博鳌开讲 | 小幅高频振荡是未来的周期规律

焦点财经讯 9月15日，2021博鳌房地产论坛盛大开幕，数百位业界精英齐聚海南，共同探讨房地产的变化与未来，搜狐焦点·焦点财经全程直击，一线报道。

今年的房地产，有了很多变化，但无论房地产如何改变，楼市始终都是市场的焦点。但在新的时期，在“房住不炒”“租赁住房”“房贷集中度”等政策的监管与推动下，楼市涨跌还是行业少有关注出发点吗？

在博鳌开讲环节，浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚、德信地产集团常务副总裁方静；昊居科技有限公司总裁、CEO贾响；《主编笔记》总编辑冯毅成就‘并非少有的楼市“这一主题展开讨论。

房地产的底层逻辑已改变

对于房地产行业正在进行深刻变革的现状，方静表示，从房地产来讲，我们深切地感受到它的底层逻辑改变了。大家都在说底层逻辑，其实从经营者的角度，它的底层逻辑就是对钱的使用逻辑改变了。

我们原来的逻辑是利用财务杠杆取得规模的快速增长。到现在这种去杠杆的三道红线下面，特别是现在银行的按揭额度的限制，一方面这种富余资金的再滚动不太现实，第二方面资金的监管还没到最严的时候，银行的额度应该是会略微放松一点，但是目前的游戏规则已经发生改变了。

在贾响看来，现在房地产的变革是回到曾经有过的时代，回到正常的市场的逻辑，回到了居住的本身，而不再是一个疯狂扩张的时代。

冯毅成认为，所谓变革是计划赶不上变化。房地产的发展阶段有黄金、钻石、白银，现在应该叫废铁，指的是它目前对于企业来说的利润空间。不仅是企业，我们每个老百姓也存在焦虑，计划赶不上变化。我们不需要全国的统计，买房的人不管是一套房、二套房，绝大多数人是有贷款的，但是二手房的按揭基本被锁死，买家拿不到贷款，意味着普通家庭的合理预期可能达不到了。

小幅高频振荡是未来的周期规律

谈及周期的观点，方静认为，财政从土地依赖性转向支持实体经济，所以它的调控一定是上有顶、下有底的，周期还是在这个顶和底之间振荡。

它的顶其实是去杠杆；它的底，排名前列个是它的量，它是希望价格能够稳，但是量也是稳的，如果一旦量下滑，其实对整体的经济影响是非常巨大的，因为房地产行业毕竟支柱行业的地位还是没有改变的。

如果我们理解周期是一个新的概念的周期，而不是原来的周期，它的振幅减小了，但是频率变快了，这个更多的是受政策的影响。

贾响则表示，这个周期是我们过去高速发展才会出现的箱体振荡的周期，可是未来不会有这样的周期了。未来会是什么样子的？未来是L形下到底部，然后平行着往前走，也就还是回到回归的这个事情上面去。

冯毅成表示，国家不会用力过猛，因为所有的调控只有一个字的精神，就是“稳”，最终是要稳预期，要让大家去杠杆、去金融属性，回归到理性。

开发商与政府的节奏现在还不匹配

现在正在进行二次集中供地，与排名前列次集中供地有着天翻地覆的变化。

方静称，排名前列次集中供地之后，国家在迅速的打补丁，我觉得补丁的方式是对的，但是落地的效果还有待观察。排名前列个是资金来源，三道红线已经是财务报表体系呈现的结果，拍地现在是从源头端来控杠杆。第二是竞品质，杭州的政策是要现房才能卖，而且周期比较长，现在我们不敢赌3年、4年以后的情况。竞品质的初衷是对的，但是它的落地措施还是有待商榷。现在补丁的方向是对的，但是第三次集中供地还得调整。

贾响认为，集中供地模式是双刃剑。排名前列，集中型供地，看到了某些企业对于在这个城市发展的决心；第二，集中型供地有利于政府平衡整个城市发展的品质和要求，因为它毕竟还是有很多指标的，所以这两者之间到目前为止就是因为不平衡，两家的需求没有在一个点上，再调两年应该能有机会。

对此，丁建刚总结到：开发商和政府的节奏现在还不匹配。

贾响称，因为老踩脚，开发商不跳舞了。过去开发商经常说，我们进入到一个新区，我们要跟当地政府一起跳一场国标舞，现在没人愿意跳舞了，因为他踩我脚。

在冯毅成看来，企业一次又一次的拿地之后算不过帐，加上疫情的不确定性，持有成本过高，下次可能就不拿地。并且第二轮、第三轮的拍地需要现金流，大家都在吐货的情况下，能有多少的利润就很难说了。如果长时间卖不了地，供不了房，市场上的合理性的需求在排名前列年的时候可能看不出来，但是在第二年、第三年会看到这个问题不断出现，所以我相信政府会修正它的政策。

开盘就是冲刺，起步就要努力

谈及“金九银十”，在方静看来，影响房价的因素或者成交量，已经和季节没关系了，可以忽略不计，主要还是政策和预期的影响。作为企业来说，还是要做最坏的打算，同时还是要重销售、重回款，保持企业的现金流。

贾响表示，现在是开盘就是冲刺，起步就要努力，每个月都在冲业绩，没有感觉到哪个月是消停的。贾响称，我们现在看到新的金出来了，银十一、金十二。因为到了年底，大量上市公司需要报表好看，所以年底的时候开始促销，除了促销还有大量的包销。

“金九银十本身就是一个小周期，但是在疫情之下没有周期，这很正常。”冯毅成表示。

他认为，今年剩下的几个月一定是全年的高潮。“对企业来说不冲不行，很现实的说第二轮、第三轮集中供地企业要一次性付款，你要拿地、要回款。”