地产内参 | 全国商品房均价跌破万元,多地首贷利率没有下限

一、宏观政策：

1、国家统计局：1-9月全国房地产开发投资下降8%，9月住宅销售价格环比下降

（详见附注1）

焦点研究院：销售规模同比降幅继续收窄，但全国商品房销售均价再度跌破万元，说明部分地方房地产交易仍以“以价换量”的方式进行。此外，销售环节的回暖尚未传导至开发投资环节。整体来看，行业仍在磨底、筑底的过程层中试探，仍需等待行业政策落地实施的效果。

2、国务院：继续深化利率市场化改革，用好保交楼专项借款；

湖北省恩施市：年底前阶段性取消首套商业性个人住房贷款利率下限；

安徽省安庆市：阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

（详见附注2）

焦点研究院：随着多地取消首套房商贷利率下限，超十座城市目前首套房贷利率降至4%以下，进入“3时代”。国务院强调将继续促进降低企业融资和个人消费信贷成本，且给予地方更多自主权，因城施策用好政策工具箱40多项工具。预计利率政策放松的城市数量将继续增多。

3、财政部：印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》;

广东省深圳市：严禁开展涉地方政府隐性债务业务，全面排查隐性债务存量；

陕西省咸阳市：支持国有资本投资运营公司盘活闲置低效资产。

焦点研究院：财政部对国企举债购地虚增收入进行了限制。本周，深圳开启隐性债务排查，各地也将陆续开展债务梳理和风险防控；此外，为弥补地方土地财政可能失去的收入，以咸阳为例，地方再度开展了对闲置低效资源的盘活，试图形成新的财政收入增长点。

二、土地市场：

1、四川省成都市：2022年第三批次集中供地结束。

（详见附注4）

焦点研究院：1、从溢价情况来看，48宗挂牌地块中，4宗流拍、42宗底价成交、另外有2宗溢价成交，但均未触及较高限价，整体溢价率仅有0.44%，较今年前两轮均有4.8个百分点的下降。2、大型央企拿地数量较少，仅中铁建拿下2宗溢价地块，民企中龙湖拿地3宗，城投类公司共计拿地34宗，成为本批次特别主力。3、本批次多宗地块上调了较高销售房价，但是房企拿地意愿低迷，成都土拍本轮表现较为低迷。

2、江西省：力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

（详见附注5）

焦点研究院：今年22个集中供地城市中已有8个针对集中供地批次进行调整，南昌作为非22个强制要求集中供地城市申请取消集中供地制度，这9个城市调整的主要原因在于土拍热度下降过快，通过增加集中供地批次甚至取消，给予地方政府供地更大的灵活度，以达到稳地价，稳房价，稳预期的调控目的。由于现阶段土地市场热度仍较低，且随着财政部新规的出台，后续土拍托底现象或将大幅减少，由此会引起地价的剧烈波动，因此预期后续还会有部分土拍热度不高的城市对集中供地制度继续进行调整。

附注1：

10月24日，国家统计局发布称，1-9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点。9月全国完成房地产开发投资额12750亿元，环比上涨12%，同比下降12.1%，降幅收窄1.7个百分点。

1-9月，商品房销售面积10.14亿平方米，同比下降22.2%，降幅较1-8月收窄0.8个百分点；商品房销售额9.94万亿元，同比下降26.3%，降幅较1-8月收窄1.6个百分点。

9月商品房面积和金额分别完成13532万平方米和13510亿元，环比分别上升39%和34%，同比分别下降16.1%和14.2%；二者同比降幅较8月分别收窄6.5个百分点和5.7个百分点。

根据全国商品房销售面积、金额估算来看，9月商品房销售均价下调至9984元/平方米，环比下降4%，全国商品房销售均价再度跌破万元。

附注2：

10月26日，国务院办公厅印发第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案的通知：给予地方更多自主权，因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展。同时，结合实际出台针对性支持其他消费领域的举措。

近日，湖北恩施州住建局印发关于征求《关于推动房地产业平稳健康发展的若干措施》意见的公告。《征求意见稿》提出落实税收优惠政策，2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买商品住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。调整住房公积金政策方面，下调首套个人住房公积金贷款利率。将灵活就业人员（进城农村居民、个体工商户、自由职业者）纳入住房公积金制度覆盖范围试点，鼓励灵活就业人员自愿缴存住房公积金。

10月26日，安徽安庆市住建局官网显示，根据9月29日人民银行、银保监会发布的关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知精神，按照“因城施策”原则，更好支持刚性住房需求，自2022年10月19日起，安庆市阶段性取消新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限，该政策执行至2022年12月31日。在该政策范围内，银行和客户可按市场化原则确定具体的新发放首套住房贷款利率水平。此前，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下。大连、昆明、大理等地近日也加入首套房贷利率降息行列，超十座城市目前首套房贷利率进入“3时代”。

附注3：

财政部通知明确：

1、严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

2、规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

3、要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。

10月25日，深圳市地方金融监督管理局发布关于严禁开展涉地方政府隐性债务的业务的通知。严禁开展涉新增地方政府隐性债务的业务。要规范租赁物管理，严格限制以不能变现的财产作为租赁物，不得以公益性资产（包括公立学校、公立医院、公共文化设施、公园、公共广场、机关事业单位办公楼、市政道路、非收费桥梁、非经营性水利设施、非收费管网设施等）、在建工程（包括未完工的不动产、构筑物）、未取得所有权或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。另外，全面排查涉地方政府隐性债务存量业务。

10月25日，陕西省咸阳市人民政府发布关于印发《关于国有资本投资运营公司规范开展投融资行为的意见》。通知提出，抓好投资和债券领域风险防范。国资监管部门要准确把握稳投资与防风险的关系，建立健全融资指导、风险监测、异动预警、协同处置机制，持续做好风险排查、分析研判、兑付提示和舆情管控，督促国有资本投资运营公司按期兑付债券，确保流动性充足。

通知还提到，鼓励增信担保机构为国有资本投资运营公司提供银行贷款和债券增信。支持有条件的国有资本投资运营公司发行绿色债、项目收益债等创新类债券产品。鼓励国有企业依托国有资本投资运营公司，按规定通过进场交易、协议转让、无偿划转、资产置换、联合整合等方式，盘活长期闲置的存量资产，整合非主业资产，提高资产运营管理效率。支持国有资本投资运营公司通过不良资产收购处置、实质性重组、市场化债转股等方式盘活闲置低效资产。

附注4：

成都2022年第三批次集中供地结束，共推出了48宗地块，最终顺利成交44宗，合计2225亩，总收金325亿元。出让宗地除新津区外，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖政策。

附注5：

10月28日，江西省住房和城乡建设厅发布通知称，将持续完善房地产政策，其中包括发挥省联席会议办公室牵头协调作用，协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。