连续约谈调控无碍广州楼市基本面,竞价抢地背后房企乐观也冷静

焦点研究院·土拍研报

主题：关注4月26日、27日广州首轮集中供地挂牌出让情况

城市：广东省广州市

研究员：回洁钰 岳微 段思彤 黄颖

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对全国房地产市场正产生深远影响的重点城市居住用地“两集中”和“一年三次”供应政策，终于在4月26日、27日挂牌出让的广州市首批集中供应48宗地块中得到了验证。

根据焦点研究院的统计，当期广州市挂牌出让的48宗地块，面积278.14万平方米，规划建筑面积929.69万平方米，起始价901.4亿元。市场消息称，广州此次集中供地，吸引超过50家房企，以超过300组竞得人身份参与竞争。

最终，除6宗地块流拍外，其余42宗地块全部成交，但有4宗地块尚需三个工作日内执行的摇号程序确定竞得人，42宗地块合计成交价格906.02亿元。

竞价争夺与地块流拍同现，突显房企乐观之外的冷静

广州是一线城市中排名前列完成集中供应地块挂牌出让的城市，其示范效应相当显著。由于全国排名前列完成集中供应地块挂牌出让的城市，是位于东三省的长春，但因其市场环境影响，长春挂牌出让的51宗地块中，11宗终止出让，2宗流拍，成交的38宗地块中，又有32宗系底价成交，溢价成交地块仅6宗，且溢价率仅3.3%。相对冷清的市场环境，反衬出相对平淡的土地市场，长春的首轮集中供地并未体现出政策的真实效果，市场各方普遍关注广州土地市场的表现。

从出让结果来看，在对广州市场普遍看好的背景下，房企也表现出了较为冷静的判断。焦点研究院注意到，在当期不乏高溢价的地块之外，另有6宗地块，有5宗位于增城区和从化区，均未位于广州主城区内。其中，增城区在2020年的商品住宅成交价格19371元/平方米，从化区更是低至14938元/平方米，两区在主城区中敬陪末座。有限的价格水平，回溯至土地供应端，自然也无法支撑地价水平。即便是在市场交易非常活跃的广州，土地市场的冷热不均也一样突出。

越秀中旅新鸿基领衔，多个新面孔现身广州市场

不过，和长春相比，房企普遍对广州市场表达了较强的信心。从出让结果来看，越秀、中旅和新鸿基三家房企位居获取地块面积的前三位，出身于粤港澳大湾区市场的越秀，更是连续获取6宗地块，进一步巩固了其在当地的土地储备水平。此外，有11家房企在广州首批集中供地中，获取的地块面积超过10万平方米。

而在获取地块金额方面，越秀、中旅和招商蛇口三家房企则位居前三位，越秀地产为此付出了超过100亿元规模的土地出让金。

我们还看到了多家此前尚未进驻广州市场的房企，在首批集中供地中有极强的拿地欲望。这些房企主要来自两个方面，一方面是大湾区“双核城市”之一的深圳，以及来自上海、福建等地的房企。特别是在深圳拿地相对艰难，机会较少，城市更新地块短期内又难以为房企补货，受较长开发周期影响而苦不堪言的房企，将目光投向广州也就顺理成章。

约谈调控压力下交易活跃，首轮供地影响仍在发酵

广州此次集中供地，市场背景并不乐观。焦点研究院注意到，尽管受决策层约谈，以及多次调控政策影响，但一直以来，广州市场仍有所表现。焦点研究院统计显示，2020年全年，广州市场商品住宅累计供应11.67万套，面积1231.03万平方米；成交10.04万套，面积1090.85万平方米。两者相比，其商品住宅交易基本维持供求基本稳定，供略大于求的状态。

但进一步分析发现，我们不难发现，天河区、荔湾区、越秀区和花都区的商品住宅处于供不应求状态，黄浦区、从化区、海珠区、南沙区和增城区则呈现出供略大于求，但供求基本平衡状态。而从市场反馈来看，像黄浦区、海珠区、南沙区更是当前广州市场的焦点。在广州市场的热点片区，房企和项目但凡有所动作，“压舱”的购房需求便有爆发的可能性。

旺盛的交易状态确实成为了此次集中供地中房企积极扩张的根本原因，也是房企和项目对广州市场积极判断的直接表现。然而，在政策层面，受4月决策层约谈，以及广州当地前后两次出台调控政策影响，广州市场短期内也面临着调整压力。此次集中供地中，我们也看到，地方政府为平抑市场预期，结合地块情况、房企前期报名和市场表现情况，对地块出让规则进行约束。其中，控制总价，“竞配建政府性房源”均有涉及，近期转入摇号确定竞得人的4宗地块，则是直接触动所有限制条件，触摸到了广州市场的“天花板”。然而，广州市场的交易规模、活跃表现和前景判断，依然给了房企激烈竞争优质地块的决心。

尽管此次集中出让可能会影响短期内的市场预期，但其广州市场的基本面，乃至城市基本面，还是会为全年的第二次、第三次集中供地，以及全年的市场表现奠定基础。焦点研究院认为，尽管首轮集中供地对市场的直接影响尚待发酵，但决策层势必将关注广州市场的短期变化，一旦判断市场预期出现异动，价格走势难以控制，不排除广州市场的政策环境仍有进一步收紧的可能。

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