块延期交易，参拍企业数量大幅下滑，市场热度下滑成为不争的事实。观察本次土拍，可以明显感觉到北京政策限制更为全面，国企近乎包揽房企拿地名单，不同地块溢价分化，这些变化必将深刻影响到后续北京房地产市场。

北京第二批集中供地解读

二批次六成地块延期交易，成交总价下滑过半

10月13日，经过一天的现场出让，北京土拍竞价结束。本批次共有43宗住宅用地正式公告，开拍后有26宗延期交易， 17宗地块成功出让。成交地块出让面积为77.62万平方米，较排名前列批次减少54%，计容建筑面积为162.37万平方米，较排名前列批次下跌53%，成交总价为513.45亿元，较排名前列批次下滑54%，计容楼面地价为31622.65元/平方米，较排名前列批次增减少2%，总体保持轻微波动。整体溢价率为4%，较上次下滑2个百分点。根据年度宅地供应计划，预期三批次供应将会放量供应。本批次供求面积和总价的多指标下滑，主要是由于26宗地块延期交易导致的。

数据来源：焦点研究院，北京市规划和自然资源局

从各个行政区来看，本次10个行政区均有土地成交，分区域来看，海淀区成交地块的出让面积，计容建筑面积，成交总价，计容楼面地价均居各个行政区之首，数值分别为17.11万平方米，30.26万平方米，183.65亿元，60696.62元/平方米。由于朝阳区10宗地块延期交易，仅有1宗地块成交，导致了本批次朝阳区成交地块的出让面积跌幅较大，较排名前列批次下滑90%。

数据来源：焦点研究院，北京市规划和自然资源局

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二轮土拍规则细致全面，全方位稳定房地产市场

北京二轮集中供地的土拍政策稳中有变，新的政策主要是从土地竞拍，项目建造和新房销售环节三个层面来提出要求，全方位规范项目开发流程，这就造成了项目开发限制较多，对房企开发运营能力要求较高。

在土地竞拍方面，本批次平均溢价水平为10%，较高限价设定为15%，较排名前列批次部分地块较高溢价率25%有所下滑，这也就直接导致了本批次溢价水平下滑。同时本次采用了禁止马甲企业拍地，严查企业资金来源和竞买资质的竞拍政策。

在项目建造方面，本批次有36宗地块在达到较高限价后，需要投报高标准方案，针对部分未采用高标准建造方案的地块，设置了较低品质要求，加大了对住房品质的管控力度。

在新房销售方面，本批次地块均设置销售指导均价。这样就有力的避免了房价上涨的问题，便于稳定市场预期。值得注意的是，大兴黄村地块在达到较高限价后设置竞现房销售面积环节，最终该地块被中铁置业联合体竞得，北京迎来现房销售时代。

总体溢价水平下滑，4宗地块封顶成交

10月11日，北京规划和自然资源局发文称，对于二批次26宗地块延期交易，占本批次地块数量的6成。剩余17宗地块在具体竞拍过程中，溢价水平呈现分化态势，本批次有4宗达到较高限价，6宗底价成交，剩余7宗溢价率在1%- 9%之间。

本批次的4宗封顶成交地块颇具代表性，可以看出房企现阶段拿地的主要趋向。其中海淀东升镇的两宗地块周边高校云集，知名企业众多，近年来海淀新房项目较为缺乏。这两宗地块临近的新房项目为海淀幸福里，该项目2021年1月-9月成交金额居北京新房项目销售榜单首位，销售的确定性使得项目竞拍激烈。昌平北七家的共有产权地块在达到15%的溢价率后，最终摇号成交，该地块无租赁配建，临近地铁，总价低，地房比仅为0.53，利润空间能得到保证。与之相似的大兴黄村地块最终在竞现房销售面积阶段成交，该地块地房比为0.51，且周边近两年新房项目较少。和朝阳区延期交易的10宗地块的平均地房比0.76相比，昌平北七家和大兴黄村地块项目利润有保证，尽管地段稍显逊色，房企仍较为青睐。

数据来源：焦点研究院，北京市规划和自然资源局

国企拿地最为积极，懋源竞得南三环地块

9月以来，恒大暴雷，新力地产和花样年债券违约等事件的发生使得市场信心受挫，民营房企普遍对市场采取观望的态势，捂紧钱袋子度过市场变革期成为共识，对于拿地趋于保守谨慎。在这种背景下，近期武汉，杭州和广州等城市的二轮土拍中，国资背景的房地产公司拿地表现积极。这主要是因为这类型的房地产企业普遍杠杆水平较低，财务指标优良。此外对于广州，深圳，杭州等经济较为发达的城市，全国性房企仍有所布局，中海在深圳拿地4宗，绿城在杭州拿地2宗，越秀在广州拿地2宗，拿地金额居当地土拍金额榜单前列。

和全国二轮土拍情况类似，本批次北京拿地房企主要分为两类，一类为中海，华润等全国性国资房企，另一类主要为北京城建，首开等本土国企。本批次北京土拍中，对于全国性国资房企来说，多在北京已有项目布局，在二轮土拍竞买趋缓的情形下，补仓愿望强烈。另一方面，北京本土国企利用其自身融资优势竞得多宗地块，对于稳定北京房地产市场作用显著。

值得注意的是，在本批次土拍中仅有龙湖和懋源两家民营企业拿地，其中懋源地产报名了海淀和丰台的4宗地块，补仓意愿强烈，最终竞得南三环周庄子地块。懋源以开发高端豪宅被业内熟知，本批次其报名地块均为热门地块，在过往的北京土拍中，懋源参与过万柳地块和孙河豪宅地块等地块的竞拍，本次拿地并不意外。

新建商品住宅交易平稳，九月新房供应井喷

2021年1-9月北京新建商品住宅总体上保持在供应小于需求的情况，进入金九银十，九月供应量增加至9314套，环比增加151%，但是成交套数环比8月总体保持不变，成交均价多数维持在5-5.6万元/平方米之间。尽管收到市场趋冷的影响，北京新建商品住宅交易量价总体上保持平稳，在这种市场情形下，资金较为宽裕，操盘能力强的开发商拿地节奏不减。集中供地以来，拿地企业类型的变化必将会进一步影响到后续新建商品住宅销售，北京市场格局必正在发生重大变化。

数据来源：焦点研究院

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