和悦璞云:门口车流滚滚

原创 顾问君 北京楼盘测评 今天

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看到这个标题，或许您会感到奇怪。别急，听顾问君接着往下讲：

几天前，顾问君陪客户去大兴榆垡看和悦璞云，对周边环境的感受——

人车稀少。

目前这里入住的商品房小区仅首开璞瑅墅，而和悦璞云的售楼处就在璞瑅墅的临街商业。

买璞瑅墅的业主多是为了周末度假，因此，工作日小区周边人车很少，也很安静。沿着项目门口的榆南路向北，有一大片建好但还没有入住的机场人才安置房，目测至少有1000多套房源，与和悦璞云体量相当。

路口处几位老大爷扎堆在下棋，成了区域生活的真实写照。

但项目售楼处向西五百米，就是车辆川流不息的106国道，沿着这条公路向北，就是大广高速的入口，可以一路高速进城。

由于经常看房，基于对车流和商业人流的天然敏感性，顾问君对和悦璞云产生了一点疑惑：

和悦璞云西侧的道路那么多车，为什么项目上却没有熙熙攘攘的景象？

和悦璞云项目沙盘

今天，顾问君又带客户去了一趟固安看房，回来路上，为了避开大广高速进京检查站的拥堵，选择了走106国道进京。这里进京检查站车辆不多，通行较为顺畅，等过了检查站，没走多远，就看到了和悦璞云的指示路牌。

再向前不远，果然就是之前来看盘时走过的那条熙熙攘攘的路，导航地图显示还有一段红色的拥堵。

顾问君突然明白了，原来和悦璞云西侧这条大路的熙熙攘攘，都是固安往来北京的车辆，而这些车并不会拐弯去和悦璞云。

从和悦璞云向南大约5公里，就到了固安，城市环境整洁漂亮，孔雀城等项目的房价仅1万元/平米左右。

而和悦璞云的均价在3万元/平米左右。

来大兴榆垡买房落根的人群，如因购买力不足，多数会选择去固安买房。而在大兴国际机场工作的人士要安家，往往分为两种情况：单身的刚需人群和有家庭的改善人群。

由于新航城在榆垡承建了大量机场人才安置房，无论是与和悦璞云一路之隔的机场人才安置房，还是106国道西侧的新航城安置房项目，相信在机场工作的单身或刚需家庭居住需求已经被保障。

和悦璞云项目北侧的机场人才安置房

如果他们不中意单位的人才房，想住大房子，那么可以选择仍有房在售的璞瑅墅。因为和悦璞云的户型太小了，较大户型是100平米三居，主力户型是60-68平米二居。

项目所在地榆垡镇常住人口约8万人，远期规划人口约27万人，原住民多数因拆迁得到了回迁安置房，即便安置房不满足他们的居住条件，想换商品房住，也一样会选择面积大的房子。尤其回迁安置房都做到了120平米，换到商品房有几个人愿意选更小的房子住？

和悦璞云地块现场

作为南城郊区新盘，和悦璞云并不孤单，其东边不远的采育，住总如遇项目也同样面临着流速低带来的销售困境。

分析如遇与和悦璞云项目的共同点就会发现，它们都是南城大兴机场概念新盘，优点是总价低，单价目前都不到3万元/平米，还送装修，都主打小户型产品。

这两个项目的共同缺点都是：没有地铁等轨道交通配套。

郊区盘，如果主打价格，在临铁的条件下，就可以用价格优势吸引轨道交通沿线的买房需求前来，本着省钱的原则，舍近求远。

此前，中骏云景台项目在房山，也属于近郊盘，售价仅在2.7万元/平米左右，虽然距离地铁房山线良乡大学城站有4公里，但是公交可以通达，而且项目还配备班车，因此实现了低价快销。

反观和悦璞云和住总如遇两个分别在大兴国际机场东西两侧的项目，其距离地铁交通线都很远，换乘公交通达也不方便，由于原来本区域内居住人群较少，甚至项目周边连共享单车都没有，上班族最为习惯的共享单车+换乘地铁的交通方式，在这里没法实现。

这样的产品主力客群应该是本地刚需、主城外溢刚需和主城外溢投资需求三种客群。目前北京的房地产调控政策环境下，主城外溢投资需求非常少，应该将上述前两种需求作为重点拓客考虑。

对于本地刚需来说，如上所述，项目户型面积偏小，可能不太匹配本地的刚需需求。那么对于主城外溢刚需来说，这个项目是否有吸引力呢？

由于没有地铁，主城外溢的刚需要也要面临交通通勤的难题。此外即便有私家车的业主，也要考虑项目的教育和商业配套问题。

顾问君了解到，和悦璞云9月29日就取得了预售证，但是至今没有开盘，目前项目仍在蓄客中。

如何帮助项目实现：门外车流滚滚，门内人流滚滚呢？

顾问君认为和悦璞云可以借鉴当年碧桂园在顺德打造郊区大盘的经验，从提升社区居住配套入手，打造业主便利生活，提高项目配套品质和物业服务，形成享受型居住生活，做出口碑和品牌。

例如，可以学习当年碧桂园引进优质教育资源的做法，因地制宜，发挥国企开发商，引进教育资源能力强的优势，舍得投入，引入名校。这样居住固安，通勤北京的很多北京户籍人口可能会因考虑孩子上学选择项目，从而促进项目销售。

另外，如果项目是小户型为主，那么业主家庭人口就较少，一般为养老的1-2个人居住，或者是未婚青年单身居住，以及较少的1-2个孩子的家庭居住。从房子价格和当地实际经济条件出发，这些业主多属于经济型生活习惯，出行以乘坐公共交通为主。因此开发商要重视项目交通补短板，尤其是最后一公里的班车、共享单车的配备，打通地铁到项目的交通线。

最后，由于目前区域居住人口较少，但是未来随着机场人才安置房的入住，区域会形成上万人的居住规模，区域内缺乏配套的商业和生活便利设施，这点同样是单身人士居住所亟需的。开发商可以从完善配套商业入手，引进商业业态，联合外卖平台，完善业主便利生活的最后一公里的消费场景。

如您有任何关于和悦璞云的问题及建议，欢迎添加顾问君微信（mfsrgw）,进行一对一咨询。