成都“造新城”! 综合运营,学这个"巨头"就够了

过往，凭借人口红利、土地红利和杠杆红利，房地产企业的业绩迎来跳跃式增长。而当下，这些红利逐渐退出舞台，房地产企业依靠单纯的产销模式难以为继。

现如今地产行业愈发盛行这样一种发展思路：房地产企业要学会坚持长期主义，为城市、城市里的人创造红利，通过促进产业发展来驱动城市升级，走产城融合的综合运营之路。

近年来，越来越多的房企如招商蛇口、龙湖、万科、保利等开始往综合运营上靠拢，实行多业态、多配套、产城融合的城市运营模式。这其中卓有成效的代表，不得不提实力央企——招商蛇口，起于蛇口，通过独特的“前港-中区-后城”模式，将蛇口从小渔村发展成为经济发达的现代化城市区域，是综合运营的典范之作。

虽硕果累累，但步履不停，招商蛇口相继在南京、重庆、苏州等城市继续贯彻产城融合的城市运营之道，秉承长期运营思路，和城市共成长。招商蛇口虽颇有心得，但更多想践行此道的的房企大多还在迷茫之中。

值得庆幸的是，招商前不久蛇口发布了一份《招商蛇口综合运营白皮书》，详细阐述其“综合运营”的发展思路，还通过多个案例解析其具体策略。本文将从招商蛇口高度参与的成都天府中央商务区总部基地的规划打造中，助大家窥探一二。

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天府中央商务区于成都

意味着什么

过去几十年，成都正高速发展，城市CBD也在不断轮换，从天府广场到金融城，如今轮动到天府中央商务区。

2019年6月，四川省委省政府更是提出，要将天府中央商务区打造成面向世界的商务区，成都未来的城市新中心。

在此愿景下，天府中央商务区规划成总部经济、会展博览、宜居活力三大板块，涵盖商务办公、商业消费、文化体验等功能的总部地标建筑以及相关城市配套设施。以期让片区焕发总部经济、会展博览、国际交往、生态公园四大功能，成为面向世界的重要商务区。

（图：天府新区中央商务区规划）

可想而知，谁能参与到天府中央商务区的建设中来，谁就能在成都新CBD的未来发展中共享红利，也必将在业界引起一番轰动。

但同时若一家地产企业光有开发能力，也必然没有资格参与其中。

招商蛇口则凭借其锻造多年的综合运营实力，以一以贯之的发展信念及责任担当，担下了天府中央商务区标杆型项目总部基地的建造大旗。

天府中央商务区总部基地地上建筑规模249万平方米，地下空间168万平方米，按照“1年开工建设、3年初步成型、5年基本建成”的建设时序，将打造成集商业商务、文化体验、旅游消费、体育休闲、交通换乘等功能为一体的城市综合体。

在城市竞争的宏大格局中，总部经济因产业关联度强，集聚带动作用大，已成为城市竞争力和现代化水平的重要标志。

譬如北京的中关村、金融街，上海的陆家嘴、张庄新区，深圳的南山等在提升城市竞争力方面居功至伟。招商蛇口能担纲天府中央商务区总部基地的打造，一方面充分体现了其综合运营能力被广泛认可，另一方面也是其作为责任央企为中国新型城市建设贡献了一份力量。

（图：天府新区中央商务区效果图）

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招商蛇口成都造“新城”

做了什么

总部经济作为国际分工的高端环节，是一种强带动、强辐射的经济形态。

对于开发方来说，打造总部基地除了建筑形态刷新城市封面之外，内部的产业配套、交通配套、人与自然关系的处理均非常重要。而解决好这些，综合运营是个合适的法子。

简单来说，综合运营分为两部分：开发+运营服务。开发本质不变，仍旧是做不动产开发。以土地为空间载体，开发成满足人民美好生活期望的住宅、商业、旅游、展览空间。

运营则是在不动产之上，提供美好生活的解决方案，譬如做教育、健康、金融等，关键是做好服务。

两者共同打造一个涵盖产业、商业及其配套的微型城市，拥有生活、休闲、文化、娱乐等服务设施，形成一个生产、生活、生态融合的完整生态圈。综合运营之道虽是当下的发展热点，但因地制宜方能尽显其本来魅力。

招商蛇口结合成都当地的政策导向、产业布局和经济结构，按照“中央商务公园”CBP理念打造总部基地，分别是公园引领（POD）+轨交引导（TOD）+活力引动（VOD）。

这一规划理念的发布，在城市规划圈引起不小的震动。围绕这一理念，招商蛇口在天府中央商务区做了这些尝试。

一、高度参与土地规划，打造地标性建筑，构建绿色生态空间。

2019年天府中央商务区总部基地启动建设后，虽有诸多企业参与，但招商蛇口是参与程度较高的央企。

负责开发西区近65%的土地资源，规划建设具有地标意义的写字楼及相关商业配套等，打造1栋396米高度的地标建筑，作为整个天府中央商务区的重要标识，辅之于左右两栋180米的建筑。构筑出三足鼎立的“山形天际轮廓线”，建筑群落整体错落有致，极具韵律，又呈现出优美、壮观之势。

（图：天府新区总部基地西区天际线）

地标建筑垂直分布商务+办公+住宿业态，构筑成全维度的商务生态系统，满足总部基地的多样化商务需求。

且根据规划，天府中央商务区将有45%的生态空间占比，招商蛇口负责代建西区绿廊、绿化带，将建筑与公园优质融合，实现市民的公园城市生活理想，凸显其绿色生态的人居特点。

（图：天府总部基地实景）

二、承袭商业优势，打造7×24小时活力商务区。

综合运营涉及到多主体多业态的运营，其中很重要的一环便是商业的运营。招商蛇口凭借其强大的商业运营能力，将在西区的人居绿廊周边打造开放商业街，并呈现重体验、重交互的公园美学商业空间。

值得一提的是，该商业街云集了大量的国际品牌总部店、成都首店，乃至全球首店。

（部分国际品牌汇总）

众多的稀缺的国际网红品牌的聚集，不仅是招商蛇口商业运营实力的一次秀肌肉，也意味着天府中央商务区人居绿廊商业区，将成为成都乃至西南的时尚潮流胜地。

这里再多说一句，大量的品牌首店、总部店，还意味着招商蛇口凭借强大的商业运营，在天府中心商务区总部基地扮演着商业孵化器的角色，进而推动区域内的经济业态更加丰富多元，商业消费更加活跃，是另一种维度的产业运营。

而南边建设的购物中心，也将依托招商蛇口丰富的区域级商业打造优势，引入约12万方的花园城购物中心，据悉，该项目将会是天府新区排名前列个落地的盒子购物中心。开业后，将进一步带动区域内消费活力，满足片区内人们的消费购物休闲娱乐等多重需求，并强化片区的商业吸虹效应。

三、1.2平方公里，云集3个TOD

未来天府中央商务区将有8条地铁线过境，设有20个站点，几乎每500米就有一个站点。同时区域坐拥双流国际机场、天府国际机场，及高铁枢纽，未来天府中央商务区的公共交通出行比例可以达到85%。

为了提升区域内的出行交通效率，招商蛇口提出地上、地下空间一体化的开发建设模式，即高效集约的TOD模式。值得一提的是，在1.2平方公里区域内，更是聚集着3个TOD，分别是红莲村TOD、秦皇寺TOD及中央商务区TOD。

区域内地上空间较大化释放给行人及公共交通，还将布局城市候机楼，可直接办理值机、行李托运等业务，前往两大机场，便于总部基地内的商务人士的商旅出行；汽车、轨道交通全部位于地下，地上一层为人行慢行系统“步行者天堂”，地下一层为人行与轨道交通系统，地下二层为快速车行系统。

（图：红莲村南站TOD站点效果模拟图）

各类出行方式分层布局，互不打搅，真正做到“人城产”融和发展。

可以看出，高密度的TOD是招商蛇口结合天府中央商务区建设特点的一次创新性规划，充分利用垂直空间，可较大化发挥轨道交通大容量客运与交通网络联通优势，实现集约化用地，最终既能增强城市功能，又能重构城市形态。

四、依托招商局资源，打造优质企业圈层，引领总部经济。

如何让总部经济概念落到实处，在地标打造完成之后，招商蛇口将引进2家世界500强企业，拉动总部商务区的经济发展。

同时招商蛇口还将依托招商局现有品牌、业务和渠道资源，全方位为天府中央商务区导入优质金融资源，从而吸引其他企业总部集群布局，形成总部集聚效应。

譬如招商蛇口将率先在此建设招商局集团西部总部，还将积极协调招徕招商局旗下的招商银行、招商仁和保险、招商证券、招商资本等相关企业区域总部在此落地，进一步夯实天府新区金融总部基地属性。

同时还将联合成都轨道交通集团、成都天投集团等在文化创意、会展博览、商业运营等多个领域展开强强联合，推动区域企业的创新和产业孵化。目前天府总部基地已签约重大项目约74个，投资金额约2529亿元。

（图：部分投资签约天府新区的企业）

造城，如何让城市生机勃勃地生长？

其重中之重在于产城融合，即不同的城市利用各自的优势资源和不同的产业进行组合。辅之于多业态、多配套，达到交汇相融后，还需有有效引导产业的集聚，形成良性循环发展。

毋庸多言，招商蛇口在天府中央商务区总部基地的开发、建造、运营、管理均是在结合天府新区建设特点下的一盘融合大棋。

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造城，更得关注城里的人

有人感慨，今后当你行走在天府中央商务区，你或许错觉自己正穿行于纽约中央公园。

这凸显了招商蛇口造新城的另一个特点，高度关注城市里的人，为他们打造快捷生活的同时，也让他们在钢筋混凝土还能感受自然。

除了在环境层面，修建绿色走廊，在区域的效率路径之外辅之于休闲路径，提升人居环境水平。各项基础设施全部落地后，招商蛇口凭借多年的运营管理经验，借助科技力量，将介入到天府中央商务区的运维管理中，致力于打造“绿色生态宜居”的智慧城市。

智慧城市建设的关注点在于城市运行效率，让城市各个系统在运行中更为高效快捷。

在此目标的引导下，招商蛇口将在天府中央商务区的环境管理、商务办公、交通配套中导入智慧城市化系统，提升其运行效率，打造生态宜居的商务环境。

譬如在环境方面，通过招商蛇口超级APP，建立城市智慧大脑，为居民出行提供健康建议；

办公方面，结合来访、社交、办公、管理等智慧化场景，打造高效办公氛围；

交通方面，通过无人车接送、停车机器人、无人车配送等智能化载具，提供出行配送的智慧化服务，为商旅人士提供高效服务。

（图：天府新区总部基地智慧城市总体架构）

最终，通过智慧城市的建设，既能提升区域内居民的生活质量，也可进一步帮助天府中央商务实现空间价值的飞跃，成为城市CBD的智慧标杆。从招商蛇口1979年炸山填海建造了我国排名前列个对外开放的工业园区——蛇口工业区，到现如今高度参与四川省建设成都天府新区的重要项目。

40余年来，招商蛇口不断探索，实践，足于具备丰富的城市开发和运营经验。

（图：深圳蛇口的沧桑巨变）

无论是在独立开发、建设、管理、运营一个少有区域，还是参与高级、区域级重大项目的开发、建设、运营管理方面，均沉淀广泛的行业影响力和先进口碑。

造城，没有理由不相信招商蛇口。