【踩盘】陈家坪低密度改善盘,150万买2T8户,值得下叉吗?

2020年6月30日，大杨石地块被金辉以总价10亿元拿下，楼面价达到了11237元/㎡。时隔半年，这块地也差不多拿出来了，去年底，这块地终于出来了，项目名为金辉彩湖云璟。

据了解，目前项目首开南地块，该地块共6栋楼房，其中2栋小高层，4栋洋房。该项目的容积率2.0，车位比1:1.2（共1015个车位），绿化率30%，物业为金辉物业，物管费3.5元/㎡起。

现在项目首开2号楼，1月加推6号楼（洋房）。2号小洋楼共2T8户，层高16层，一楼为架空层，也就是说共只有15层住户。

在售的户型有：

建面95㎡，套内77㎡(E户型，1.3.5.7号房)

建面85㎡，套内68㎡（C2、D户型）

建面81㎡，套内65㎡（C1户型）

单价为2.2万左右。

01 周边配套

交通：距离轻轨环线陈家坪站步行10分钟左右（北地块比较近，南地块相对远点儿），环线一站到奥体中心换成18号线，2站到谢家湾换乘2号线。

公交线路方面，作为老主城区，公交线路还是很发达的，出门对面就是公交车站。后期红岩村隧道通车，从五台山立交过红岩村隧道能快速到达江北渝北。不过，目前早晚高峰堵车是个问题。

商业：该有的基本商业还是有的，基本的日常生活购物不缺，像仁悦天地、水獭云选等等。大型的购物商场就需要到其他商圈，但是项目距各大商圈并不太远，开车十几二十分钟都能搞定。

教育：项目周边有陈家坪小学、石坪桥小学、杨家坪中学、高新育才中学（划片区就读）。

医疗：周边有几所三甲医院，像西南医院、新桥医院、重医附一院等都不远。

环境：周边环境算不上好，项目周围基本上都被各种高层项目包围。

下面是项目一些实地的图片，大家可以看看周边的环境如何。

小编一路走一路拍，别说，这些老房子还真是有那么点怀旧气息，无论是上世纪低矮的楼房，还是堡坎下拥挤的小门面，都好像回到了小时候。

02 项目的优缺点

每个项目都有优缺点，就像硬币的两面。

金辉彩湖云璟的优点很明显，地处老城，交通配套都没得说，基本上该有的都有了。就产品来说，没有高层，只有小高层和洋房，这点儿只能说比较贴合当下改善者的口味。至于园林以及最后的项目交付呈现，这就是买房者关心的事了。

不过，缺点也很直观，项目周边的环境比较具体，基本上都被高层住宅包围，四处都是老房子，甚至还有不少已人去楼空，处于待拆状态。交通方面，陈家坪的拥堵是比较多的，而且红岩村隧道贯通之后，想必压力会更大。该项目的定位是改善，但是如何从一堆高楼林立的高层住宅中打造出改善的感觉，也是个问题。比如它的2T8户的小洋楼，这样的配置放到现在还是有点儿让人惊讶，2T8户的改善产品，可能还是头一次见到。

金辉彩湖云璟的优缺点都比较明显，在坡区核心位置，这样的改善盘目前也不多，2.0的容积率相对于马路之隔容积率为3.7的刚改房印江州，算是改善型住房。

从单价上看，金辉彩湖云璟和印江州可能差不多了多少，金辉彩湖云璟套内60-70平米，印江州目前在售的以100平米的大户为主。只不过印江州在山上，金辉彩湖云璟在天桥下，地势相差甚远。有兴趣的，建议可以去项目实地看看。

03 单价2万+的70㎡三房，有多少人会买单？

金辉彩湖云璟的建面价格达到了1万8000元/㎡，这个价格和它的拿地价11237元/㎡相比只差了6000多元，扣除建安费、营销费等等，不知道这个楼盘会有多少赚头，有知道的可以透露一下。

再来看看金辉另外的奥体地块的价格，备案价套内直接上了3万元/㎡，总价达到了320万，这块地的拿地价12203元/㎡，如此一比较，项目到底哪个定位改善还是比较明显了，不知道最终拿出来的产品如何。当然，目测彩湖云璟后期洋房的价格会更高。

金辉彩湖云璟的这个价格，只能说是当下核心区楼盘价的基本表现水平，大家在这个环境下其实都差不多。比如说之前出来的融信海月渝州，套内也在2.2万左右，只不过他拿的价格更低，2019年8月7日以9600元/㎡的楼面价底价竞得，现在看来还是融信比较有眼光。

截至目前，该项目开盘差不多有半个月，已经网签了9套，这个成绩不能说不好，核心区的项目就这样。除非你像龙湖大时代和华润悦府这样有十分亮眼的卖点。

有人说，金辉彩湖云璟这个项目明明是小高层，非要叫小洋楼。修成高层，大概能够接受，但是修洋房，就感觉不行了。其实这个倒是无所谓，楼盘为了宣传也无可厚非。金辉的不少项目都是打造的小户型，这次套内约70㎡的产品应该也算，毕竟就算做大户型，这样的地段很少有人会买单吧。

对于购买者而言，其实最为关键的还是周边都是高层和老旧的楼房。这环境还是比较那啥了，而且小高层就4栋，其余全是洋房。大家买洋房一般是为了居住舒适度，结果推开窗子一看，要么是马路，要么是隔壁高层的楼下，感觉还是有点儿尴尬。

不过金辉这个楼盘，位置摆在那里，为了吸引能拿出150万+人民币买房的群体，再用高层来让他们买单，显然也不现实。但是现在150W居然只能买一个小三室，2梯8户的配比在当下并不是很厚道，这就需要购房者自己选择了。

总  结

虽然金辉彩湖云璟定位是低密度改善房，但是跟新区一些楼盘的宜居条件还是有一定差距。面向马路的户型要喧闹些，面向中庭会好一些，但房子总价会高5万。

九龙坡区开发较早，老房子居多，土地供应较少，地价也日益高涨。随便一个中端的低密改善项目，基本上都是150万以上的价格，这太平常不过了。

还是那句话，买房最重要的还是要匹配家庭的需求。这个项目目前也仅仅是在起步销售阶段，可能选择这个项目的不少都是附近的原住民。也可以感觉得到，整个项目的卖点似乎并不突出，环境具体等等都是影响去化的主要因素，留给楼盘的去化肯定是需要时间。

不过，金辉彩湖云璟这个项目也可以说是当下核心区楼盘的缩影，如何说服来买单这样的一个楼盘，不止是金辉彩湖云璟，也是当下以及未来其他项目需要面临的一个问题。