9月市场情绪继续探底,新政后北、深情绪指数提升

根据最新公布的2023年9月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数连续7月回落，逐步靠近低迷区间边界。9月政策利好持续释放，但购房者对政策松绑敏感度降低，39周在二线城市限购限售松绑潮下，情绪指数反弹，随后再次回落，政策后劲显露不足。分城市来看，在“认房不认贷”政策执行后，北上广深一线城市房价上涨动力相对较足，预计短期内房价以涨为主。

一、重点50城情绪指数连续7月回落，39周短暂回升后下降，政策后劲不足

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月，重点50城市场情绪指数为-0.79，较上月下降0.01，连续7月回落，市场情绪继续探底，逐步接近低迷区间边界。9月以来，政策端利好持续释放，认房不认贷、放松限购限售的城市不断扩围，政策松绑迎来小高潮，据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年9月全国出台楼市松绑政策144次，远超此前任何月份，达到年内峰值。从市场反应来看，情绪端尚未出现明显反应，本月市场情绪继续下探，购房者对松绑政策更加不敏感，加上宏观经济、就业形势等恢复不及预期，购房者入市积极性不足。从周度走势来看，情绪指数在短暂的回升之后再次转入下降通道，政策后劲不足，市场情绪的恢复曲折往复，市场全面回暖的条件尚未达成，后续政策端仍有放宽空间，比如在下调二手房首付和房贷利率等层面。

分等级来看，9月份一线城市情绪指数仍维持不变，二线、三四线城市情绪指数均降至低迷。其中，一线城市情绪指数为-0.5，继续维持领先地位。一线城市情绪指数连续3月保持在-0.5的水平，市场情绪稳固性较强。9月北上广深全部官宣执行“认房不认贷”政策，购房者入市积极性提升，市场情绪立即反应，第36周情绪指数触底反弹，随后再次回落，第39周情绪指数上升后40周再度下降，市场情绪的恢复并不是一蹴而就的。二线城市情绪指数为-0.82，较上月回落0.01；三四线城市情绪指数为-0.81，较上月回落0.03，至此，二线和三四线城市全部迈入低迷区间。 

二、政策利好带动下北京、深圳、长沙等城市市场情绪回升 

从9月各城市市场情绪指数来看，50城的市场情绪指数分布于市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间，城市个数分别为1个、16个、33个，分别较上月持平、减少2个、增加2个。其中，上海稳居情绪指数榜首，连续两月稳定于平稳区间，其次为深圳，本月情绪指数为-0.33，较上月提升0.01，三亚位居第三，本月情绪指数为-0.45，较上月回落0.05。北京、重庆、成都、广州等城市情绪指数处于观望区间中高位水平，北上广深四大一线城市在本轮政策松绑后情绪有所提升。

从月度情绪指数变化来看，本月情绪指数上升的城市有11个，下降的城市数量为39个，较上月增加1个。其中，北京情绪指数继8月回升0.08后，9月再次上升0.03，市场情绪恢复显著。“认房不认贷”政策持续发酵，购房者置业信心提升。长沙市场情绪也获得明显提振，9月22日，长沙发布优化房地产调控政策，提出居民家庭在本市购买首套商品住房，不再需要提供购房证明，商品住房网签备案满4年可转让，对限购限售政策进行了松绑，市场迅速反应，情绪指数较上月提升0.03。深圳在“认房不认贷”政策的作用下情绪指数较上月回升0.01。

三、“认房不认贷”后一线城市房价上涨动力较足，北京涨势最强

根据情绪指数预测房价模型，监测的重点50城中短期内有8城房价呈现上涨态势，较上月减少6城，多数城市房价短期仍面临下行压力。

根据情绪指数模型，预测上涨的城市包括上海、深圳、广州、北京四个一线城市和成都、三亚、绍兴等部分重点二三线城市。其中，一线城市在认房不认贷政策后，市场信心提振，房价迎来上涨空间，上海2023年9月市场均价为74734元/㎡，环比上涨0.2%，根据情绪指数模型，未来4个月房价上涨超0.5%；北京9月市场均价为63674元/㎡，环比上涨1.38%，预测未来5个月房价累计上涨超2%；广州9月市场价格为39115元/㎡，环比上涨0.14%，预测未来2个月房价呈现微涨态势，累计涨幅在0.1%以上。

与此同时，约8成城市未来短期内房价仍有下降可能。其中，徐州市场情绪垫底，连续5个月处于低迷区间，9月市场均价为13080元/㎡，环比下降1.77%，根据情绪指数，预测未来2个月内房价仍难逃下降态势，累计跌幅超2%，作为长三角的弱二线城市，在周边的南京、合肥等城市放开限购等，产生虹吸作用，导致徐州房价失去上涨动力。环渤海的潍坊、青岛等城市，未来短期内房价大概率延续下滑态势，累计跌幅在1%左右。