【半年报】中骏喜欢确定性

房小评中国房评报道

提起“地产+商业”模式的代表，很多人的排名前列反应会是龙湖、华润、万达……

中骏是一个正在崛起的名字。

2017年，中骏将总部迁往上海大虹桥，没有像其他“迁都”的房企那样租用总部，而是直接搬进了自家的中骏广场。

作为上海大虹桥核心区少有一个整栋销售的总部办公集群，中骏广场23栋大楼还成为了中国平安、华夏人寿、安踏等知名公司的总部。

上海中骏广场实景图

现在，中骏集团董事会主席黄朝阳仍时不时出现在上海的中骏广场，带着一些地方城市政府的考察团参观企业入驻，展望后续商业综合体、长租公寓等业态的建设。

这不禁让人想到金茂，几乎每谈一个城市运营项目，就会请对方去上海北外滩金茂大厦坐一坐，或者去长沙梅溪湖看一看，合作基本就成了。

没有什么比成功落地的标杆项目，更能获得地方政府信任，更能事半功倍地将模式推向全国各大城市。

这是中骏集团提出“一体两翼”战略，即以地产开发为主体、FUNWORLD购物中心和FUNLIVE长租公寓为两翼，带来的直观效果。

中骏在地产行业算是战略敏感型企业。

2018-2020年，中骏抓住了行业最后的上规模机会，三年实现了千亿目标。

现在，行业整体降速，调控进入史上最严厉的阶段，面对未来的不确定性，一种焦虑感充斥全行业。

中骏早早确立的“一体两翼”战略反而带来了一种经营上的长期主义路线，带来一种未来的确定性。

2021年上半年，中骏集团实现销售金额约590.5亿元，同比增长47.3%；收益203.9亿元，同比增长34.7%；母公司拥有人应占核心溢利22.1亿元，同比增加20.1%；毛利率为25.1%。

在这次中报季，中骏仍然呈现了不错的成长性和盈利能力。未来，中骏的“一体两翼”战略将继续给中骏带来更可持续的发展。

No.1 提高权益，保证盈利

新增货值权益占比提升至92%

过去，中骏的权益比例一度低于60%，这是很多房地产企业通过大量合作上规模出现的普遍状况。

而在2021年上半年，中骏新增20宗优质地块，新增地上建筑面积557万平方米，总货值达804亿元，新增货值占2020年全年的66%，新增货值权益占比进一步提升至92%。

黄朝阳在业绩会上表示：未来不会片面追求规模增长，希望保持15-20%的增长，但是会更注重权益的提升，这两年权益比例会提升很多。

纵观集中供地的火热，为了分担风险，多家联合拿地已经成为趋势。中骏能够逆市提升权益占比的主要原因便是“一体两翼”带来的拿地优势。

上半年，中骏新增19个项目，只有4个是纯住宅用地，却包括6个世界城项目和9个长租公寓业态。

多种业态协同让中骏能够以协同拿地模式获取更加低成本的土地。而且中骏的长租公寓不同于行业常见的轻资产模式，采用基金管理+开发运营+租赁运营+资产投资的商业模式。

因此，中骏修炼了更具竞争力的拿地本领，上半年超过一半的新增项目是100%持股。

高竞争度，低利润率的集中供地招拍挂不是中骏的主要拿地渠道，未来中骏60-70%的土储将来自于战略协同拿地。这正是中骏模式的优势所在。

上半年，中骏平均拿地成本仅为5641元/平方米。多元化发展带来的较低拿地成本，使得中骏能够在行业整体利率下行的趋势中，仍然保持较高的权益水平和盈利能力。

No.2 深耕区域，精确选择城市

占领少有市场

近来，中骏的组织架构进一步精简和扁平化，从11个城市公司缩减到7个，采取2.5级管控。

这一轮调整对应的是中骏深耕发展的策略。从上半年拿地也可以看出，中骏重点关注一二线核心城市，同时弹性选择高潜质的三四线城市核心区域。

在一二线围绕着长租公寓和购物中心去购地发展，代表性的有北京大兴排名前列“高铁+地铁双铁TOD项目”未来云城；以及位于未来杭州副中心，地铁1号线上且毗邻余杭高铁站超143万方的临平新城鼎湖社区TOD项目。

而下沉的三四线城市大部分都聚焦于中骏深耕的海西和长三角等经济活跃的区域。

以海西区域公司为例，去年经过福建公司与江西公司整合而成后，业绩总额为300亿元，是中骏冲刺千亿的主力军。

厦门中骏·天禧效果图

而今年上半年，海西区域公司已经突破200亿元业绩大关，销售规模大幅增长。

这种深耕带来的不仅是销售规模提升，还有商业的精准投资。

以海西区域的水头·中骏世界城为例，中骏世界城开业当天创造了30万客流量，吸引了大量周边城市居民前往。

水头有着中国较大的石材市场，辐射全国，经济活力较强，但城市建设和消费环境有待进一步发展。中骏世界城在这座小镇的成功，证明了高潜力三四线城市对于商业的强劲需求。

对于计划在2025年实现100座购物中心的中骏而言，占领这些深耕区域的市场少有是一条区别于其他房企的路线。

中骏的模式注定其选择的城市必须具备强劲的消费和经济实力，促进其对于深耕策略的精细化选择。

在房地产发展深度调控的当下，一些企业已经内部推行“一城一策”，以实现每一次投资的精准。中骏模式与之有着殊途同归的效果。

No.3 “一体两翼”开花

百城计划完成近40%

中骏的“一体两翼”战略执行至今已经全面开花。

截至6月30日，中骏在全国已经布局38座世界城，“五年百城”计划已完成近40%。

花桥中骏世界城效果图

虽然中骏的战略推出比文章开头提及的企业晚了一些，但在资本市场中骏却走得很快。

今年，中骏商管以智慧商管排名前列股的名号登陆港交所。

上半年，中骏商管在管面积达到1860万平方米，同比增长约44.5%；实现营收约5.79亿元，同比增长约63.12%；毛利率为49.3%，较上年同期上升4.7个百分点。

而方隅长租公寓已在全国15个城市，拥有房源超3.7万间。至2025年方隅公寓将在全国布局20万间长租公寓，管理租金规模100亿元，资本资产管理规模600亿元。

“一体两翼”战略不但为中骏的地产主业带来更具竞争力的拿地方式，更重要的是，商业和长租业务持续产生的现金流和租金回报，让中骏在未来的房地产市场中少了几分不确定性，更多的是长期的经营确定性。

确定性和长期主义，是房地产行业目前最幸福的两个词了。