信贷、债券、股权“三箭”齐发 密集“活血”能解房企融资几多愁?

作者丨王迪

出品丨焦点财经

“第三支箭”的落地，让身处困局中的房企再次迎来“活血”的狂欢。

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许符合条件的房地产企业实施重组上市等，被业内称作是“第三支箭”的落地。

一直以来资金是房企的命脉，考虑到民营房企是提振市场信心的关键，在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门确认本轮政策组合拳从信贷、债券、股权三个融资渠道着手，俗称“三支箭”。

此次证监会表态从股权层面为房企融资扩开了新口子，这意味着至此“第一支箭”信贷投放、“第二支箭”债券融资、“第三支箭”股权融资全部就位。

对此，相关专家在接受焦点财经采访时表示，三箭齐发充分说明“救市先救企”，其为房企后续融资等创造了非常好的空间和机会。

五项工具涉及面广泛 优势在于不会直接增加房企负债规模

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，股权融资工作相比债券融资具有不增加负债规模、增强投资者对于房企投资的长期性等特点，且资金的用途方面更加广泛和到位，甚至可以避免“房企债务兑付”的尴尬问题。

他所认同的逻辑是，此次股权融资方面涉及五项工具，尤其是在重组、再融资、私募这几个领域影响最大，其对于当前上市房企融资渠道的拓展具有积极作用。叠加此前的商业银行信贷密集投放、民营房企发债给予担保等，应该说此类融资工作非常全面、有助于全面快速改善房企资金面。

据焦点财经梳理发现，股权融资优化的5项措施具体包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策;进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

其中，特别提到了募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘；引导募集资金用于政策支持的房地产业务，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等；允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

这意味着“第三支箭”的主要目标还是为防范房地产行业风险，为房企纾困，聚焦保交楼、保民生、稳经济，房企需聚焦主业，并不支持房企用股权融资方式拿地进一步扩张。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受焦点财经财经时指出，虽然房企“第二支箭”在本月已密集落地，但是单靠债权融资对房地产行业来说依然难言可快速渡过难关。

他认为，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，金融侧的稳中求进，是保障经济建设稳定发展，有效防范和化解房地产市场风险的重要举措。对房企的意义重大，通过股权融资的发力，将有力推动房企解决资金问题，给行业以关键的“喘息”机会，积蓄能量穿越困境。

对于涉房上市的再融资明确要求投向主业，张波则表示虽然相对来说存在一定限制，但从现实情况来看，对此类上市公司的影响相对较小。

发挥REITs及私募基金作用 “活血”同时加速行业重组洗牌

在重组上市方面，证监会特别提及了“同行业、上下游”整合，在纾困房企的同时建筑类等企业获得重组机会。

对此，相关专家表示，在此类逻辑下，房地产背后的资源会有加速整合的过程，同时促使债务问题在重组中顺利化解。

在张波看来，从具体执行层面来看，允许上市房企的非公开方式融资，做法表现更为灵活，对于融资金融的用途也表述较为广泛，主要涉及到项目的开工建设，并可用于债务偿还，对缓解房企的债务压力也将非常直接。

严跃进表达了相同的看法。他认为，暴雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，对于优质房企来说，则有收购或控制此类企业的机会。重组上市工作重启，也是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。

此外，“第三支箭”特别强调发挥REITs及私募基金的作用。其中，特别指出，努力打造REITs市场的“保租房板块”；鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs；允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等。

这意味着保障性租赁住房REITs将迎来“春天”。事实上，REITs的创新已经成为今年重要内容，主要聚焦在保障性租赁住房领域。以华润旗下华润有巢REIT为例，其在11月上市时就刷新了公募REITs网下发售配售比例纪录，总吸引资金超过了1200亿元。

就在华润有巢REIT之前，今年8月，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT三只保租房REITs产品在沪深交易所同步公开发售时，3单产品网下机构认购倍数均超过100倍，获得投资人的普遍关注和认可。通过REITs产品的创新，将有助于更好促进房企不良资产的盘活，同时也将促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

除了关注REITs之外，严跃进建议，相关房企要密切关注此类私募基金的作用。

在他看来，私募基金相比传统的信贷、债券融资等有较好的优势，比如在信息披露方面的要求要低很多、专业技巧性较强，同时其可以为房企量身定做特殊的金融投资服务产品，有助于破解目前“剪不断理还乱”的房企债务问题。其对于更快更好化解房企债务问题、促进房企资金状况快速改善等具有积极的作用。

此外，他还指出，各类房企用足“第三支箭”政策，也将为相关房企后续企业地位修复、投资者关系改善、销售业绩改善等带来积极的作用。