焦点指数 | 2022年上半年上市房企盈利排行榜

焦点研究院·焦点指数

出品时间：2022年8月18日

出品人：企业研究组

7月以来，80余家上市房企公布了半年业绩预告，根据已经公布的结果来看，仅有22%的房企出现归母净利润同比增长，半数房企出现业绩亏损，出现这种情况和上半年楼市下行，疫情反复密不可分，本文主要对三类房企：头部国央企房企、多数地方房企和出险房企进行分别讨论，来分析其盈亏的主要特点，并且对后续楼市进行预测。

1、头部国央企房企利润居榜单前列，保利发展107亿居首

据榜单前三为的分别为保利发展、招商蛇口和金融街，行业市场环境波动下，国央企业绩稳健优势凸显。主要得益于此类房企经营稳健，品牌信誉较好，由此能带来销售和上下游产业链垫资的诸多便利。其中保利发展以107亿元的利润居榜单首位，主要得益于其项目多集中于高能级城市，上半年结转项目增多使得归母净利润出现同比微增4%。

而招商蛇口上半年归母净利润上限达到21亿元，但是同比下滑明显，主要由于结转项目毛利润下滑较多导致。金融街上半年能实现归母净利润的大幅增长110%主要得益于处置资产带来的利润同比大幅上涨，其中12.7亿的归母净利润有7.8亿元来自于处置酒店资产。总体上来说头部房企由于市场规模较大，在市场低谷期仍具有较高的归母净利润表现。

2、多数小型房企利润微薄，疫情和市场下行为主因

相比于头部房企较大的净利润规模，本次统计的61家房企归母净利润在-5亿元到5亿元之间，占81家房企的75%，多数房企则是呈现出利润微薄或者亏损的状态。出现这种情况和今年上半年的市场形势有关。研判上市房企中期业绩公告可以知道，此类房企普遍把归母净利润下滑主要有以下4个原因：

1、由于上半年疫情多点散发，使得项目施工受阻，项目的交付进度受到影响；

2、针对部分现房交付项目，多数项目存在着市场环境下行，以价换量的市场现状，不可避免的存在着利润下滑甚至亏损的经营现状；

3、联营项目风险控制不当等因素也侵蚀着归母净利润规模大小；

4、美元债产生的汇兑损失。

较多的小型房企由于缺乏规模效应，在市场下行期面临着业绩下滑困境，未来等到行业复苏的时候，部分运营稳健的小型房企盈利状况或有好转。

3、出险房企出险大幅亏损，后续面临着诸多经营难题

从已经发布的上市房企中期业绩公告可以看出，出险房企如正荣地产、阳光城均出现较大的亏损额度，究其原因主要在于以下几个方面：

1、受债务风险影响，项目毛利率发生较大下滑；

2、为维持公司持续经营和销售，销管费用出现攀升；

3、美元债产生的汇兑损失；

4、受市场低迷以及公司流动性承压影响，项目结算规模下降；

5、为了加快回款，部分房企降价销售，项目利润减少甚至出现亏损。

从现阶段的市场情况来看，针对出险房企，政府并未提出切实可行的纾困方案，出险房企面临着销售遇阻，资金链断裂，市场参与方对其信心降低的现状，后续经营面临着诸多不确定性。

4、市场形势暂未逆转，未来看好三类房企

国家统计局数据显示，1-7月商品房销售面积7.8亿平米，商品房销售额7.6万亿元，同比下降23.1%和28.8%，分别较6月扩大0.9个百分点和收窄0.1个百分点，降幅基本保持不变。现阶段销售形势并未发生明显的逆转，市场仍处于筑底阶段。

经过近一年的极限施压，未来有三类房企净利润情况有望提前复苏，一类是具备拿地优势、销售业绩好、融资渠道宽松的头部国央企如保利发展，中海地产和招商蛇口；二类是全国布局的龙头民营房企，如龙湖、旭辉和美的置业等；三类是区域龙头房企，如滨江集团和越秀地产等本土资源优势强劲，具备发展潜力的区域性龙头房企。未来行业信心的重建还在酝酿之中，销售和融资的转暖亟待经济形势的好转和更加强有力政策的推动。