2023总结:曲折,分化,转型

宏观环境：优化政策仍在“续航”，市场修复任重道远

（一）政策面：政策力度“前稳后松”，“供求变化”成指向标

2023中央政策整体延续宽松基调，“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度大致呈现“前稳后松”特征，7·24中央政治局会议为分水岭。首先，在7月24日中央政治局会议之前，政策调整主要围绕“稳”字松动或“保守型”发声，并无实质性重磅刺激，央行、住建部等多部委以及多项会议针对房地产市场的表态大致相同，因城施策，支持好刚性和改善性住房需求，做好“三保”工作等为高频内容。

自7·24中央政治局会议“供求关系发生重大变化”成为政策新的指向标以来，支持声势逐渐壮大，供需两端齐发力，“先立后破”助力构建房地产发展新模式。需求端，降首付比例、下调二套房贷利率、“认房不认贷”、取消“限地价”等政策接连落地，将全年松绑基调推向高潮，释放了强烈的积极信号；供给端，11月以来，央行频发声一视同仁支持房企合理融资需求，提出“三个不低于”，金融支持房地产政策再度发力，纾解房企资金压力，化解房地产市场债务风险，促进金融与房地产良性循环。

除上述所提的“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”外，“三大工程”亦是今年中央首次提出的“关键词”，并且在中央政治局会议、中央金融工作会议等多项重要会议中被多次提及。所谓“三大工程”指的是城中村改造、保障性住房以及“平急两用”的配套措施。

加快推进保障性住房建设，优化住房供应结构，将有效解决外来人口、新青年等群体住房难、住房贵等问题；推进“平急两用”公共基础设施建设，将解决居民对居住安全、便利等住房配套设施的需求；城中村改造是改善民生、提升居住品质、改善城市面貌的重要一步，是城市发展和进化的重要过程。日前住建部表示，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为拆除新建、经常性整治提升和介于两者之间的拆整结合三种模式推进实施，与此前棚户区改造大规模拆除重建不同，意味着城市更新再上新台阶。“三大工程”既是市场发展需求催生下的产物，也是加快建立房地产发展新模式的重要突破点，为市场稳增长提供新的动力。

地方政策的松绑整体呈现“前稳后强”的阶段性发力特征，重点一二线城市成为提振市场的关键力量。从2023年地方政策调整来看，紧跟中央政策的步伐，全年松绑力度高于去年，下半年“爆发性”更强。根据诸葛数据研究中心统计，截止至12月22日，地方松绑政策出台达773次，较去年增加160余次，覆盖城市超340个，9月出台次数达去年以来峰值，单月出台超140次。政策调整方向主要包括优化公积金贷款政策、实行购房补贴、“认房不认贷”、放松限购限售等，并且优化公积金政策及购房补贴仍为高频手段。

整体来看，地方政策调整大致分为四个阶段。第一阶段为1-4月份，以杭州、合肥等重点二线以及盐城、株洲、连云港等三四线城市为主，政策松绑力度在去年末的基础上稳步发力，政策调整上以优化调整公积金贷款政策为主，主要涉及提高公积金最高可贷额度以及降低公积金贷款首二套首付比例；同时限购政策也有局部松动，主要集中在重点二线城市，且松绑力度较小。

第二阶段为5-7月份，主要以南昌、唐山等弱二线及三四线城市为主，政策松绑频次和力度较上一阶段减弱，“持续性不足”特征暴露，政策调整上，优化调整公积金贷款政策和实行购房补贴仍为主要手段，其中，购房补贴中针对高层次人才的补贴力度上升；推行二手房“带押过户”举措增加明显。

第三阶段为8-10月份，重点一二线城市担当此轮政策松绑主力军，政策端加速发力，松绑力度达到高峰，利好信号强烈，除购房补贴、提高公积金最高可贷额度2项高频举措外，本阶段“认房不认贷”加速落地，其中一线城市全面落地短期内促进市场大幅升温，同时，限购松绑力度也较此前出现了明显的提高，且青岛、郑州等重点二线城市密集全面取消限购。

第四阶段为11月份以后，以重点二线及三四线城市为主，“京沪”松绑重磅来袭，这一阶段政策松绑频次较上一阶段有所减少，政策调整上以“补”为主，购房补贴成为主要手段。除此之外，12月还出现了两个重磅调整，继12日中央政治局会议后，14日京沪两城迅速落地购房政策的优化举措，涉及降低首付比例、下调房贷利率、放宽普宅认定标准等，充分发挥了一线城市在房地产市场政策优化上的带动作用，有利于引导全国房地产市场信心的积极回升。

（二）基本面：销售复苏缓慢、资金压力犹存，基本面依旧疲弱

销售指标持续下行，商品房销售额创近七年同期新低。2023年，商品房销售继续走弱，楼市仍在承压，前11月累计销售额创自2017年以来的同期新低，销售面积创自2013年以来的同期新低。根据国家统计局数据显示，2023年1-11月，全国商品房销售面积为100508.71万㎡，与去年同期相比下降8%；商品房销售金额为105317.79亿元，较去年同期下降5.2%。今年以来，中央及地方政策工具箱持续施力，但需求端仍然较弱，销售恢复缓慢，不及预期。一方面，就业情况改善缓慢，居民收入预期降低，住房消费力不足；另一方面，房企信用危机持续蔓延，购房者观望情绪犹存，需求释放减弱，销售端表现失力。

从年内月度走势来看，“前高后低”特征明显，在前期积压购房需求集中释放的带动下，一季度销售端高位开场，3月单月销售额达年内高峰；随着购房需求释放殆尽以及政策松绑持续力不足，进入二季度以来，销售业绩逐季度下滑。11月单月销售趋稳，商品房销售面积7930.17万㎡，环比小幅上升2.02%；商品房销售金额8156.94亿元，环比微升0.82%，但销售指标仍远不及去年同期水平，楼市复苏仍在承压。

开发投资增速持续走弱，“保交楼”推动强竣工。开发投资自2022年4月份进入负增长时期，至今已维持19个月；同时，自今年2月开始，开发投资累计降幅连续9个月扩大，房企投资信心仍然较弱。数据显示，2023年1-11月全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，降幅较上月扩大0.1个百分点。究其原因，一方面，今年市场经济整体增速放缓，房地产市场复苏也较为缓慢，市场各主体对房地产行业的投资持谨慎态度；另一方面，市场供求变化或许也是导致房地产开发投资下降的原因之一，目前，购房需求释放不足，房企开工施工意愿不足，开发投资增速低位徘徊。

从新开工、施工、竣工来看，受新房销售乏力、房企现金流不足的影响，新开工、施工意愿持续偏弱；而在保交楼的政策基调下，房企竣工意愿较强，房屋竣工表现改善突出，竣工增速实现较为强劲的正增长态势。根据国家统计局数据，2023年1-11月新开工面积同比降幅最大，为21.2%；施工面积同比下降7.2%，竣工面积同比上升17.9%。

行业资金压力仍未缓解，“促销售、抓回款”是关键。根据国家统计局数据显示，2023年1-11月份，房地产开发企业到位资金117044亿元，同比下降13.4%，跌幅收窄0.4个百分点。今年11月以来央行频发声一视同仁支持房企合理融资需求，提出“三个不低于”，金融支持房地产政策再度发力，效用略显，到位资金累计同比跌幅连续6个月扩大后收窄。但从整体来看，受到销售端拖累，房企到位资金并未全面改善，房地产到位资金连续21个月累计同比下滑，销售回款是是房企重要的资金来源，“抓回款”仍是重要任务。

从各渠道资金看，根据国家统计局数据显示，2023年1-11月份，房地产开发企业到位资金中，国内贷款下降9.8%，利用外资下降35.1%，自筹资金下降20.3%，定金及预收款下降10.9%，个人按揭贷款下降8.1%。国内贷款、利用外资和自筹资金累计同比降幅呈现收窄态势，而且自筹资金已连续收窄5个月，侧面反映出在房地产金融及信贷政策支持力度加大下，市场信心提振，房企存量股东或新增股东的增资举措增加，自筹资金方面有所改善。

市场：整体修复低于预期，二手房销售好于新房

（一）新房：供需两弱，一线城市韧性凸显

（1）整体量落价稳，下半年热度不及上半年

新房市场“前高后低”，复苏持续性不足。2023年，新房成交热度低于去年同期，成交规模继续下探。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-11月监测60城新房成交24241.8万㎡，较去年同期下降6.1%。

从逐月成交走势来看，基本上呈现“先升后降企稳”的态势，一季度在前期积压的购房需求集中释放下，新房成交量加速攀升，3月份到达全年峰值，为3393.4万㎡，环比上涨27.2%，同比上涨39%。进入二季度，随着需求消耗殆尽及政策助力持续性减弱，新房成交自4月起连续5个月下滑，8月成交降至年内低谷，为1744.4万㎡，同环比双降；“金九银十”如期而至，成交“二连升”但成交规模远不及以往同期；进入11月，新房市场成交出现“退热”现象，成交规模小幅回落。整体来看，尽管今年政策端持续放松，利好信号频出，但对需求端的刺激时效性较弱，行业信心恢复缓慢，市场修复低于预期。

（注：监测重点60城为北京、上海、深圳、广州、大连、成都、贵阳、哈尔滨、海口、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、杭州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、无锡、徐州、泉州、汕头、绍兴、中山、珠海、南通、昆山、廊坊、呼和浩特、连云港、洛阳、唐山、扬州、镇江、常熟、衡水、湖州、江阴、泰安、泰州、芜湖、岳阳、张家港、舟山、济宁、肇庆，下同）

新房价格稳步上升，上半年价格水平高于下半年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-11月重点60城新房成交均价为18239元/㎡，同比上涨3%，涨幅较去年收窄1.8个百分点。新房成交价格同比连续7年收窄，企稳态势凸显。

从月度价格走势来看，上半年价格水平及增长势头均高于下半年，主要系上半年新房成交动力相对较足，改善需求加速释放，价格结构性上扬；下半年成交持续性减弱，以及房企打折促销行为增加，似乎进入“以价换量”通道，成交均价波动下行，11月单月成交价格降至除今年2月以外的低谷。

供应力度一般，库存消化偏慢。2023年新房整体供应力度略有减弱，集中“爆发”式供应现象偏多。1、2月批准上市面积低位开场，3月份迎来首个“爆发”点，单月批准上市面积达年内高峰；4、5月份连续下滑，6月供应再度显著增加，单月批准上市面积达年内第二高位；进入三季度，供应走势与前两季度一样，7、8月降，9月放量加码；进入四季度，10月供应再度下滑，11月低位微升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-11月重点城市批准上市面积为12810.6万㎡，较去年同期下降9.4%。不排除是受成交复苏缓慢的影响，房企推盘或趋于谨慎。

从库存来看，截止至2023年11月，重点城市库存面积为21477.89万㎡，环比持平，同比下降9.6%，去化周期约16.4个月。年内来看，一季度去化态势强劲，加之供应量处于较低位，带动整体库存量回落，去库存取得了一定的效果，但进入二季度以来，在去化动力下降，供应阶段性大幅放量的情况下，库存消化放缓，整体仍然在历史中高位徘徊。

（批准上市面积重点30城包括北京、上海、深圳、广州、成都、济南、南京、南宁、青岛、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、东莞、昆山、廊坊、无锡、常熟、衡水、江阴、泉州、芜湖、张家港、舟山、珠海；库存25城包括北京、上海、深圳、广州、成都、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长沙、长春、郑州、重庆、昆山、常熟、湖州、江阴、芜湖、张家港）

（2）一线城市“独升”显韧性，西安、成都等重点城市点状复苏

一线城市成交“独升”显韧性，二线、三四线面临下行压力。从重点监测60城来看，2023年1-11月，一线城市成交同比小幅上升2%，二线城市同比下降5.5%，三四线城市同比下降13.9%。从同比走势来看，各等级城市成交同比于2月份全部转正，二线和三四线城市自3月份开始升幅呈现收窄迹象，一线城市需求最为坚挺，不仅保持着最高的涨幅，至5月份同比涨幅才略有收窄。进入6月份，各等级城市成交同比全线转入下行通道，到11月份，三四线城市成交同比跌幅已经扩大至37.2%，一线城市16.2%，二线城市最小为10.4%。

从环比来看，2月份各等级城市环比全部转正，3月一线城市涨势继续扩大，二线和三四线涨幅收窄；4月回暖持续性不足，各等级城市成交全部转降；5月在二线热点城市担当起政策松绑调控主力军下，环比独升，一线、三四线延续下行态势。进入下半年，成交震荡分化，各等级城市环比波动明显，一线城市在6月、9月呈上升态势，二线城市在限购政策密集松绑潮下，8-10月期间成交稳健上行，进入11月，成交全线转弱，三四线城市成交下行压力最为明显，单月环比跌幅最大为17.9%，其次为二线下跌7.4%，一线跌幅最小为3.7%。

城市呈点状复苏，热点一二线城市复苏回稳效果较为明显。根据重点城市成交特征，现分为五类：局部遇冷、两端发力、阶段性发力、后劲不足、持续低温。成交总体呈现上涨态势的城市主要覆盖于局部遇冷、两端发力、阶段性发力三个特征中，重点一二线城市居多。其中，局部遇冷城市包括西安、成都、珠海，3城成交均在第三季度短暂遇冷，其他三个季度均保持较为稳健的增长态势，拉动前11月成交规模赶超去年同期；两端发力型城市主要表现为第一、四季度成交增势强劲，二、三季度增长动力则相对不足，除南京累计成交下降外，天津、南宁等6个城市前11月成交同比均呈平稳或上涨态势；阶段性发力型城市主要表现为复苏和滞缓时期基本参半，这类城市整体成交涨势基本趋稳。

后劲不足型城市整体成交规模基本难逃下滑局面，6个城市中除一线上海韧性突出、成交微升外，其余城市均呈下滑态势；此外，今年以来，成交持续低温的城市以部分弱二线及三四线城市为主，如肇庆、沈阳、舟山等，累计成交同比降幅均超20%。

（二）二手房：供“快”需“慢”矛盾凸显，“以价换量”现象显现

（1）二手房成交显韧性，整体表现好于去年同期

二手房总体成交赶超去年同期，月度呈现“脉冲式”复苏态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-11月重点10城二手住宅成交908826套，较去年同期上涨26.45%。今年前11月二手房市场表现好于去年同期，韧性凸显，其中一季度和三季度发力相对明显。首先，在前期积压的购房需求加速释放以及政策延续宽松态势下，2、3月成交走高；进入4月份，由于积压需求消耗殆尽以及政策持续性减弱，成交复苏放缓，成交量连续下滑4个月；自8月份起二手房成交迎来了持续上升态势，主要是受当期“认房不认贷”、取消限购等实质性利好政策的接连出台，刺激了一批购房需求的释放。此外，由于新房更容易出现信用风险及交付风险，政策实施二手房成交表现好于新房。

（注：监测重点10城为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）

青岛、成都涨势强劲，4个一线城市“稳健型”上升，厦门成交失速下降。分城市来看，青岛涨势领先，同比上涨51.6%，今年以来，青岛政策松绑力度明显提升，且涉及面广，包括全面放松限购限售、执行“认房不认贷”、施行公积金贷款“一人购房全家帮”等，对提升购房者入市积极性意义重大；成都紧随其后，较去年同期上涨47.9%，今年以来成都楼市整体表现突出，“量升价稳”特征显著；苏州、杭州、南京这三个热点二线城市也表现不俗，二手房成交呈现快速修复趋势。除此之外，北上广深4个一线城市全员稳健上升，韧性特征凸显，其中广深增速大于京沪。另外，厦门由于二、三季度等多阶段发力不足，成交整体失速下滑。

从环比走势来看，各城市从2月份开始全部呈现上升态势，其中杭州、上海成交环比翻倍，3月全员维持涨势；进入4月份，除广州外，其余城市全部转降，强复苏行情戛然而止，市场迈入缓慢的修复周期。5月份全员成交进入下行通道，6月份成交继续下探，7月除青岛止落回升外，其余城市均保持下降态势；进入8、9月份，在一线城市全面落地“认房不认贷”下，北上深3城成交率先转升，进入10月份，除京沪集中释放需求后复苏短暂放缓外，多数城市迈入上行阶段，11月重现全员向好局面。

二手房挂牌量攀升，供应增速明显大于需求。不同于成交端的热度回落，重点城市二手房挂牌量大致一路走高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月，重点10城二手房挂牌量环比上涨5%，同比上涨75.7%。今年以来，受到个税退减优惠、“认房不认贷”、“以旧换新”等政策的刺激，挂牌积极性增强。而从挂牌量与成交量的比值来看，比值加速高企，挂牌增速明显高于需求，供需矛盾凸显。

（注：监测重点10城为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）

（2）二手房价格“前稳后跌”，下行压力渐显

百城二手住宅均价“前稳后跌”，下行压力持续蔓延。进入2023年，购房需求释放“先快后慢”，而二手房供应量持续攀升，供需双方价格博弈加剧，房价下行压力逐渐突出。根据数据显示，1、2月份百城房价呈现稳中微升态势，3月房价进入持续下行通道，至2023年11月，百城二手住宅价格为15231元/㎡，环比下降0.63%，同比下降2.86%。分季度来看，一季度跟随市场复苏步伐，百城房价稳步回升，累积上涨0.08%；二季度复苏的持续性开始显露不足，房价止升转降，累计下降0.85%；三、四季度下行趋势加重，降幅均超0.9%。

一线城市房价坚挺，二线、三四线房价上涨动力不足。分等级城市来看，2023年1-11月一线城市二手住宅市场均价累积上涨4.41%，二线城市累积下降4.15%，跌幅最大；三四线累积下降4.01%。一线城市凭借较为稳定的市场需求等，房价具备一定的上涨动力；与此同时，二线城市的分化在持续，部分热点城市房价维持上涨行情，而其他多数城市上涨动力不足，如长春、沈阳等，拖累二线整体价格下行；三四线城市的市场复苏总体偏弱，房价缺乏增长动力。

（3）二手房成交比重升至6成，存量房逐渐担当成交主力

2023年重点城市二手房成交占比升至近6成，“存量变增量”。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-11月重点10城二手房成交占比59.6%，创近4年新高。2023年二手房分流新房市场的现象持续凸显，二手房对新房形成一定的供应替代，成交比重进一步上升，“存量房”逐渐稳住成交主力的地位。

（注：监测重点10城为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）

土地：供需两端缩量未改，总体延续低温态势

（一）供需规模连续3年下滑，土地价格上升

2023土地市场供需两弱，“量缩质提”。2023年多城计划减少供地量，“少量多次”供地模式全面铺开，土地市场供需节奏再度生变。一方面，供应减少不排除与房地产市场去化缓慢有关，消化存量土地库存似乎成为了主要任务；另一方面，成交下降主要系房企资金压力仍然较大，各方面投资成本有所压缩。不过，在不少城市持续推出优质地块的带动下，成交楼面价强势上行，创历史同期价格新高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年全国300城土地供应规划建筑面积为78993.64万㎡，成交规划建筑面积60031.93万㎡，较去年同期分别下降20.11%、25.11%；成交楼面价为4722元/㎡，同比上涨6.76%。

备注：2023年数据统计时间截止至12月22日，下同。

“前低后高”特征显现，11月供应集中放量，12月成交“翘尾”收官。从月度数据来看，今年以来，土地供需两端持续呈现“前低后高”的走势，与往年类似。供应方面，1月低位开场，自2月起土地供应量连续5个月稳步上升，7月转转降；自8月起供应量再度上演“四连升”，至11月，在多城集中放量的情况下，土地市场整体供应规模翻倍增长，单月供应量创近三年来月度供应新高，12月高位回落。成交方面，四季度成交动力明显大于前三季度，成交规模于12月达年内高峰，但相较去年同期仍有2成左右的降幅。

重点一二线城市土地收金出众，杭州、北京超1800亿元领跑全国。首先，受供应及房企拿地延续谨慎态度的影响，2023年土地市场整体收金规模呈现下滑态势，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年全国300城土地成交金额为28012.26亿元，较去年同期下降19.94%。从城市来看，重点一二线城市土地收金相对出众。其中，杭州以1879亿元位居全国土地出让金首位，自2月份杭州开启2023首轮土拍后，每月均有拍地活动，而且12月12日杭州土拍首次实行自由竞价，热度重回一季度水平，在较为紧凑的供地节奏与较高的拿地热度下，杭州2023年土地收金仍然保持乐观。北京紧随其后，2023年土地收金约1836亿元，今年北京也开启了“少量多次”的供地模式，除6月密集成交21宗外，其余月份月均成交4宗，但在普遍供应高价优质地的拉动下，全年收金不俗。成都、苏州、广州、南京4个热点一二线城市收金表现也较为可观，2023年土地出让金均达到1100亿元以上。

（二）总体成交热度改善有限，溢价率底部修复，一线城市热度领先 

2023土地成交整体热度提升有限，溢价率小幅回升仍处底部修复阶段，流拍率延续降势。2023年，土地市场整体热度改善略低于预期，热度回升速度较为缓慢，在部分城市或个别优质地块激烈竞争的带动下，整体溢价率略微回升，仍处于底部修复阶段。根据诸葛数据研究中心数据显示，2023年全国300城土地市场平均成交溢价率为4.51%，较去年上升1.37个百分点，明显低于2021年以前的溢价水平；从年内各月来看，溢价率上升局势主要集中在一季度，5月份之后溢价水平基本呈现稳步下探态势。

与此同时，在供地节奏错峰放缓以及整体供地质量持续提升的背景下，土地市场流拍现象得到了持续性改善，但当前流拍率仍处于历史高位水平，整体改善空间仍然较大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年全国300城土地流拍率为14.67%，较去年下降6.44个百分点。从年内各月来看，流拍率改善局势较为波动，其中，首月流拍率为年内最高，达22.64%，5月份流拍率降至年内最低水平为11.72%。

一二线城市整体溢价率略高于三四线，三四线城市“低溢价高流拍”并存的特征仍在。分等级城市来看，由于今年房地产市场恢复缓慢，重点一二线城市的布局优势明显，房企青睐度相对较高，带动一二线整体热度及流拍现象略好于三四线。数据显示，2023年一线城市溢价率最大，为6.6%，二线其次，为4.5%，三四线最小为3.9%，且各等级城市溢价率较去年全线回升，一二线涨幅略微靠前。同时，一二线整体流拍率也明显低于三四线，分别为一线3.1%、二线9.9%、三四线17.4%。

（三）限地价取消后溢价率出现回升态势，城市间分化明显

取消“限地价”后，土拍整体热度显现回升态势。自9月末消息称自然资源部建议取消土地地价限制以来，多地积极跟进，据诸葛数据研究中心不完全统计，截止目前，22城中有18城取消土拍地价上限，宁波将溢价率上限由15%上调至30%，北京、上海、深圳仍然延用限地价规则。取消地价上限意味着给予了房企更多的自主权和利润空间，对提振市场情绪、拉动土拍热度具有一定的积极影响。

在多数城市集中取消地价上限的带动下，11月土地热度小幅提升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，政策调整前的4-10月，22城土拍溢价率基本呈持续下行态势，而在多城集中取消限地价后，11月22城土拍溢价率提升至6.15%，较10月上升1.68个百分点，较1-10月提升0.8个百分点，11月单月溢价率处于近两年中高位水平。

城市热度分化犹存，部分热点二线城市短暂回温明显。从城市来看，取消土地限价后，合肥、济南、杭州、成都等城市核心地块竞争激烈，其中，合肥11月溢价率高达25%，较1-10月上升12个百分点，10月12日合肥发布土拍新政，取消地价上限，11月2日及20日的两场土拍热度均不低，其中滨湖区BK202305号、包河区BH202310号地块均吸引了10余家房企参与，两宗地块成交溢价率均超30%；济南11月溢价率高达12%，较1-10月上升10个百分点。此外，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门等地也取消了地价上限的限制，但普遍平淡成交。整体来看，土拍成交热度分化犹存，核心城市优质地块更受追捧，非核心地块多以底价成交。

（四）房企拿地格局未变节奏改变，国央企进，城投、民企退

2023房企拿地格局未变，节奏发生改变，国央企扩储步伐加快，城投、民企退。2020年以前，民营房企一直是土地市场的拿地主力，随后由于2021年第二批次拍地规则大幅收紧加之“三道红线”高压施力下，民营房企拿地步伐明显放缓，与此同时，地方城投平台崭露头角。2022年以来，房地产市场下行局势持续蔓延，民营房企继续受困于资金压力，地方城投先于2022年担当起了拿地主力，随后迫于地方债务压力等，2023年城投身影明显减退，国央企扩储步伐加快。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年国央企权益拿地金额占比40%，较2022年上升约21个百分点，代表房企有中海、保利发展、建发，2023年拿地金额均超600亿元，排名不仅较去年略微提升，资金实力也不容小觑，权益拿地金额均较去年涨超10%；地方城投权益拿地金额占比由上年62%降至44%，但整体占比仍然处于略微领先地位，TOP20榜单中有福州城投、常州城投2家，名次及拿地金额均呈现大幅上涨态势；民营房企占比仍然最小，由2022年19%降至16%，代表企业主要分别两类，一是以万科、龙湖等为代表的头部品牌民企，扎根市场多年，土地储备稳健有力，二是以滨江集团、伟星置业等为代表的区域优质民企，主要以深耕大本营为主，近两年来外拓脚步也有所加快。

企业：销售承压、融资偏紧，分化犹存

（一）销售：总体销售持续承压，国央企抗压能力相对突出

房企总体销售同比下滑，年内呈现“先升后降企稳”走势。根据诸葛数据研究中心选取的100家房企，2023年1-11月销售金额为52309.19亿元，较去年同期下降6.78%；销售面积为30450.27万平方米，同比下跌13.1%。今年以来，房地产市场复苏持续力不足，去化仍然缓慢，房企销售回款能力减弱。此外，“交付风险”等舆论压力犹存，似乎也成为了房企销售难、销售慢的重要阻力之一。

从年内月度销售业绩走势来看，销售指标呈现“先升后降企稳”的走势。进入2023年，随着利好政策持续推出以及前期积压的购房需求加速释放，销售大迈步上升，至3月份，房企单月销售额及销售面积达到年内峰值；进入二季度，随着需求逐渐消耗殆尽以及政策持续力下降，房企销售连续下滑，年中6月在推新力度上升的带动下销售有所回升；进入9月份后，销售稳态逐渐显现，但销售复苏仍有较大上升空间。

销售分化犹存，头部企业持续占据主要份额，国央企销售表现好于民企。从各阵营房企销售额占比及销售额同比变化来看，3000亿元以上阵营的头部房企占比最大为32%，销售表现凸显韧性，销售额同比上升2.99%，是唯一一个销售额实现正增长的企业阵营；500-1000亿元阵营的房企销售额下滑幅度最大为21.74%，回款压力明显。分企业性质来看，国央企销售表现稳健，抗压能力更为突出，销售额占比由去年同期46%增加了8个百分点至54%，销售额同比增长2.46%；而民营房企销售压力凸显，销售额同比下降26.57%。整体来看，房地产整体复苏承压，民营房企销售压力更大。

（二）融资：境内发债稳中趋紧，国央企融资优势明显

2023行业融资暂未全面回暖，境内发债稳中趋紧。从100家房企的境内债发行规模来看，2023年境内债总发行规模为4522亿元，同比下降4.15%。同时，上半年整体发债情况要略好于下半年，数据显示，上半年总发行规模2334.95亿元，高于下半年6.86%，其中4月发债总量达近两年内高峰，单月发行657.3亿元。今年以来，房企融资政策整体基调以落实“金融16条”为主，11月央行等三部门强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，凸显对房企融资的大力支持。不过，在利好政策持续释放的同时，违约、退市等现象也不排除会在一定程度上增加行业融资难度，导致2023年房企融资暂未全面回温。

（注：2023年数据统计时间截至12月24日，下同）

头部房企发债减速，民企融资难问题依旧突出。从各阵营企业表现来看，2023年仅TOP10企业境内发债同比下降，降幅为43.5%；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100阵营的企业均由降转升，其中，作为中间力量的TOP31-50阵营的企业发债增幅最大，达24.5%。分企业性质来看，民营房企融资难问题依旧突出，发债规模延续下降态势，2023年民营企业境内发债规模同比下降23.13%，较去年收窄约12个百分点；国央企发债提速增力，发行规模同比增速由负转正，达16.92%，受益于良好的信用背书及较低的融资成本等优势，国央企发债落地情况较好于民企。今年11月以来，央行频发声一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，“三个不低于”落地，民营房企的融资条件有望逐渐改善。

（三）违约：票据违约新增势头缓于去年，债务违约风险尚存

2023房企票据逾期新增势头“前缓后快”，总体好于去年。根据上海票据交易所公布的票据持续逾期名单，2023年11月房地产行业新增票据持续违约的企业数量为130家，占比为41.9%。进入2023年，前8个月房地产业票据逾期新增势头明显放缓，9月新增逾期现象急剧反弹上升，10月、11月新增企业数回落至年初水平。整体来看，今年房企资金端出现了短暂的改善局势，总体新增势头明显缓于去年，但9月以来新增势头再度上升，也意味着资金情况并未全面改善，票据逾期风险尚存。

行业债务违约风险尚存，民营房企成“高发者”。根据诸葛数据研究中心不完全统计，今年以来，截至目前，金科、融信中国、泛海控股、荣盛发展、金辉控股、中国恒大、阳光城7家房企共出现了14只违约债券，违约金额142.05亿元，其中，金科股份及阳光城违约频次较高，各有4只债券出现违约情况，恒大违约金额最大，达44.64亿元。

与此同时，年内共有32只境外债券出现过违约情况，主要包含3类原因，一是本金违约，包括宝龙地产、上海地产及远洋集团；二是本息违约，包括弘阳地产、建业集团、融信中国等7家房企；三是息票违约，共计19只，包括宝龙地产、龙光集团等房企，整体来看，房地产市场进入深度调整阶段，资金流动性是各房企避免不了的压力，债务违约仍有发生，民营房企面临着更大的偿债压力。