2021年排名前列千人摇!「融创青雲壹号」选房攻略 务必收藏!

融创青雲壹号，位于虹口内环内，是近十年没有新盘入市的鲁迅公园板块少有在售新盘，本次推出3幢楼237套房源，截至发稿，认筹1040组+，也是2021年排名前列认筹破千的项目。

作为“久违”的全新盘，融创青雲壹号不仅填补了板块新房长期供应的少有，还做出了内环“超级抢手”的百平户型！

本次取证均价10.5万，比之前一直传说的12万要低，且1000w+能入住内环内三房，机会真心不多，要知道很多中环三房也要这个价了。

目前市面上内环内新房资源稀缺，户型也是偏大，新房总价动辄两三千万！静安天御2400万+，泰府名邸3000万+，西康路2000万+，黄浦董家渡2500万+…所以这个1000w+内环内3房，性价比就不多说了~

内环内新盘有多稀缺已无需多言，对于认筹的客户来说，如果摇号运气好的话，如何落位这个来之不易的选房机会呢？

特别君经过仔细研究户型、房价、光照、价差等因素，为大家做了一份详细选房攻略，祝大家都能选到一套合适自己的房子。

严肃声明：买房大事各有观点，本文仅为《楼市特别》编辑部观点，仅供参考，不构成买房决策，拍砖请轻拍~~如有补充选房角度，欢迎留言讨论~

户型分析

本次项目共推出3幢楼，位于社区南侧，即青云路上的1、2、3号楼，项目西南侧即本次推出的3号楼旁边是规划的公共绿地；东侧即1、2号楼又临近俞泾浦河道，整体环境还是非常不错的。

项目推出的户型面积比较多，其中1号楼为洋房产品，建面为约126平4房2厅2卫、约220平顶层复式户型。

2号楼建面有约108平2房2厅2卫、约118平3房2厅2卫、约134平3房2厅2卫、约145平3+1房2厅2卫、约173平4房2厅2卫户型。

3号楼建面有约104平2房2厅2卫，约113平3房2厅2卫、约124平3房2厅2卫户型。

接下来逐一分析。

约126平4房2厅2卫

1、洋房产品在市区中是非常稀缺的，得房率非常高；2、房型方正，三开间朝南，通风采光较好，是当下很受客户欢迎的设计；3、户型南北通透，且有南北双阳台，通风效果良好；4、都为明厨明卫设计，通风效果非常好；5、有储物空间，且没有浪费面积，实用性强。约220平顶层复式

1、洋房顶复实际上是两层楼叠加一起，室内设有独立楼梯；2、得房率高，空间利用充足；3、房型方正，上下两层算在一起是多开间朝南，采光良好；4、全部都是明厨明卫设计，舒适型非常好；5、室内无浪费空间，适合高端改善买家购买。约108平2房2厅2卫

1、房型方正，全南房，通风采光较好；2、主卧套房设计，并带有衣帽间，但主卧套内卫浴为暗卫，通风不佳；3、室内带有储物间，功能性较好；4、位于中间套户型，通透性较差。约118平3房2厅2卫

1、房型进深较长，只有两开间朝南，采光一般；2、南北通透格局，通风效果良好；3、客餐厅位于户型中间，竖厅设计，东西朝向，带有飘窗，采光一般，这是为了欣赏窗外河道景观；4、主卧套房卫浴为暗卫，通风效果不好。约134平3房2厅2卫

1、房型方正，三开间朝南，通风采光较好；2、动静分区非常明显，具备舒适型；3、整个户型南北通透，采光、通风较好；4、明厨明卫，通风效果良好；5、户型无浪费面积，实用性强。约145平3+1房2厅2卫

1、房型方正，三开间朝南，通风采光较好；2、户型南北通透，且有南北双阳台，增大空间使用率；3、客厅为大横厅设计，采光面增大；4、明厨明卫，通风效果良好；5、户型无浪费面积，实用性强。约173平4房2厅2卫

1、该户型是放大版的145平户型，房型方正，四开间朝南；2、户型南北通透，通风采光较好；3、明厨明卫，通风效果良好；4、户型无浪费面积，实用性强。约104平2房2厅2卫

1、房型方正，全南房，通风采光较好；2、主卧套房设计，并带有衣帽间，但主卧套内卫浴为暗卫，通风不佳；3、室内带有储物间，功能性较好；4、位于中间套户型，通透性较差；5、该户型与108平户型几乎一致。约113平3房2厅2卫

1、房型进深较长，只有两开间朝南，采光面较少；2、南北通透格局，通风效果良好；3、客餐厅位于户型中间，竖厅设计，东西朝向，带有飘窗，采光一般，这是为了欣赏窗外公共绿地景观；4、主卧套房卫浴为暗卫，通风效果不好；5、此户型与118平户型几乎一致。约124平3房2厅2卫

1、房型并不方正，且只有两开间朝南，采光面较少；2、南北通透格局，通风效果良好；3、明厨明卫，通风效果良好；4、带有独立储物间，功能性较好；

价差分析

该项目均价10.5万/平，由于推出的产品不同，每个楼栋的定价也都有较大区别，具体定价规则如下：

1、1幢楼为洋房产品，稀缺，每个楼栋的均价都突破了11万/平以上，是本次定价较高的楼栋；

2、2幢楼位于1幢楼北侧，有5个户型产品，基本与均价持平，但2幢楼6号02室173平价格较低，只有98690元/平，有一定性价比；

3、3幢楼基本与均价持平，即便外部有景观绿地，均价也无太大起伏。

我们所统计的每个楼的栋价差是上下楼之间的价差，这样对比会有一些规律可循。

1、1幢楼洋房每层楼价差很大，其中1号01室、2号02室二楼比一楼贵出约1.15万元价差，3-5楼每层相差约2300-6300元，且楼层增加，价差缩小；顶楼复式虽为220平大面积，但价差回落，与楼下相差约2.1万元；

2、2幢5号楼4楼以下价差较大，普遍每层相差3200元左右，但5号楼01室3楼以下价差较大，2楼比1楼贵4800元，3楼比2楼贵8140元，购买这幢楼的低层需注意；5楼以上价差缩小，每层相差420-650元之间；顶楼价格回落，比楼下低约1700元，基本与16楼价格一致；

3、2幢6号楼4楼以下价差较大，其中6号楼01室2楼价差较大，与1楼相差7500元/平；3楼与2楼相差约1500元，4楼与3楼相差约4500元；5楼以上每层相差约400-600元，且楼层越高，价差越高；顶楼价差回落，比楼下低约1600元，基本与16楼价格一致；

4、3幢17号楼5楼以下价差较大，约2000-7000元，其中4楼价差相对缩小，比楼下高约2000元，5楼价差较大，比楼下高约7000元，所以都是低楼层，4楼反而更有性价比；6楼以上价差逐渐缩小，约400-600元，且楼层越高，价差越高；顶楼价差回落，楼下低约1800元，基本与14楼价格一致；

5、3幢18号楼定价策略与17号楼基本一致，5楼以下价差较大，约2000-7000元，且4楼价差相对缩小，比楼下高约2000元，5楼价差较大，比楼下高约7000元，6楼以上价差逐渐缩小，约400-600元，且楼层越高，价差越高；顶楼价差回落，楼下低约1700元，基本与14楼价格一致。

光照分析

开发商在制定均价时参考的主要是面积、景观和周围不利因素，其中光照是个重要指标，我们根据冬至9:00-15:00满窗时长为基准来测算项目每栋楼的采光数据。

上海寸土寸金，能在内环打造一个相对低密住宅来说并不容易，该盘整体采光在内环新房市场来说是比较优质的，具体来看。

1、1幢楼为洋房产品，由于南面无遮挡，整体采光良好，除了1号楼3楼以下光照时间为4小时，1幢其他楼层光照时间均达到了5小时以上，且2号、3号光照更理想；

2、2幢楼位于1幢楼（洋房）北面，由于前方也没有太多遮挡，采光也比较理想。2幢楼5号只有3楼以下为2-3小时，4楼为分界线4小时光照时长，5楼以上均可达到5-6小时光照时长。

3、2幢楼6号3楼以下2小时光照时长，4楼为3小时光照时长，5楼以上为4-6小时光照时长，且01室采光比02室要理想。

4、3幢楼17号、18号南侧为道路，也无遮挡，采光也同样非常理想，整体来说4楼以下都达到了5小时的光照时长，5楼以上是6小时满窗时长。

总结：可以说融创青雲壹号是内环不可多得的低密住宅，定价也比预期低出许多，再看光照，在没有太多遮挡的情况下，此次开盘的3幢楼采光都非常理想，确实是个宜居社区。

这或也是为何项目首付7成以上，还能有如此之多的高端买家来进行抢购的原因所在。

再对比户型，整体设计基本没有太多弊端，相反很多产品都尽量做到了+1房的设计，符合内环1000多万改善买家的需求痛点，所以此次项目开盘确实不可多得，预祝大家摇号靠前，买到真正喜欢的房子。