金茂服务:物业市场的高端玩家

原创 房小评 中国房评报道 2022-03-11 17:45

3月10日，2022年物管排名前列股金茂服务（00816.HK）登陆港交所。

自去年7月份的物管股上市潮之后，房地产相关市场受宏观环境影响，多家物业股出现招股书失效，甚至通过聆讯之后放弃上市的情况，成功上市的寥寥无几。

在这样的大环境下逆风上市，金茂服务不仅一次过关，而且获得超额认购，募集资金净额约7.6亿港元，足见金茂服务本身良好的基本面和成长价值。

金茂服务是物管市场的高端玩家，不论是成长性、多元服务业态还是科技含量，都区别于一般物管企业，具有长远而且强大的发展潜力。

1、背靠大树好成长

作为中国金茂旗下的物管企业，金茂服务的布局很大程度受益于中国金茂的战略布局，并且随之高速增长。

2018年至2020年，金茂服务的合约建筑面积复合年增长率达到36.0%，高于同期18.9%的行业平均水平；在管总建筑面积复合年增长率为31.7%，高于同期14.6%的行业平均水平。

这种成长性随着中国金茂每年的新盘交付，还将持续很长时间。

截至2020年底，中国金茂持有土地储备9510万平方米，拥有庞大的高端物业项目储备。金茂服务背靠大树，可以获得长远的规模增量加持，延续高质量发展。

2021年7月份，金茂服务还与中化蓝天达成了战略合作，为中国中化旗下优质工业园及写字楼提供物业管理服务，包括绍兴上虞基地、苏州太仓基地等，进一步扩大服务规模，深化多元服务赛道。

2、翻倍的利润增长

金茂服务的业务布局随着中国金茂聚焦于高能级城市。

截至2021年9月30日，金茂服务的合约建筑面积达4573万平方米，其中67.8%位于中国一二线城市。

业务覆盖长江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、中西部地区及成渝经济区等经济发达地区的48座城市。

金茂服务侧重于这些城市的中高端物业，加上服务品质较高，其物业管理费一直处于行业较高水平，先进百强物管企业。

较高的服务溢价能力，叠加高成长性，带来利润的高增长。

2018年至2020年，金茂服务的利润复合年增长率超过110.0%。

也就是每年都实现翻倍增长，这是金茂服务的核心价值所在。

3、抢占城市服务的蓝海

随着房地产规模增长触及天花板，物管服务企业都在探索服务规模的蓝海。

金茂服务率先找到突破口，突破社区服务的界限，广泛进入城市服务领域，打开发展的新空间。

中国金茂已在全国布局34个城市运营项目，而金茂服务与其中22个城市运营项目订立了前期物业管理合约，服务对象涵盖写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，12个项目已投入运营。

与此同时，金茂服务也通过自身品牌影响力与嘉善经济开发区物业管理有限公司、舟山政府旗下平台公司、南京新尧新城管委会达成战略合作。

在舟山东港区域12平方公里的城市物业合作项目中，金茂服务对城市中的市容环境、公共建筑、生活广场、工业社区等诸多领域进行集约化统一管理，提升城市综合治理能力。

在嘉善经济开发区，金茂服务运用科技系统布局河道监控和交通集散中心的智能调度系统，为市政工程提供智慧化管理方法。

4、超高层建筑的经验

金茂服务在商业物业，尤其是超高层建筑领域服务经验丰富，并且有着先进优势。

一个数字可以体现这种优势。

2020年，金茂服务在管写字楼月均物业管理费为每平方米27.3元，远高于物业服务百强企业每平方米6.93元的平均水平。

自从1999年接管上海北外滩地标建筑——421米高的金茂大厦以来，金茂服务在全国多个核心城市管理大量写字楼项目。

其中超高层地标建筑的物业服务内容与难度，非普通社区服务可比，金茂服务已经走在前面，形成了很多标准化经验。

比如消防安全方面，金茂服务组建了上海市排名前列支楼宇消防队—金茂大厦基干消防队，消防队成员主要来自消防、武警、陆军的退役士兵及政府专职消防队，每年开展12次以上各类演练，每日24小时全天候防火巡查，处理各项突发事件。

比如人流管控上，金茂服务根据不同业态制定人流动线，安排好不同人群使用的电梯区域，以分散人流，避免对冲；在高峰期设置引导服务，及时应对突发状况；根据实际情况，设置电梯空闲时停层位置，缩减呼叫时限，为客户提供方便的同时有效进行节能。

在全国各大城市争相打造高楼的背景之下，金茂服务凭借这一套杀手锏走入更多城市的地标建筑中。比如长沙梅溪湖双子塔、西北较高的摩天大厦——兰州亚欧国际大厦。

5、科技提升服务与运营

金茂服务主动拥抱科技变革，建立了完善的智慧物业服务体系，并制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准，从多个维度提升服务和运营能力。

金茂服务运用物联网、人工智能、大数据分析及云计算等技术，构建涵盖安防、保洁、停车、计费等多种应用场景的智慧社区，为住户提供安全、便捷、舒适的生活环境。

例如，利用人脸识别或二维码技术，实现电梯的自动呼叫及智慧管理系统，提升住户乘梯体验。

在智慧营运方面，金茂服务于2021年开始运营集中化停车管理平台，提供无人值岗的停车服务，使相关岗位服务人数大大减少，从而降低成本。应用IBA物联网技术有效实现员工人数减少和设备及设施管理效率提升。

在智慧生活方面，金茂服务通过「回家」APP为业主及住户构建闭环式智慧生活生态系统，改善其数字生活体验。业主及住户还能通过「回家」APP轻松支付水电费、发出维修请求、查看访客、预约停车位以及参与各种社区活动。

金茂服务也把科技运用在城市运营服务场景里，与相关科技公司合作打造智慧城市大脑，为政府解决综合治理运营的难题，上文提到的嘉善经济开发区就是一个案例。

6、多元业态加速外拓

凭借着高品质的住宅社区服务、城市服务、商业物业服务、产业园区服务等等，金茂服务的多元服务能力获得了来自地方政府、企业等方面的青睐。

2021年，金茂服务与中关村科学城达成战略合作，将陆续承接其紫金书院住宅项目、紫金数码园写字楼项目、南通市金融科技城产业园项目，并且以此为起点，深化合作。

截至2021年9月30日，金茂服务已就独立第三方所开发物业订立40份管理合约，合约建筑面积及在管建筑面积分别为435万平方米及321万平方米。

未来，金茂服务还将加速布局第三方外拓，随着可快速复制的成熟业务模式形成，规模效应将持续为其带来可观的收入增长。

金茂服务之所以在物管企业中与众不同，正是因为

①在多元业态中均具有先进的服务能力，在同行中拥有更高的竞争力；

②有着“黑科技”加持的服务体系，不断提升服务品质和效率，降低成本，进一步提升了外拓的实力；

③母公司给予了强大的成长支撑。

在这些优势和光环之下，金茂服务以上市为起点，获得来自资本市场的支持，通过收并购等方式，能够进一步做大规模，快速发展，成为更具投资价值的标的。