泉州【万科城市之光二期】 主力户型为建面约140-148㎡上叠和250-257㎡下叠，另有少量大户型（253-510㎡）及1套类独栋（789㎡）
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泉州【万科城市之光二期】
主力户型为建面约140-148㎡上叠和250-257㎡下叠，另有少量大户型（253-510㎡）及1套类独栋（789㎡）
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PART.01
珍稀产品——
东海CBD绝版低密叠拼
1. 土地的逻辑：低密宅地供应趋紧
纵观东海板块的整体开发格局，核心临海优质宅地已基本出让完毕。根据当前规划及土地供应情况，未来东海板块新增低密叠墅产品的可能性较小。
目前在东海，真正一线临海、低容积率、上下叠的墅区形态，万科城市之光二期这81套叠拼，此批房源后，板块内同类产品暂告稀缺。。
2. 产品的孤品属性：6栋独立规划，仅81席
此次获批售的叠墅产品，位于丰海路头排， 共计6栋，合计81套。每一套都是实景现房，即买即交房，品质所见即所得。
具体以开发商公示为准，仅供参考
主力户型： 建面约250-257㎡的下叠 （36套），以及 建面约140-148㎡的上叠 （36套） 。
大户型孤品：另有 8套 建面约510㎡的大户型，由上下叠左右打通而成。
终极藏品： 仅1套 建面约789㎡的类独栋户型，将上下左右全部打通，堪称东海CBD之上的“空中院落”。
从目前的市场供应来看，这81套叠拼，就是东海一线沿海一手低密墅居仅有的供应！
PART.02
价值解码——
瞰海、低密、现房的三重稀缺
1. 一线亲海：无遮挡的头排视野
项目坐拥丰海路头排位置，可直面泉州湾！
上叠产品位于三至四层，四层以上即可直观无界海景。一路之隔，便是约700亩的滨海公园，生态资源优质且不可复制。
海景常有，但一线无遮挡且位于CBD核心的瞰海叠拼，在泉州湾沿岸已十分难得。晨起看海天一色，暮时观夕阳铺金，这份窗前的风景，既是日常享受，也是资产价值的重要支撑。
2. 低密度与高得房率：远超高层住宅的居住品质
在东海CBD高层建筑鳞次栉比的背景下，低密度叠拼本身就是一种“反奢侈”的奢侈。
下叠（建面约250-257㎡）：私享庭院与复合地下空间
下叠户型由一楼、二楼及负一楼组成，得房率约120%-130%。南向配备约40-60㎡的私享花园，每一户下叠业主都拥有不被打扰的私家院落。在这片空间中，可以栽种花草、营造水景；可以设茶席、延续闽南人“庭院泡茶”的日常闲情；可以设宴款待亲朋。这一方庭院，将“有天有地、有院有厅”的传统居住情怀，在东海CBD的摩天高楼之间重新安放。
图片来源视觉中国
下叠地下一层为全明采光设计，可灵活改造为私人酒窖、家庭影音室、健身区或商务会客厅。上可安顿日常起居，下可拓展家庭志趣，兼顾生活质感与社交门面。
图片来源豆包
上叠（建面约141-148㎡）：星空露台与顶层空间
上叠户型坐落于三、四层，得房率优势突出。三层设南向阳台，兼具观景与生活双重功能。四层配置前后双露台——前露台面朝大海，后露台私密安静，可满足家庭社交与个人独处的多重需求。
图片来源视觉中国
更值得关注的是，上叠赠送闷顶层（层高约2.8米，具体以实际交付为准），实际可用面积进一步扩展，可灵活用作家庭书房、儿童活动区或临时客房。分层而居、动静分区、多层空间的立体布局，让上叠实现了当代家庭生活方式的升级。
图片来源豆包
3. 实景现房：确定性即价值
在当前的市场环境下，现房本身就是一种确定性优势。
万科城市之光二期已是全实景呈现
，社区内的游乐区、健身区、泳池、万科物业服务等均已成熟运营。购房者可以实地考察每一处采光、每一个房间的尺度、每一片园林的细节，无需承受期房的时间成本和品质变数。
即买即交房，即买即装修，即买即入住——这对于换房改善的客群而言，意味着生活品质的无缝衔接。
PART.03
政芯与繁盛——
东海CBD的全维资源矩阵
1. 政务核心：城市红利的原点
项目紧邻泉州市政府、市行政服务中心，处于泉州行政中枢辐射圈。政务核心的所在，向来是城市资源最密集、公共配套最优先、发展规划最确定的区域。这不仅意味着生活便利，更意味着资产价值的长期稳定支撑。
“四朵金花”——泉州图书馆、大剧院、科技馆、文化宫，咫尺可达。文化艺术的气息，成为日常生活的背景。
2. 商业集群：高端消费一站式满足
已开业：ITC万科中心、万科里商业街，满足日常品质消费。
即将呈现：泉州万象汇（在建中，预计2027年投用），将进一步提升板块商业能级。
星级酒店：悦华酒店、荣誉酒店等环伺，商务宴请、亲友下榻皆从容。
3. 教育配套：公办优质资源全程覆盖
社区内配建
博泽幼儿园；小学划片丰泽区第二实验小学东海校区；初中可参与泉州一中、泉州五中摇号，或划片东海中学
。从幼儿园到初中，形成全链条公办优质教育矩阵。（注：具体入学政策以当年教育局招生文件为准）
4. 交通枢纽：环湾同城的强心脉络
丰海路与滨海街双主轴交汇，快速通达全城。百崎大桥加速建设中（预计2026年通车），厦漳泉城际铁路R1线（规划中具体动工及通车时间以官方发布为准）、晋江隧道等重大交通工程持续推进。未来，从项目出发可便捷通达泉州动车站、晋江机场，融入厦漳泉都市圈。
PART.04
资产研判——
为什么现在是入手叠拼的“窗口期”？
1. 价格体系的竞争力
此次获批售的叠拼， 均价约1.8万元/㎡。对比同板块其他改善型产品，这一价格具备十足性价比！
而随着后续土地供应减少、新房库存见底，这一批现房叠拼，是东海CBD核心区值得珍藏的硬核资产。
2. 自住与珍藏的双重价值
从适用性来看，这批房源“适合当下换房和珍藏级的资产”。这一定位非常精准。
换房改善：对于三代同堂、二胎家庭，叠拼的分层格局能完美解决代际隐私问题。下叠的长辈房、主卧套、儿童房分层设置；上叠的露台与闷顶层，为孩子和宠物提供自由天地。无需再因居住空间不足而频繁换房。
珍藏级资产：在核心城市的核心地段，低密度、亲海、现房、高得房率，每一项都是资产硬通货的标签。而当这些标签集中在最后81套上时，它的收藏意义已经超越了单纯的居住功能。
3. 二手置换的绝佳窗口：卖一套高层，换一套海景叠墅
根据公开房产平台数据，
当前市场上万科城市之光二期的二手房源中，高层产品挂牌单价普遍在
1.8万-2.3万元/㎡
区间，复式户型挂牌单价更是普遍
超过2.3万元/㎡
。
而本次获批售的一手叠拼，均价仅约1.8万元/㎡。这意味着，对于持有同小区二手房的改善型客户而言，通过出售原有房产置换这批叠墅，在理想情况下可能仅需补充一定资金，便可实现从高层或复式到低密一线瞰海叠拼的居住升级。
（注：实际置换成本需结合具体房源成交价、税费等因素个案计算）
这种“同小区置换”的路径，不仅保留了原有的地段、学区、生活圈层，更实现了居住形态的实质性跃升。在二手房市场平稳运行的背景下，以可控的成本获得不可再生的低密墅居资产，对追求“一步到位”的改善家庭而言，是一条值得审视的现实选择。
PART.05
双资产蓝图——
从叠拼到大平层的全维度改善布局
对于追求更极致视野的鼎豪人群，万科在同一板块布局了 城湾壹号：建面约235-570㎡湾区瞰海大平层，全超白玻幕墙，配备私享会所与云端会所，ESH高端物管体系。
与二期叠拼形成差异化互补——叠拼满足院墅情怀，大平层满足云端瞰海与平层社交。
此外，项目周边还提供 ITC万科中心（五A甲级写字楼，现房销售）及 四期城芯铺（建面约13-281㎡，紧邻商业综合体），为高净值投资者提供多元资产配置选项。
PART.06
收官之声——
81席！东海一线看海叠拼错过再无
万科城市之光二期这批叠拼的入市，对于泉州改善市场而言，不是一次普通加推，而是一个时代的句号。
基于产品的稀缺、一线临海的绝版价值、叠拼产品的超级产品力等，再配上严苛的CBD摇号规则，对于仍拥有摇号资格的家庭来说，绝对是千载难逢的置业良机！
尤其是原本很难进场的CBD非刚需（包含普通刚需），由于产品的门槛以及CBD刚需的消耗殆尽，对于真正有需求的家庭来说，确实值得拿号、放手一摇！
万科・城市之光二期
泉州东海CBD 绝版限量资产
建面约140-789㎡临海叠墅
火热认筹中
泉州【万科城市之光二期】
主力户型为建面约140-148㎡上叠和250-257㎡下叠，另有少量大户型（253-510㎡）及1套类独栋（789㎡）
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