新房月报|8月新房供应增加,成交降幅收窄明显,“金九”可期

核心结论： 

1、8月新房市场活跃度仍然较低，成交量继续下探，但降幅明显收窄。数据显示，2023年8月重点监测的30城新房销售面积为1109.72万平方米，环比下降6.6%，环比降幅较上月收窄约20个百分点；同比下降23.1%。

2、8月新房市场供应增加，但仍处于低位水平。数据显示，2023年8月重点监测的15城批准上市面积为672.01万㎡，环比上升21.7%，同比下降24.8%。

3、8月新房库存持续小幅下降。数据显示，2023年8月监测15个城市的新房库存面积为12217.37万平方米，环比小幅下降0.6%，同比下降1.3%。

一、8月新房市场未见起色，成交跌势延续，新政利好“金九”值得期待

8月新房市场活跃度仍然较低，成交量继续下探，但降幅明显收窄。进入2023年，积压需求集中释放后，二季度楼市复苏后劲明显不足。8月份，新房成交动力持续不足，成交量跌势未止，且单月成交面积达近六年同期新低。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月重点监测的30城新房销售面积为1109.72万平方米，环比下降6.6%，环比降幅较上月收窄约20个百分点；同比下降23.1%。

本月新房成交规模并未出现回升态势，但环比降幅明显收窄，企稳征兆略有显现。近期中央及地方密集出台利好政策，“认房不认贷”城市阵营持续扩大，市场上购房意愿大幅增强，多城带看情况好转。另外，从市场先行指标情绪指数角度来看，一线城市全面落地“认房不认贷”后市场情绪明显回升，数据显示，第36周（2023.08.28-09.03）一线城市市场情绪指数为-0.77，较上一周上升0.09。预计政策效应将会逐步传导到成交端，“金九银十”值得期待。

（注：重点30城新房销售面积2020年3月环比为237.7%，2021年2月同比为296.2%。）

二、各等级城市新房成交继续下探，二线城市降幅收窄至最小

8月各等级城市新房成交持续呈现全线下跌态势，二线城市跌幅最小，一线城市探底深入。分不同等级城市来看，一线城市修复暂且不太理想，成交仍然处于下探通道，北上广深4城全部下滑。数据显示，2023年8月一线城市销售面积为219.26万平方米，环比下降18.9%，同比下降32.3%；1-8月销售面积为2206.15万平方米，同比小幅上升2.9%。9月1日起一线城市全面落地“认房不认贷”，随后据消息售楼处看房热度明显上升，预计一线城市金九银十市场有望迎来一波成交热度。

二线城市成交下滑，且环比降幅最小，数据显示，2023年8月二线城市销售面积为705.39万平方米，环比小幅下降0.4%，同比下降21.3%；1-8月销售面积为7736.94万平方米，同比下降1.9%。本月二线城市新房成交降幅相对较小，不排除是受政策松绑频次大幅增多的拉动，据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年8月二线城市政策优化调整36次，较7月增加22次，且创今年以来月度政策调整频次新高。尤其像政策松绑频繁的温州，8月中旬温州继续推出降首付以及局部地区实行购房补贴等政策，助力成交止降回升。同时，苏州、福州、青岛本月成交表现也不俗，环比均上涨20%以上。

三四线城市新房成交也出现继续下滑局面，但累计成交表现仍明显好于去年同期。数据显示，2023年8月三四线城市销售面积为185.07万平方米，环比下降11.9%，同比下降17.2%；1-8月销售面积为1966.62万平方米，同比上升15.5%。三四线城市分化较为明显，像丽水、江门、舟山等长三角城市成交表现相对稳健，具备一定增长势头。

三、8月新房供应增加，同比仍然呈现下降态势

8月新房市场供应增加，但仍处于低位水平。数据显示，2023年8月重点监测的15城批准上市面积为672.01万㎡，环比上升21.7%，同比下降24.8%，同比降幅较上月收窄约12个百分点。本月供应放量，但仍处于低位，预计随着房企“保交付”工作的大力推进加之传统营销旺季临近，下月房企推盘力度有望进一步增加。

从15城供应环比变化来看，有11城环比上升，其中，合肥、长沙、苏州供应力度明显增加，本月供应量环比较上月翻倍，分别以212.1%、166.4%、116.3%位居环比涨幅前三。南京、武汉、上海、青岛4城环比下降，其中，南京供应力度减弱明显，环比降超30%。同比来看，多数城市同比呈现下滑态势，仅长沙、深圳、西安、珠海4城供货量同比上涨，其中珠海、深圳涨约70%。

（注：重点15城批准上市面积2020年3月环比399.6%，2021年2月同比为258.7%。）

四、库存量持续微降，仍处于历史较高水平

8月新房库存持续小幅下降，超半数城市库存量仍高于去年同期。在近期低位供应的情况下，新房库存持续微降，但仍处于历史较高水平。根据数据显示，2023年8月监测15个城市的新房库存面积为12217.37万平方米，环比小幅下降0.6%，环比降幅较上月扩大0.4个百分点；同比下降1.3%，这是库存同比时隔2个月再度转降。

从15个城市环比变化来看，西安、福州、青岛、重庆、南京、苏州6城库存下降；其余9城库存量较上月小幅上升，环比涨势均在8%以下。从同比来看，9城库存面积同比上涨，6城库存面积同比下跌。其中，莆田、深圳库存累积显著，同比涨幅均超40%；重庆、福州去库存效果相对明显，不仅环比下降，同比也均呈现下滑态势，同比跌幅分别为17%、16.1%。