"跌30%才出手,怕自己当恩人!" 上海业主早卖一年赚500万,手握千万换学区房

焦点财经Focus 2024-05-13 17:25:09
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“跌到位才出手。”

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

一年跌了30%,林为很庆幸去年有“恩人”接盘。

自从房子脱手后,他偶尔会翻看小区的成交记录,但近期看到一套南北通透户型的房子成交价时,他大为震惊,单价只有6.6万,而去年同户型成交价为9.3万。

“老破小”降价,如今在全国很普遍,即便一线城市也如此。但他却未曾料到,位于上海核心地段、地处陆家嘴竹园商贸区、推窗可见上海“三件套”的竹园高层,房价降幅会如此之大。

“我卖的这套房子在内环,相当于在北京三环内。这个塔楼虽然比较老,没想到跌的这么夸张,基本回到2016年的水平。”

去年年初卖房,他主要是想置换一套上海内环的学区房,却不曾想成为“幸运儿”,房子卖在高点,此后房价持续下跌,一直等待至今。

如今,他手握1000多万现金,正伺机而动,目标是在徐汇区、黄浦去、静安区或浦西核心地段,购买一套120-140平的三居室。

“预算在1300万到1500万之间,至于要贷多少钱主要取决于我拉多少杠杆。” 林为笑称。

高点卖塔楼赚500万,接盘人成“恩人”

“大家都说塔楼是未来的贫民窟,因为不像老破小以后有拆迁的机会,只会慢慢变老。没钱的买不起,有钱的瞧不上,妥妥的鸡肋。但我们为了孩子上学,这附近的20年房龄三房总价又太高,没得选,只能买你的房子。”

去年与下家过户时,男主人说的话,林为至今记忆犹新。

但在一年后,男主人口中的周边20年房龄三房,比如陆家嘴国际华城、陆家嘴花园、盛世年华均出现下跌,跌幅大多在20%以内。

林为今年看二手房时发现,很多小区从每平14万、15万的价格,跌至现在的10万元出头。“2021年我高攀不起的房企,现在也能去看看了。”

上海中原地产首席分析师卢文曦告诉搜狐财经:“二手房是一房一价,从我们内部指数的角度看,上海相比于最高点下跌25%左右,跌幅还是蛮明显的,基本回到了2017年的水平。”

“老破小和学区房,跌幅更大。” 卢文曦解释称,学区房前几年泡沫太大。

这一点,林为深有感触,竹园高层旁边的竹园新村,2021年成交单价基本介于10万至11万元之间,如今基本在6万出头,跌幅处在40%左右。

更为凶猛的梅园三街坊,在他看来是浦东顶级学区房,对口福山外国语,2021年成交单价一度突破20万,单价最高接近22万,比肩汤臣一品;而如今成交单价最低低至10万元,跌幅高达50%。

梅园三街坊近三年挂牌均价走势

去年高位出掉塔楼,林为至今仍感幸运。“如果2015年没有上车,现在估计很难受,很难有资本置换千万级的房子。”他感叹道。

那时,刚入职场一年的林为便决定买房,以300万拿下竹园高层一套80平三居室,在父母的帮衬下交齐首付100万,从此走上还贷生活。

2020年结婚后,他曾萌生过置换的想法,但彼时上海学区房价格已狂飙至顶点,而且购房政策尚未松绑,认房又认贷,即使还清贷款仍属二套,首付比例至少七成,如果再叠加“三价取低”的贷款政策,首付比例需付八成甚至更高,最终“躺平”。

直至2022年底妻子怀孕,再加之疫情放开后改善意念再次增强,林为才决定置换,并在2023年初成功出售,80多平的房子,以800万总价出手,单价9.4万元。

对比2015年的买价,林为净赚500万元。按当时买入价4万算,每平赚5.4万元。

一年多以来,每想及此处,他便感幸运,称下家是他的“恩人”。因为竹园高层是典型的塔楼,甚至连“老破小”都不算,在当前的形势之下,他不知道跌幅是否扩大。

“现在预期还没有改变,我觉得再出政策的话,挂牌的人会更多,价格还要跌。现在买卖双方博弈很强烈,都在等对方心态先崩掉。”

收入预期改变,买房加杠杆要可控

正是这套塔楼,令他有了如今置换千万学区房的底气。但收入预期的弱化,贷款杠杆的高低,成为他当下的一个考虑因素。

林为仔细盘算过,如果将杠杆拉至最大,首付支付1000万,剩余500万纯商贷,按照额本息30年计算,每个月房贷在24000元,和妻子用公积金冲抵后,每月还贷10000元左右。

“公司公积金封顶交,我每个月是8000元。”林为解释称。

但在看房的这一年中,他对自己的收入预期愈发不确定,奖金骤减,行业普遍降薪,正在影响他拉升杠杆程度的决心。

如今,他的基本月薪为35000元,奖金完全看行情。

说到此处,他就怀念起2015年,当初还是金融小白,行入职场一年,但奖金却高达50万元,是部门里拿的最少的。“如果进入职场多几年,光奖金一年就上百万。”

再对比2023年象征性发的几万元奖金,不禁有些黯然。“去年公司整体业绩确实差,因为股市整体就很差,各板块业务实际上都在亏钱。”

“所谓的证券行业降薪,可能更多的就是指奖金这一块,工资倒也降不了多少,基本员工薪酬本来也没多少。”

“那会光景好,现在日子不好过了。”林为解释道,去年公募基金降费率之后,证券公司也受冲击,因为券商有一部分收入,来自于公募基金的分仓佣金;另外,自2021年开始,整个行业分化也较为严重。

“包括我自己买的网红基金,从2020年9月入手至今亏30多个点。”

收入减少,再加之对行业发展的变化,对于林为的买房计划,造成了直接冲击。“肯定不敢加更高的杠杆了,身边好几位要买房的朋友,也和我一个想法。”

“如果收入稳定,并有上涨预期的话,我愿意上杠杆。但现在券商普遍在降薪,我估计以后(薪酬)也不会有很大的起色,整个薪酬体系在发生变化,短时间之内是不可逆的。”

最终,林为将贷款杠杆设定在500万,在自己的可控范围内,不会对生活带来太大影响。

下跌30%再出手,害怕自己当“恩人”

他认为现在是一个较好的置换时间点,其身边不少朋友也考虑,但观望者颇多。“因为害怕自己成为别人的‘恩人’。”

“看中的房子跌了20%,而自己的房子却跌了30%;或是自己割肉卖掉房子,而想买的房子不降价。” 林为说,这是他身边朋友观望的主要焦虑点。

对于去年接盘自己的下家,他在对话中多次感激。

“如果我去年没有卖掉,打新分数都不高,现在是又肥又有钱,银行账户上有1000万现金流,无论是去打新房,还是购买二手房,都游刃有余。” 他感慨道。

去年以来,他参与过几次打新,认筹过汇元玺,后因自己裸分72+,担忧积分不够,放弃汇元玺转而认筹保利天珺,未曾预料汇元玺是低分入围,最终保利天珺因100平三房是主流户型,摇号结果为200,仅能选择3号楼高区西边套,不符合改善初心也放弃。

“放弃了挣几百万倒挂的机会,很多人为我可惜,认为我投住分离5年以后,高价卖掉再置换次新大三房更香。但我不想这么折腾,居住体验感现在是我优先追求的。”林为讲道。

他甚至还幻想过热门豪宅滨江凯旋门,根据二期一房一价9.1万至23.7万的价格区间,结合25%的联动价涨幅,他推算凯旋门三期的价格区间介乎11.4万至29.6万之间,这意味着会有1500万的房源出现,恰好符合他的杠杆预期。

但三期的一房一价表出炉后,均价每平17.28万元,套均总价超4000万元,幻想最终破灭。不仅如此,滨江凯旋门积分入围线达到113.04分,成为上海推行积分制以来,仅次于徐汇云锦东方、前滩百合园的第三高入围分楼盘。

从中海顺畅玖里开始,到滨江凯旋门、融创外滩一号院、香港置地启元,再到凯德茂名公馆,上海豪宅抢不到,外环房子却卖不掉,呈现出两极分化行情,这是林为一年以来的直观感受。

一位业内资深人士告诉搜狐财经:“上海近期屡现高价位日光盘,一方面是楼盘地段好,属市区核心位置;二是产品力强,对于该价格段而言购买价值较高。但郊区也不乏日光盘出现,如华润中环置地、绿城沁兰园等。只是相较于市区的新盘,郊区新盘供应量大,不少项目附近配套还未完善,因此会出现部分项目销售表现不佳的情况。”

如今,林为的选择基本聚焦在二手房,按照1500万的最高预算,能买到相当于两年前总价2000万的房子。

按照他的判断,房价今年还会继续下跌。

“我看上的房子,价格还是没有跌到位,如果距离2021年高点没有跌满20%,我是不会考虑出手的。现在买房要考虑安全垫,现在抗跌不代表以后抗跌,我总感觉现在抗跌的房子以后还会补跌。”

“如果今年能再跌10%,跌幅达到30%,我就愿意出手。我不相信房价会腰斩。”林为最后讲道。

(为保护隐私,林为是化名)

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