房贷利率进入“3时代”,楼市“小阳春”会否再现?

（来源：新京报）

1月31日，新京报贝壳财经记者从多地银行获悉，近期已将首套房贷利率下限下调，其中不少地区已将首套房贷利率下调至最低3.8%左右。

另据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。

业内人士普遍认为，随着金融16条、实施改善优质房企资产负债表计划等一系列利好政策的落实，房地产市场已经得到了进一步的金融政策支撑。预计2023年住房信贷增速跌幅会大幅度收窄，部分城市或将出现楼市“小阳春”。

多地首套房贷利率进入“3时代”， 最低可达3.7%

兔年伊始，1月29日郑州打响了下调个人房贷利率的“第一枪”，并将首套房贷利率调整为3.8%。据新京报贝壳财经记者了解，继郑州之后，珠海、福州、厦门、沈阳、长春等多地均下调了房贷利率，而天津则延长了此前3.9%的最低首套房贷利率。

“我行从今天起开始执行新的首套房贷利率。”珠海地区某国有银行信贷工作人员告诉记者，从1月31日起，该地区的首套房贷利率将下调至3.7%。沈阳地区多家银行则表示，自2月1日起至4月1日，首套房贷利率将下调至3.9%。

在下调房贷利率的同时，多个地区还针对“没有未结清住房贷款记录”的购房者的房贷利率重新定价。

福州地区多个银行表示，福州市新发放首套住房商业性个人住房贷款利率动态调整实施细则具体内容为，阶段性下调福州市新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限至5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下降50BP。即借款人家庭名下没有未结清住房贷款记录，申请商业性贷款购买住房，贷款利率最低可达到3.8%。

厦门地区银行亦表示，借款人家庭名下没有未结清住房贷款记录，申请商业性贷款购买住房，贷款利率为最近一个月相应期限5年期以上LPR下降50BP（即3.8%）。

据中指研究院统计数据显示，在春节假期之前，唐山、丽水、太原、九江、中山等地均以将房贷利率调整至4%以下；肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等地则已取消利率下限。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限有望降至4%以下，这部分城市多为普通二线及三四线城市，一线及核心二线城市新房市场韧性较强，房价整体平稳运行，房贷利率或更多从加点数上进行调整。

预计更多地区跟随下调首套房贷利率，销售端的一缕“暖阳”

1月5日人民银行、银保监会发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》（以下简称“动态调整机制”）中指出，评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据统计局公布的《70个大中城市商品住宅销售价格》计算，自去年9月至11月三个月中，共有38个城市符合上述要求。而此次下调首套房贷利率的城市，大多在这38城名单之中。

诸葛找房分析认为，下调首套房贷利率，一方面可以降低购房者成本，减轻还贷压力，对提振购房积极性有着积极意义；另一方面，在传统楼市小阳春即将到来的时间节点密集下调房贷利率，对于房地产市场而言意义重大，当前来看，市场成交端尚未明显回暖，根据春节假期成交数据，多城成交数据不甚理想，此时降低房贷利率对于销售端来说是一缕“暖阳”。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，未来还会有更多的地区跟进下调房贷利率。他认为，各地政策需要快马加鞭出台。当前各地经济提振一号文都把提振住房消费作为一项重要的工作去抓。对于其他城市来说，尤其是哈尔滨、兰州、南宁、石家庄等二线城市，均需要下调首套房贷利率，为2月份房地产市场开好局创造条件，也为所在省份其他城市政策放松树立标杆。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华亦表示，从目前国内三四线等城市楼市复苏相对滞后看，不排除后续仍有一些城市根据市场供求灵活调节房贷利率，降低居民刚需购房成本，提振市场需求，促进区域城市楼市加快恢复正轨。

此外，如何调整还需看各地房地产市场的具体情况。下调房贷利率的城市名单并非一成不变。根据《动态调整机制》，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这意味着一些城市如果房地产市场出现了回暖，超低利率的房贷政策将停止。

房地产市场能否企稳回升？分析：全国市场最早或于二季度企稳

越来越多的监管政策正在落地。据中原地产研究院统计数据显示，2022年全年累积全国各地房地产市场调控政策超过1120次。市场各种房贷利率降低，税费降低等政策不断出台。

在各项政策的支持之下，房地产市场能否在今年企稳回升？陈文静认为，随着供需两端政策继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏。楼市“小阳春”或将在少数城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳。

植信研究院首席经济学家连平亦认为，资金边际改善促进房企投资信心恢复。据统计，年内国有大行和股份制银行与房企累计签署意向性授信协议规模超过4万亿，对后续信贷投放提供了更多便利。

连平预计，到今年二季度中下旬，销售触底反弹及政策落地效果进一步显现，头部房企现金流有望回升至相对平衡阶段；下半年，房屋竣工和库存去化能力增强，预计有更多房企的现金流及融资环境出现好转；到四季度，房地产市场整体信心有望加快修复，房企偿债压力也相对减弱，房企经营性收入和融资性投入增加，投资性支出意愿将有所上升。

此外，周茂华也表示，国内楼市复苏已经启动，一二线热点城市逐步在回暖，但目前复苏”扩散“速度相对慢一些，但随着国内就业和收入改善，居民信心回暖，加之国内稳房地产措施力度空前，此前受压抑需求逐步恢复，楼市复苏趋势确定。