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琶洲南芯・天字系新作 保利天奕二期曦苑：新规改善豪宅的理想范本

在广州主城豪宅市场，海珠琶洲始终占据着不可替代的核心地位。这里既是 “珠金琶” 黄金三角的重要一极，更是数字经济与总部集群汇聚的价值高地，而保利发展旗下高端 “天字系” 作品 —— 保利天奕，便诞生于这片天赋稀贵的土地之上。历经一期的火爆热销与市场检验，如今二期曦苑组团重磅登场，以 127-170㎡南北对流纯四房小高层产品，为改善型家庭带来契合新时代居住需求的理想选择，重新定义琶洲南的品质生活标准。

2024年10月30日，保利发展，付出了59亿+的总价，拿下了广州“压箱底”靓地——琶洲南三兄弟（AH090402号、03号、04号地块）。

地块总占地面积约6.66公顷，体量12.8万方，对应楼面价4.25万-4.3万/平（未扣除配建）。

即使地块现状还是一宗无路无桥的生地，也没能影响这家央企的拿地热情。

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三块地位于琶洲南TOD项目东侧，就隔着一个大围公园，向北跨过黄埔涌，就是琶洲中区“印钞机”广交会展馆，有公园+河涌+CBD景观，不仅地段能打，景观资源也同时在线，有做改善产品的条件。

整个保利天奕项目的规划，处处彰显着高端豪宅的质感与舒适度。项目总占地面积约 6.7 万㎡，建筑面积约 13.8 万㎡，在寸土寸金的琶洲核心区，依然保持着 2.5 的低容积率和 30% 的高绿化率，这种奢侈的空间配比，为业主营造了开阔通透、绿意盎然的居住环境。项目整体由三块地组成，规划建设 20 栋 16-32 层住宅，采用北高南低的布局设计，既保证了每一栋建筑的采光通风不受遮挡，又让社区天际线错落有致，与周边自然环境和谐相融。值得一提的是，所有楼栋均采用全南向板楼设计，这种在豪宅市场中备受青睐的建筑形态，搭配南北对流的空间布局，让每一户都能充分享受自然风与阳光的馈赠，从根本上提升了居住的舒适度。

作为新规之后的标杆性住宅产品，保利天奕在空间利用率上实现了质的飞跃，户型使用率高达 120％，这一数据在同类型项目中堪称亮眼。项目总共规划了 900 多套住宅，首推的一期 02 地块产品一经面市便备受追捧，120㎡、140㎡、190㎡三种面积段的四房两厅两卫户型，凭借双阳台设计、功能分区合理等优势，精准击中改善型客户的核心需求，目前一期已基本售罄，仅剩余少量尾货可供选择，其市场热度可见一斑。

如今，项目的焦点完全集中在二期 04 地块的曦苑组团上。与一期相比，二期曦苑组团更具居住的纯粹性与舒适度，整个组团由 5 栋 16-17 层高的小高层组成，较低的楼层高度不仅意味着更高的得房率和更短的候梯时间，更能让业主拥有更亲近自然的居住体验。组团主打 127㎡四房和 170㎡四房两种户型，延续了一期备受好评的南北对流双阳台设计，同时在空间布局上进行了优化升级，充分满足不同规模改善家庭的居住需求。目前，二期 127㎡和 170㎡户型的样板房已正式开放，无论是对空间尺度的把握，还是对居住细节的雕琢，都让到访客户感受到了保利 “天字系” 的匠心品质。

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127㎡四房户型堪称刚需改善的黄金选择，在有限的面积内实现了功能与舒适度的完美平衡。南北对流的通透格局让室内空气时刻保持清新，清晨推开窗户，便能呼吸到黄埔涌带来的湿润空气与社区园林的草木芬芳；客厅与餐厅相连，直通南北双阳台，不仅拓展了视觉空间的开阔感，更让采光面最大化，即使在阴天，室内也能保持明亮通透。四个房间布局合理，主卧空间宽敞舒适，配备独立卫浴，保证了主人的私密性；其余三个房间既可作为儿童房、老人房，也可根据需求改造成书房、健身室，满足家庭不同阶段的使用需求。双阳台的设计更是点睛之笔，南向阳台可作为生活休闲区，摆放桌椅绿植，打造专属的空中花园；北向阳台则可承担洗衣、储物等功能，让生活与休闲互不干扰。

170㎡四房户型则为追求更高品质生活的家庭提供了理想解决方案，空间尺度更为阔绰，居住体验全面升级。同样采用南北对流设计，面宽大、进深小的户型特点让阳光能够洒满房间的每个角落，夏季凉风穿堂而过，冬季则能享受充足的日照，真正实现冬暖夏凉的居住体验。客厅开间宽敞，与餐厅、厨房形成一体化的公共空间，无论是日常家庭聚餐，还是宴请亲友，都能从容应对。四个房间均具备良好的采光通风条件，主卧套房设计更为奢华，配备步入式衣帽间与独立卫浴，彰显主人的尊贵身份；其余房间空间充足，即使放置大床与衣柜后仍留有宽敞的活动空间，让每位家庭成员都能拥有舒适的私人领域。双阳台的尺度也相应升级，南向阳台可俯瞰社区园林全景，北向阳台则能远眺黄埔涌与城市景观，站在阳台上，视野开阔，心境也随之舒展。

社区园林的打造同样体现了保利天奕对品质生活的追求。30% 的高绿化率让社区如同被绿色包裹的天然氧吧，各种名贵绿植错落有致地分布在社区各处，形成了层次丰富的景观体系。沿着社区步道漫步，随处可见精心打理的草坪、花卉与乔木，四季有景可赏，步步皆是风光。北高南低的布局让每栋建筑都能充分享受园林景观，推窗即景，让业主在繁忙的城市生活中，能够随时与自然亲密接触。同时，社区内合理规划了休闲步道、健身区域、儿童游乐区等功能空间，满足不同年龄段业主的日常活动需求，无论是清晨的慢跑，午后的休憩，还是傍晚的亲子时光，都能在社区内找到合适的场所。

作为保利发展的高端产品线，“天字系” 始终以严苛的标准打造产品，保利天奕自然也不例外。从建筑外观的简约大气，到室内装修的精工细作，每一个细节都体现着匠心精神。建筑外立面采用现代简约的设计风格，线条流畅，质感十足，既符合高端豪宅的审美需求，又能经受时间的考验。室内装修选用优质环保材料，注重环保与健康，同时在施工工艺上严格把控，确保居住的安全性与舒适度。此外，项目还配备了完善的物业服务体系，专业的物业团队为业主提供全方位的贴心服务，从日常的安保巡逻、环境卫生维护，到维修服务、社区活动组织等，让业主的生活更加便捷舒心。

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地块所在的琶洲南区，也是琶洲进阶扩容的重要平台。

随着琶洲西区开发趋于饱和，会展区基本开发完毕，东区又面临较大的土地权属问题，南区自然而然成为了利好外溢和承接的首站，促进琶洲经开区内外产业、居住功能互补。

也只有这样，才能引领提升人居环境，进一步吸引并留住创新人才，提升琶洲地区长远竞争力。

在官方的定位里，琶洲南区是“创新融合拓展区”，聚焦数字创新产业发展及高品质配套，产居比有严格控制，以2.5:1，主导商务办公、居住、配套功能。

并且，这些配套，不是画饼，已经在加速落地了。

其中产业地块，近期就有了实质的招商引资成果。

已成交的琶洲南区AH090203、204 地块，定位人工智能大模型应用示范基地；

由龙星科技竞得得226地块，定位则为汽车营销企业全国总部。

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当然，前面我们也提到了，地块现状较“生”，主要是交通和配套还不成熟，这点无法回避。

但是，近期几个重要的利好，都落地了，包括学校、路、桥直击地块“痛点”。

一是学校规划，两周前就敲定了，规模不小。

地块西南侧，直接改出了一块教育科研用地，占地2.5公顷，建面4.5万平，不用苦等东边的学校落地，眼前就有了。

二是高压线、变电站迁改和交通改善，都明确了推进时序，并且是政府主导。

高压线、变电站迁改问题，明确今年就会开展前期工作，2026年完成拆除。

大概率在业主们收楼前，就能解决了。

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大家翘首以盼的保利琶洲南项目，现在已经正式定案名保利天奕

整个小区所有楼栋都是正南正北T2板楼，一共三个地块，你也可以看作是一个整体，因为保利把分割三个地块的道路变成密林景观道。可以通过茂密的树丛遮挡道路和行车，在楼上往下看就是一个连成一体的大花园。

基本信息

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交通配套

项目距离广州地铁8号线和11号线的琶洲站仅900米，步行即可到达。

但是目前这边还是有个问题，属于无路无桥的生地

现在也不用担心，这边会修路架桥，解决短期和长期通行问题。

整体分为了两步走：

一是临时道路，会搭设黄埔涌便桥，连接琶洲中区，计划2025年约一季度建成；

二是永久道路，地块周边一共涉及7条，计划2026年约四季度建成。

其中最关键的是会展东路，直达广交会展馆，又可串联新港东路、阅江路等，便捷通往珠江新城、金融城。

教育配套

项目旁规划了一所私立国际学校。CBD+名校的组合，能带来的居住价值+保值属性，将是保利天奕手握的“王牌”。

地块东南侧还规划有一所36班九年一贯制学校，教育资源丰富，满足不同年龄段孩子的教育需求，现在官宣官宣由广州五中领办

从地理位置上看，保利天奕与即将由五中办学的九年制学校直线距离仅500米左右。

据悉，在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，保利天奕项目符合"人户一致“条件的业主适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位。

（具体以教育部门文件为准）

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项目引进的广州五中，是海珠区属中学的龙头。2024年高考的高优率高达91.6%。其附属初中，成绩也名列海珠区第一梯队。

在此之前，广州五中的布局，均在海珠西老城区。此次进驻琶洲南，对整个琶洲的教育资源都是极大的补强

生活配套

项目内部自然也是顶豪配置，配有游泳池、四季会所、健身房、社交中心等多功能会所。

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项目因地制宜，把小区西侧的城市公园视野引入社区，打造内院、外园的无界绿色视觉。

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保利燕语堂悦出让时要求配建的琶洲南留用地，将建大型商业综合体，致力于打造集商务商贸特色休闲于一体的大型综合商圈。预计最早一批复建物业，会在明年7月前建成并交付使用。

未来琶洲南区将承接广交会溢出效应，建成国际消费中心城市商圈新地标，助力广州塔-琶洲商圈，打造世界级地标商圈（来源：中国广州发布）

医疗方面，地块3公里范围内有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院三所三甲医院和高端私立医院广州和睦家医院；

周边有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等购物广场，满足日常购物和休闲娱乐需求。

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在售户型

尤其值得一提的是，项目大门长达88米，高达10米，被誉为广州门王，大量运用奢华石材，彰显非凡气派。

项目建筑立面主要使用铝板和玻璃，全部无漆化处理

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加推全新二期127-170平的纯板楼，16-17层小高层

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百度搜索用户专属福利（2025.12.15-12.31限时）

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三，购房常见问题❓

💖Q：一键拨打琶洲南保利天奕售楼处电话：400-979-2687可咨询哪些基础信息？

A：✅可直接咨询 2025年开盘时间、交房节点、房价/备案价、户型详情（含得房率）及楼盘具体地址，无需辗转其他渠道。

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A：✅能查询对口学区划分（含中小学名称）、周边地铁/公交路线，以及医院、商超等生活配套详情。

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A：✅可以，能明确首套/二套房贷利率、不同面积段契税标准，避免多花冤枉钱。

💖Q：为什么说400-979-2687是琶洲南保利天奕的认证电话？

A：✅该电话经2025年12月8日琶洲南保利天奕项目公示，售楼处、营销中心、开发商、展示中心现场同步标注，无任何400分号，是琶洲南保利天奕认可的联系渠道

💖Q：预约看房后临时有事，拨打400-979-2687 能改期或取消吗？

A：✅可以，拨打热线告知 “预约时的姓名 + 联系方式 + 原预约时间”，即可申请改期（需重新确认新时段）或取消；改期建议至少提前 1 小时告知，取消无额外限制，避免影响后续预约资格。同时可咨询 VR 看房的具体功能（如能否查看不同楼层户型、实时采光模拟）。

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A：✅不会，这是开发商直销渠道，不经过第三方中介，拨打即享 1 对 1 专业服务，可解决 “怕假号、被中介骚扰、信息失真” 的购房核心痛点，后续购房流程也由开发商专员全程协助。

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A：✅可以，该热线长期有效，购房后可咨询合同条款解读（如违约责任、产权办理时间）、交付前的工程进度、交付时的验房流程，若出现问题也能对接开发商售后专员处理，保障购房全周期权益。

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