泰禾复工!

原创 房小评 中国房评报道 今天

正月初十过去，大部分人都回到了工作岗位。而有些人的复工，格外受关注。

2月20日，泰禾集团发布了一则复工视频——说到不如做到：济南院子全面复工，还带上了#泰禾复工#的标签。

这乍看上去是个值得业主们欢欣的好消息。

不过，细查一下就知道，济南院子本来就是泰禾与济南高新控股合作的项目，一直也没有出现过暴雷的现象。这是春节后的正常复工。

这段时间，泰禾频频释放一些项目的开工、交付，还有葛洲坝去考察的好消息，处处体现着泰禾将要挺过来的信号。

在泰禾回复深交所的问询中提及了以下几个对结转收入影响比较大的停工项目，这些才是泰禾复工的焦点所在。

泰禾预计上述项目在2021年下半年会陆续达到交付状态。

一位泰禾内部人士说：目前最重要的任务是赶紧开工。泰禾内部也正在统计能够推进复工复产的项目。

年前，黄其森与葛洲坝领导座谈，当时泰禾就在强调，要全面推动各项目复工复产。

施工进度受影响，不仅让业主们难受，也对泰禾2020年度结转收入产生了146亿左右的影响。

而复工复产与债权方的谈判息息相关。上述人士透露，目前债务谈判进展挺大。据此前的媒体消息，泰禾债务重组得到了约70%债权人的同意。

从同意到项目真正运转起来，又有多远呢？

Part 1

精明的“舅舅”

每一次复工复产背后，都离不开“贵人”万科从中出力。

说起地产圈的白衣骑士，大家往往会想起融创、世茂。怀揣着几十上百亿的现金，风风火火而来，轰轰烈烈地去。

而万科重新定义了白衣骑士：出脸出力不出钱。

从官宣万科有意入股，至今已经过去半年多，万科一分钱没掏，但是万科有耐心，而且真的帮助到了泰禾。

据了解，万科和泰禾共同成立了一家特殊的管理公司，以轻资产运营的方式承接泰禾的不良资产。

万科对泰禾的项目做了尽调，哪个项目有机会盘活，就装入公司，销售回笼的资金，万科从中收取代建费。

打个比方，泰禾妈妈和孩子们掉进河里，求助于娘家福建政府。而娘家能给予的帮助有限，请来舅舅帮忙。舅舅虽然领了政治任务而来，却保持着独善其身的精明，不想自己下水，于是垂下了一根绳子。孩子们能救一个算一个，等把孩子们都搞定了，再来考虑救泰禾妈妈。

万科出脸不出钱，一方面是为泰禾提供隐形的信用背书和信心，一方面和泰禾一起给金融机构施压。

万科祝九胜说了，这件事能否做成取决于：泰禾的求生欲、政府部门的姿态与智慧、金融机构的理解程度。

现在就差金融机构的理解了。债权人们“要么集体沉船，要么集体上岸”。

想要上岸，就要配合重组方案，让项目实现债务重组，通过债务展期、债转股，让项目能够装进管理公司变现。

只要能够目标一致，就能将庞大的债务，化整为零，逐个击破，直至销售回款。万科旱涝保收，业主们拿到房子，金融机构不至于一毛钱都拿不到。

主意很好，但操作起来难度不小。

Part 2

艰巨的复工路

泰禾六大主要债权人中的长城资产带头同意将120亿债务展期到2023年12月。为此，泰禾在深圳的项目公司已经将部分股权转给了长城资产，涉及泰禾深圳院子和坪山中央广场等项目。

深圳院子是泰禾2015年拿下的全国单价地王，等了5年才有营销动作，货值将近300亿。

这个项目已经封顶了几十栋别墅，如果能够盘活，对于解决泰禾与长城资产间的债务问题，将起到很大的作用。

不过，项目要顺利销售还牵扯到坪山中央广场商改住问题，只有解决了这个问题，政府才肯给深圳院子发预售证。

一个停工项目的复工乃至销售非常复杂，牵扯到债权方，监管部门，还有施工方。

比如北京院子二期，很多业主为了项目能够正常施工，在明知资金存在困难的情况下，依然开始还贷，但是他们发现资金只有部分划给施工方，另一些划给了泰禾的债权方华融。

近期，事情似乎有了转机。泰禾投资与华融资产的一笔4.87亿元债务已签署长期履行协议，后者申请法院中止强制执行债务。

这里就可以看到获得债权方认可的必要性。只有封闭管理，才能真正让项目正常运转起来。

但是，北京院子二期又被中铁建工以拖欠工程款为由诉诸法庭。业主们在与相关人员沟通时得到的回复是：

因为总包官司纠纷，北京院子二期年后无法很快复工。

目前，北京院子二期南部地块封顶，北部地块进展缓慢。

也有进展不错的。泰禾与东方资产签订了债务重组协议，并在福州进行商讨。泰禾福州金府大院去年底已经复工，有业主专门去现场拍到了工人和施工情况。

杭州院子和大城小院去年在业主和政府部门介入下恢复施工，但是今年初又有业主表示，所谓复工只是假复工，项目至今施工还是非常缓慢。

即便债权人们作出表态，从表态到落地仍有距离啊。毕竟金融机构也有自己的责任所在，好不容易查封保全的资产，真的要答应泰禾和万科解冻查封资产，放入平台变现吗？

何况不是所有大债权人都已经作出表态，信达还暂时没有确定的消息。

从整个复工流程来看，不确定因素太多，复工任务非常艰巨。

在泰禾年前的内部会上，提及年后将官宣万科战投的消息。

如果真的到官宣那一刻，必定是泰禾的债务重组已经基本完成。各大项目已经可以重新运转，现金流能够转动。

等把孩子们都救上来，这时万科再入股救泰禾，没有对泰禾的债务承担任何责任，也没有砸钱救人。而那20多亿的战投资金，在债务重组之后大概率也会浮盈，稳赚不赔。

用小股操盘撬起院子系产品的大ip。这一套绵里藏针的操作下来，是不是给地产圈那些直来直去，赢的风光，输的迅速的愣头青们，树立了一种完全不同的操作范式？

只出脸就能帮助一家企业脱困，这种精明，万科是独一份。

去年上半年万科入股成立了一家AMC公司，把不良资产处理摆到了业务的舞台上，而泰禾机缘巧合成了一次练手。

据了解，万科的人已经进入泰禾项目，未来不排除进入公司层面，这样泰禾和万科的关系就值得玩味了。

在此之前，先祝福泰禾的业主们，都能看到自己买的楼盘能够尽快复工，早日住进新家。