深响·财报㊺ |可售资源超6600亿元 融创的“四更”论

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

在2021年中期业绩投资人会上，融创中国董事会主席孙宏斌提出公司下一步策略是：更安全、更从容、更长期、更有价值。

“希望三年左右或者多一点的时间达到投资级的评级，这个目标是坚定不移的，在这个目标下必须降负债率，必须降负债规模。”

着眼长线思维，本身需要企业对发展有既定判断。就上半年融创的发展情况来看，64%的销售增长率和23.9%的营收增长率确实不低，而近三年12%复合增长率也体现了其稳定的增长水平。

对于未来发展，孙宏斌表示：“下一步的策略是让企业更安全。今年、明年融创还是主要把财务结构指标改善放在首位，未来三年对融资成本降低、负债率优化是非常有信心的。”

“双降”目标

针对未来降负债的目标，管理层给出了明确的指标：“公司的战略非常明确，首先是用三年左右把融资成本降下来，目标是三年内降到5%。”

事实上，从2019年下半年起，融创开始持续推进“降杠杆、优化资本结构”， 提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。2020年是融创的转型年，“三道红线”指标持续改善，全面转绿进程不断加速。

半年报显示，融创上半年净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；非受限制现金短债比升至1.11，剔除预收账款后的资产负债率降至76%。

这与此前一系列的降负债措施密不可分。2021年1月26日，融创成功发行2024年到期的6亿美元5.95%优先票据，及2026年到期的5亿美元6.5 %优先票据；2021年3月2日，融创额外发行2024年到期的3.42亿美元5.95%优先票据，及于2025年到期的2.1亿美元6.5%优先票据。

系统化地调整发展模式和内部管控有利于战略目标的达成，持续优化债务结构，可以改善信用形象。“降负债率相对容易一些，不像降负债规模，可以通过增加自有资金来降低负债率，只有两个都降了才能把融资成本降下来。”

此外，持续的业绩高增长、高回款，让融创的现金流更为充裕。截至2021年6月底，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。

管理层透露：“目前行业更关注的是企业流动性，对融创来说，基于对市场的判断和执行力，流动性、安全性肯定没问题。在今年下半年至明年上半年，市场压力较大的情况下，融创中国的现金流一定会安排得比较好。”

报告期间，上半年，标普将融创公司主体评级由 BB-上调至BB，展望稳定。穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面;中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBg-评级，展望为稳定。

把握拿地总量和节奏

在谈及下半年的房地产市场时，孙宏斌认为，“‘三道红线’要求不高，而且有三年的宽限期。企业暴露的问题并非政策带来的，而是长期运营问题积累所产生的。政策对行业还是好的，也会带来行业的洗牌和变化，这是正常的，优势企业的优势从长期来看会逐渐显现，包括集中度的提升，这是一个长期的过程。”

事实上，房地产下半场拼的是综合能力，包括清晰的战略、精准的布局、产品服务力以及品牌号召力。除了降负债之外，如何构建未来盈利及土储的边界成为房企重要的战略思考。

在拿地方面，融创表示，面对可能下行的销售市场和具有不确定性的金融市场环境，公司将严格控制拿地总量并把握好节奏，确保公司流动性充裕的同时，也进一步支持财务指标的持续改善和央行“三线四档5%”管控指标的持续优化。其表示，预计下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。

就目前融创的货值来看，据了解，预计下半年融创总可售资源超过6600亿元，其中，29%位于长三角地区，25%位于西部核心城市地区，20%位于环渤海地区，13%于中部核心城市地区及13%于华南地区，这意味着在接下来的时间里融创并没有“手中无粮”的困扰，经营现金流的充足弹性和特别安全。

对此，国盛证券发布报告表示，叠加下半年销售高峰影响及融创的市场先进优势，预计融创2021年将实现销售稳步增长。

对于此种土地布局，融创已经有先决优势。就上半年的业绩表现来看，上半年融创在20个城市销售额超50亿元，其中，北京、上海、成都等9城销售额超100亿元，杭州、武汉销售额超200亿元。在长三角，融创完成1141亿元销售额。在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。

这为融创整体收入打下了基础。半年报显示，2021年上半年，融创实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%，归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；核心净利润131.5亿元；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

“未来，公司将提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。”管理层称。

融创“+”的附加值

在业绩会上，孙宏斌还提出了一个观点：集中供地应“竞品质”，亏的地要赶紧卖。他强调，从长远来看，随着调控政策的深入，市场会变得越来越平衡、健康，在企业还健康活着的背景下，看哪类企业有发展机会，还需要回归产品和服务这一本质。

事实上，融创在地产主业稳步增长同时，也在包括服务、文旅等在内的“地产+”业务打造自身产品，增加附加值。

上半年融创“地产+”业务布局持续推进，近日，融创服务交上首份中期成绩单。上半年，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。

规模方面，融创服务延续着大幅快速增长态势。截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。

此外，融创也在将业务范围向文旅方面延伸。近日，多项目成功开业，冰雪业务影响力大幅度提升。融创文旅拥有涵盖文旅全业态、全产品线的专业化全产业链服务能力，围绕产品、建设、运营三大专业服务体系，提供文旅项目获取、规划研策、投资谘询、建设、运营、管理等全方位的产品服务。

截至目前，融创文旅拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块，汇集了城市综合体、融创乐园、融创茂、雪世界、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态。

数据显示，上半年融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。

多业务之间密切互动互相赋能，储备未来长期增长点，这是基于长期主义的融创战略及业务思考，这也为融创未来发展添加了新的想象空间。

“在行业里长期发展，企业就必须对客户好，产品有竞争力，不管什么市场环境，我们一直坚持做产品，把客户放在最重要的位置上，这种优势会一直保持。”孙宏斌称。