重庆楼市:内行分析,重庆这几个地方不建议投资,资产会缩水!

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#楼市#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好！成渝城市群，定位为高级城市群，永川又是连接成都和重庆的重要节点，同时又是重庆制造业基地，职业培训基地。永川的房产是否值得投资，如果投资永川和璧山哪个更好一点？

回答：成渝属于第二级城市群，这样的还有8，9个，都是重点发展，所以你也懂的。 劳动密集型制造业未来会从东部向中西部转移，人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足，向上的迁徙力不够。 永川和璧山太远了，都不是主城区了。真的不建议投资。关于重庆的高回报率楼盘，详见内部！

提问：成哥你好，重庆，公积金每月3900，已有一套80方的两居室自住房，有贷款，原本想卖掉现在的房子，再买一套3室的房子，改善自住＋后期投资，看了照母山的星光森林，总价190W。

因为现住照母山，工作地点也在附近，原本考虑照母山万科星光森林，但是发现附近没有轻轨，商圈，和好的学区。附近满足这三点的约克郡已经涨到2房160W，又去看了悦来的蓝光悦江府、北京建业龙樾府、旭辉江山云出，看了万科四季花城。

原本打算卖掉现在的房子换一个大房子，但朋友建议先不卖，因为现在的小区恒大照母山处于二手房低谷期，但现在手上可以流动的资金只有10W。

还有一些困扰我的疑问希望能得到您的解答：

1.学区房到底重要吗？重庆的学区房真的要比非学区房涨幅快，转出快。

2.重庆“两江四岸”的房子，是只有弹子石，朝天门，江北嘴那里算呢，还是说像悦来这样的嘉陵江沿线也算呢？悦来和中央公园比，哪个更有发展价值？

3.重庆房价在未来的趋势走向是什么样的？有哪些好的板块或者小区可以推荐？

回答：1、刚需买房或者改善置换今年时机上看是可以的，是有利于刚需的。置换该卖就卖，硬撑不卖既影响要改善的房子可选总价，以致于达不到改善的目的，又把自己现金流搞的捉襟见肘，接下来生活工作动作都变形，并不见得是明智之举。

趁着市场热，果断卖出手上的二手房，拿着上一轮楼市上涨中赚到的钱，好好置换一套房子，来改善生活。

2、改善注重三个方面：

排名前列是地段。尽量选择更靠近城市核心的地段，更靠近地铁口的位置和更具有产业支撑的板块。

一方面是为了自己生活的便利，这些地段一般都配套更醇熟。

第二是产品。既然都改善了，一定要选择好的品牌、好的产品和好的物业。

这样既能够拥有更好的居住体验感，还能够享受更多的溢价。

第三是学区。置换后的房子较好带一个学区，不说非要太好，带一个以后肯定是可以用到的，免得后面再置换，因为以后买房置换成本会越来越高。

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提问：成哥你好，我想问问，重庆綦江和重庆江津，两个城市，綦江在哪个地段买好，江津在哪个地段买好，子弹不多，想买小两室以后和子女分开坐，又考虑后期担心房贷压力大，后期就有可能会脱手，请成哥帮我看看綦江城在哪位置买方便后面脱手，如果在江津买，哪个位置以后脱手好?

回答：从地理环境来讲，江津要好得多，离重庆很近，40分钟的车程，而且火车去重庆，成都都很方便，感觉綦江太偏僻了，周围都是山，而且江津现在是区了，属于主城区，是重庆的外环，轻轨也会修到江津，从将来来讲，也应该选择江津。

前不久江津双福被划入重庆高新区，新城控股的吾悦广场即将入驻双福，投资60亿，占地100亩，引进300个国际国内知名品牌，商业前景不错。

提问：成哥好，坐标重庆，名下区县有套贷款电梯房，走的特殊渠道，配偶名下现在无房无贷，想在重庆主城再买套，预算有限、觉得恒大时代新城价位各方面很合适、投资或交通方便后自住，请问成哥怎么看？

回答：恒大时代新城区位太偏了，周边什么都没有，光靠概念，很难起来，如此大的一个盘上十年估计都难得起来，投资价值大不，不要为了买而买。

如果要提前抢占未来高新区的红利，值得买的板块主要有两个，一个是二郎板块、另一个就是西永-大学城板块。

首先位于主城核心区的二郎板块，可以看到的是，二郎现在几乎已经是没有土地供应，而在售的新盘也不是很多了，所以在在售的楼盘中，有的盘价格已经卖到22000元/㎡了。

然后，高新区辖区中西永-大学城板块目前在售的楼盘是最多的，粗略估计有20多个楼盘在售，现目前价格相对于二郎板块来说也比较低，均价在13000-14000左右。你如果预算有限，可以考虑大学城板块。

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提问：成哥好，重庆巴南雅典依山郡7000/平可入吗？

回答：你好， 单价7千并不贵，但是鱼洞并不是好板块。 重庆之所以一路向北，是因为北面有地。 【中部槽谷】少有有空地的地方就是北面。南面过了鱼洞就是山，而东面和西面要发展必须跨过山脉。跨过山脉的隧道短则4公里，长则8公里，和主城区的联系指数型性下降。 巴南没有真内环好，但是这个价格入手，长持风险不大。

提问：成哥好，重庆鲁能星城二街区看了一套二手房，86平134万带学位，您觉得价位如何，能否入手？

回答：无论在哪儿，学区都有一定的价值，重庆也一样。特别是对教育新政之后，原有的老学区可能成为绝唱。 单纯从房子来讲鲁能星城也是不错的次新小区，满足我定义的真内环+地铁口+次新+三房。 先调查清楚这套房的学位是否用过了，其次单价控制在1.5以内。

提问：坐标重庆，请问在纠结碧桂园摩卡(优：住宅性质，水电气三通。转手费低。劣：价格高14000起，周围商业待开发，轻轨站800米)和华岩的财信新界loft公寓(优：价格低9000起，轻轨站50米，loft可二层，对面宜家。劣：商业性质，转手税高，商业一般，人口基数少)，不知道这两个选哪个？万分感谢

回答：你仅在这两个盘选择的话，建议选择碧桂园的，核心在于人的问题，后者，商业性质，他本身受众人群就少，没有接盘侠。

公寓（尤其是纯商业性质）不太建议，而且你还选择华岩，本身人口就不够，位置还有劣势，还可以打算卖给谁？

那么住宅性质公寓，碧桂园摩卡在降低回报率基础上，是可以，切记，不要指望有太高一个回报率。

提问：成哥好，坐标重庆，准备入手中海天钻 建面240大平层，毛坯17000+。请问有无硬伤？ 与西派城相比（建面单价18000+），哪个更值得入手？

回答：你好，这2个盘都偏CEO。 西派城这个地段是打江北嘴擦边球，实际上和弹子石洋人街一样，都需要搞延伸概念，自住考虑反弓风水不行，不如弹子石这边玉带环腰。 但考虑投资的话，面积不要买大了，以后流动性还不如鲁能星城外滩，涨幅很难跑赢江北嘴弹子石南滨路。 如果你是收藏流，可以买。收藏流就是不差钱的贵妇绕开大坑的流派。 钱太多，资金量大，买一些豪宅中相对不太坑的房子，虽然明知道跑不赢低价房但是不想去一线城市，没办法只能买本地的人。 比如重庆，买来福士，鹅岭峰，东原1891的属于交智商税的肯定站岗的，深不见底，很难爬上来。 买西派城，寰宇天下，融御的人就属于收藏流，虽然涨得也慢，但起码不是深不见底的大坑，迟早能上岸。

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