伍加健:《珠三角城市更新简介与经典案例分享》

前言

“中国房地产发展之路”是由清华大学杨斌副校长和清华校友房地产协会创会会长聂梅生共同发起，是一门全行业视角的研究生学分课。值此房地产行业面临百年未有之大变局的虎年新春，课程将邀请中国房地产行业的业界领袖走进课堂，与同学们分享他们在国家政策及行业变革背景下的企业创新实践以及个人职业转型发展的经历和体会。

课程围绕两个维度展开：

（1）房地产行业发展历程、正在经历的结构性变化以及未来方向；

（2）在新的理念、技术和需求等推动下，房地产行业的创新实践。

课程分为绪论、新理念、新策略、新模式、新技术、新价值、新需求、新业态等8个分论题，每节课将邀请2位业界领袖进行主题演讲，之后由授课教师主持互动讨论和课程小结。相关课程信息均于“深圳清房协”公众号进行发布。本堂课我们邀请到深圳市润创企业发展有限公司董事长、原华润大冲旧改项目总经理伍加健给大家分享“珠三角城市更新简介与经典案例分享”！

伍加健

清华土木工程系 1991级

深圳市润创企业发展有限公司董事长

原华润大冲旧改项目总经理

01

引言

城市更新又称城市再开发、城市改造、城市复兴、旧区改造或市区重建，是指城市内因为早期欠缺城市规划或是建筑物日久失修，而作出全面或部分性的重新兴建或整理及修缉计划或工程。我国“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展排名前列批城市更新试点工作的通知》，要求积极稳妥实施城市更新行动，引领各城市转型发展、高质量发展，21个试点城市中，没有珠三角的任何城市。

珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区，是我国重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有突出的带动作用和举足轻重的战略地位。2008年3月两会期间，时任总理温家宝对广东提出“建设节约集约用地示范省”的殷切期望。2008年12月，国家发展和改革委员会印发《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，提出珠三角要“实行最严格的耕地保护制度和节约用地制度，提高资源节约集约利用水平”、“创新土地管理方式，建设国家节约集约用地试点示范区”。2008年12月，国土资源部（现自然资源部）与广东省政府在广州联合举行广东建设节约集约用地试点示范省启动仪式，时任广东省委书记汪洋出席启动仪式，时任国土资源部部长与广东省省长黄华华分别致辞，并签署合作协议。

2009年8月，广东省人民政府发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，推动旧城镇、旧厂房、旧村庄（即“三旧”）改造工作；文件是推动至今的广东省“三旧”、“城市更新”工作的坚实基础。珠三角城市群随后各自出台具体政策，推动“三旧”、“城市更新”；以深圳为代表的部分城市总结多年城市更新经验教训，将城市更新有关规定上升为地方性法规（《深圳经济特区城市更新条例》）。已推动近13年的广东省“三旧”改造以节约集约用地为指导原则，强调用地，与国土资源部（现自然资源部）“省部共建”；住房和城乡建设部的“城市更新”试点城市则坚持“留改拆”并举，开展既有建筑调查评估。

02

珠三角部分城市政策要点

1、 广东省有关政策

· 三旧改造范围

（1）城市市区“退二进三”产业用地；（2）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；（3）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；（4）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；（5）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；（6）列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

· 三旧改造的基本原则

（1）政府引导，市场运作；（2）明晰产权，保障权益；（3）统筹规划，有序推进；（4）节约集约，提高效率；（5）尊重历史，客观公正。

· 改造方式

（1）市、县人民政府依法收回收购土地使用权，纳入土地储备；（2）在旧城镇改造范围内，原土地使用权人自行改造，自行改造的，按批准方案实施，不涉及收储再重新出让的过程；（3）在旧城镇改造范围内，市场主体收购相邻多宗地块，集中改造，市场主体收购后集中改造的，办理土地变更登记手续，不涉及收储再重新出让的过程。（4）城市建设用地范围内的旧村庄（即“城中村”），原农村集体经济组织可申请将村庄建设用地改变为国有建设用地；由农村集体经济组织使用的国有建设用地，由其自行改造或与有关单位合作开发；（5）城市建设用地范围外的旧村庄，可由农村集体经济组织或用地单位自行组织实施，并可参照就城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。收回或收购土地的，可以货币方式也可以置换方式补偿或支付收购款。

2009年《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》是现行珠三角各地市城市更新政策的基础，其对“三旧”拆除重建的鼓励力度是空前的：

2、 深圳市城市更新政策要点

2009年广东省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，深圳市在当年10月颁布了全国首部城市更新办法，提出了“城市更新”概念，围绕“城市更新单元”进行了多项创新。

· 深圳模式

深圳将城市更新作为存量土地二次开发的重要途径之一，积极创新，不断完善制度建设，大力推动项目实施，走出了一条多方共赢，适合城市转型发展的新路径，在推动节约集体利用土地、保障城市发展空间、提升城市综合能级等方面发挥了重要作用，成就了城市更新”深圳模式“。

《深圳经济特区城市更新条例》所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：

（1）城市基础设施和公共服务设施急需完善；

（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；

（4）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

综合整治类城市更新是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，采取修缮、加建、改建、扩建、局部拆建或者改变功能等一种或者多种措施，对建成区进行重新完善的活动。拆除重建类城市更新是指通过综合整治方式难以改善或者消除本条例第二条第二款规定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照规划进行重新建设的活动。

3、广州市城市更新政策要点

习近平总书记视察广东时提出城市文明传承和根脉延续十分重要，传统和现代要融合发展，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。要求广州实现老城市新活力，在综合城市功能、城市文化综合实力、现代服务业、现代化国际化营商环境方面出新出彩！

· 政策演变

（1）“三旧”改造阶段（2009-2014年）

以全省实施“三旧”改造为契机，出台56号文和20号文，创立“三旧”改造政策体系，稳步推进旧村庄、旧厂房、旧城镇改造。特点：在政府主导下，允许符合条件的项目自行改造，合理分配土地增值收益，主要以全面拆建模式为主，单个项目推进，侧重硬件设施改造。

（2）“城市系统和谐更新”阶段 （2015-2018年）

出台城市更新“1+3”政策和6号文，常态化有序推进更新改造，形成具有广州特色的“城市系统和谐更新”。特点：更加明确“政府主导”的原则，更多强调综合整治和历史文化保护，确立城市更新“1+3”政策体系，正式改“三旧改造”为“城市更新”。

（3）“战略引领和有序推进”阶段（2019年至今）

出台城市更新5号文，强化城市发展战略引领，有序推进城市更新。特点：强化全市“一盘棋”的要求，统筹生产、生活、生态空间布局，落实广州城市发展战略，以更新为抓手，促进重点项目落地。广州市委市政府提出当前的重点工作是通过城市更新推进旧城、旧厂、旧村改造和专业批发市场、物流园、村级工业园整治提升以及违法建设拆除、黑臭水体治理、“散乱污”企业整治。

· 与深圳对比

广州：（1）在政府主导下，收储更新以及非收储更新皆有一定比例，市场积极性下降；（2）因城中村土地问题的历史包袱相对不重，政府严控复建规模，融资地块为复建服务，压缩开发商利润；（3）对“微改造”的重视程度非常高。

深圳：（1）为了积极引导市场良性发展，深圳事无巨细的制定了各种规则，编制了各种规划；几乎没有政府收储的更新项目，绝大多数为市场运作；（2）因城中村土地问题的历史包袱很重，政府只允许合法比例较高的项目进行更新（合法比例较低的城中村用地按“土地整备利益统筹”模式操作，是一种利益共享的征收模式）；按规划承载力控制建设规模，复建规模和面向市场的建筑规模按总量控制；（3）对“综合整治”的重视程度逐步提升。

4、东莞市城市更新政策要点

· 概述

· 政策体系

· 基本流程

5、珠三角部分城市更新对比分析

03

典型拆除重建案例分享

1、 深圳华润城（大冲旧改项目）

（1）项目简介

深圳南山华润城项目（即华润大冲旧改项目）位于深圳市南山区深南大道与沙河西路交界处、市高新技术产业园区中区东片，占地68.5万平米，是目前广东省内较大的城中村整体改造项目。项目涉及近1000户原大冲村村民、300多户非村民的动迁，约7、8万暂住人口的搬迁及1500多栋房屋（近110万㎡）的拆除。

项目历程

（2）拆迁工作

a) 工作对象：村集体、村民、非村民、合作建房者。

其中合作建房主要指的是村民与包工头合作建房，村民出地，包工头出力和资金帮助建房。建成后的房屋按层数进行比例分配。

b) 改造模式：“政府主导、市场化运作、股份公司参与”

①政府主导：体现在准确掌控方向与节奏、成为旧改各方的“桥梁与纽带”；政府极强的组织与协调能力是推进旧改所必备的。

②市场化运作：企业的专业能力、各种资源的调动能力是确保完成拆迁工作的重要保障。

③股份公司参与：调动起村股份公司的积极性，发挥其主人翁的态度参与并投身到拆迁工作当中，是旧改成败的关键因素。

c) 核心问题：如何建立信心

①政府主导：加大查违力度；2008年7月10日，南山区大冲旧改指挥部成立并进驻大冲办公；2009年3月，村集体物业率先签约并启动拆除；2009年7月，大冲小学率先搬迁；积极协调开放商和村股份公司；南山区政府承诺函。

②市场化运作：全方位、多层次不断加强与政府、村民的沟通，尽快建立和加强政府和村民对华润的信心；优势：央企背景、开发理念；开发理念：综合发展商、大量持有经营物业，“做成、做好、做持久”；补偿标准：市场最优；华润集团承诺函。

③股份公司参与：参观万象城；参观香港华润总部；股份公司法定会议：董事会、股东会；在各类活动如迎春晚会、老人节活动中宣讲旧改。

d) 团队

群众工作三方团队共计100多人，每方30多人。加强管理、加强培训、及时总结、打造强有力的工作团队。真诚自信、尊重业主、不卑不亢。

三方团队架构

e) 群众工作

· 原则：公开透明、依法依规、和谐拆迁、村民优先。

· 具体思路：信息准确、分门别类、轻重缓急、有的放矢。

· 先易后难、先进带动后进：三类人（党员干部、工作人员、积极分子）带头，“滚雪球”。

· 按不同经理部、港澳业主等不同类别村民分别召开多次旧改情况通报会、动员会，加强沟通、宣传旧改、建立信心。

· 在各类活动如开丁节、迎春晚会、老人节活动中加强沟通、宣讲旧改、建立信心。

f) 具体工作流程

g) 拆迁重点

①充分发挥股份公司的作用。②重视宣传、持续造势，理念：科学规划、整体改造、和谐旧改、文明动迁。③尊重村民、村民优先：优先选回迁房位置；优先开工建设及回迁；补偿标准优于非村民；专门的过渡期安置小区。④尊重传统习俗、传承历史文脉。⑤各级领导高度重视，特别是南山区给予大力支持及推动。⑥审时度势、重点突破。⑦围合管理、以拆促签、以拆促清。

h) 主要成效

①2009年3月启动村集体物业签约及拆除。②2010年1月23日启动村民个人物业签约，首日签约率达18%；至2011年9月全部个人物业拆除完毕，7万多暂住人口平稳、和谐地搬离；共拆除物业98万余平方米；共调解纠纷200例，成功调解率达98％。③2011年12月启动回迁物业建设；2014年底实现首批回迁物业交付；2015年实现全部集体物业交付；2016年实现全部回迁住宅物业交付；2017年全部回迁商业物业交付；目前回迁物业的房产证在有序办理中。

i) 经验得失

①旧改是一个艰难而漫长的过程，绝不可贪功冒进。②把握工作时机和关键节点至关重要。③旧改项目一般体量较大、涉及利益主体较多、不确定因素极多，情况十分复杂。④按照“没有条件创造条件，创造出条件绝不错过”的工作思路，把握准工作时机及关键节点。⑤一线团队十分重要，要敢于担当，也需要公司在相关政策及资源方面予以必要的大力支持。

（3）开发工作

a) 项目特征

①项目开发历时长：我司自2007年3月进驻以来，历经近五年时间，才基本完成拆迁安置工作；项目总体开发规模高达280万平米，仍需长达近十年的开发。②拆迁规模大：涉及近1500户村民及非村民的签约，1500多栋楼的拆除及7、8万人口的搬迁。③回迁物业开发量大，建设时间短：回迁物业总量近110万平米，且需在动工后三年内完成所有回迁物业的建设。④自有物业开发规模庞大，功能复杂，开发周期长：自有物业多达近160万平米，功能包括购物中心、写字楼、酒店、住宅和公寓。⑤前期投入大：前期土地取得总成本超100亿元。⑥综合性、高密度开发。

b) 开发目标

①成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆和典范。②成为与深圳未来整体城市形象相适应的新型现代化高尚商业、商务中心及居住社区。③成为深圳高新技术产业园区和华侨城旅游景区的重要配套基地。④承担起华润置地在大型城市综合体产品创新的角色。

c) 开发理念

①项目开发的中长期价值与短期价值并重。②经济收益和社会效益并重。③政府、华润与大冲村民三赢。④关注历史文脉及强调可持续发展。

d) 整体开发策略

①拆迁方面，因回迁物业的类型和开发量已确定，在回迁物业的建设上应在保证质量的前提下，高效开发，做到“又快又好”。②考虑问题应全面、周到、充分，分清轻重缓急。③牢牢树立财务驱动观念，从生意的角度出发，安排开发进度。④合理统筹资金安排，减少资金压力。⑤根据市场及财务状况，做好销售型和持有型物业的开发分配。⑥充分挖掘超大型综合体各功能之间的协同潜力、空间及效率，在规划设计上体现人性化，讲创新、讲品质。

e) 主要成绩

①村民：回迁物业及时交付；物业品质、价值大幅提高；资产合规性彻底解决；集体经济的可持续发展妥善解决；村股份公司团队成长；村民就业问题部分解决。

②政府：彻底解决过去城中村脏乱差、存在严重安全、消防隐患；改善原有一所学校、新增一所学校、三所幼儿园、一座变电站、近9万平米市政道路、大量公共空间及社区配套用房；引进大量科技、金融企业，增加税收及高收入工作岗位。

③开发商：未来稳定经营期持有物业每年租金收入超过15亿元；与集团其它业务产生积极协同；成为深圳乃至全国城市更新项目的标杆、典范之作；极大提升品牌形象及团队能力；增加了城市更新及工程管理方面的人才储备；城市更新项目及大规模工程管理方面形成一套经验和打法。

2、 广州琶洲保利旧改项目

（1）项目简介

琶洲村位于琶洲岛中部珠江南岸，西起琶洲塔公园,南至新港东路,北至阅江路,东至新滘东路，位于广州地铁位于4号线与8号线交汇处东南侧。改造范围总用地面积75.76万平方米，村镇居住用地36.07公顷，村经济发展用地面积18.32公顷，其他用地包括道路、军事、园地及池塘用地共21.37公顷。改造前总建筑面积66.16万平方米，毛容积率0.91，住宅面积58.62万平方米，集体物业面积7.54万平方米，涉及房屋约2308间，常住村民约1300户，人口约5500人。

（2）项目历程

2008年，在广东省委省政府关于三旧改造的统一部署下，借助亚运契机，琶洲村被列入2010年亚运前必须改造的九条城中村之一。一村一策，先行先试，拉开了三旧改造的序幕。于是，琶洲村迎来了历史性的发展机遇。2009年，保利地产摘牌琶洲村，2010年3月进驻，开始动迁；随后半年左右，签约率已达99%，整村基本拆平，同时回迁房奠基开工。2014年，琶洲村开始整村回迁，完成了全国排名前列由开发商主导的规模较大的城中村改造项目。2015年开始，琶洲片区先后吸引了20多家企业总部、40多家五百强企业进驻。

（3）改造成效

“一轴四区”的功能结构细分：以特色商业步行街为主轴，连结滨水居住区、村民安置区、SOHO办公区和商业办公休闲区，建设成为商贸与休闲汇集的会展东翼、品质与文化兼具的国际高端城区，改造后初步呈现出“广州的曼哈顿”这一效果。

经济成效：改造后增加了20万平方米的集体经济物业；改造后村民个人房屋资产升值超4倍。社会成效：琶洲村改造后，释放面积超过800亩的建设用地，所得土地资源，部分用于市政道路、滨江绿化带等市政公配建设、村社物业升级改造、学校等生活配套设施建设。公共服务设施的配套水平大大提高，包括幼儿园、中小学、托儿所、文化室、居民健身场、老人服务站点、社区居委会、肉菜市场等设施一应俱全。

04

典型综合整治（微改造）案例分享

1、佛山岭南天地

佛山岭南天地位于佛山市禅城区祖庙东华里片区中心地段。项目占地面积达65公顷（净用地面积52公顷），总建筑面积达150万平米（商业部分40万平方米左右）。

（1）改造方式：“局部拆建”和“维护修缮”。原则是“修旧如旧”。

政府主导、统一规划、市场运作。2007年，佛山市启动“三旧”改造，出台《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及三个相关指导意见》（佛府[2007]68号）（佛山是较先提出“三旧改造”的，并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的"三旧改造"佛山模式）。2007年，政府出台华东里片区控制性详细规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。东华里旧街区从“旧城镇”改造切入，在2008年2月28日，由香港瑞安房地产发展有限公司启动“佛山岭南天地”工程。祖庙东华里整个古建筑群以“修旧如旧”的方式进行修葺、利用，同时运用现代手法，把整个片区打造成集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区。

（2）更新类型：旧村改造（局部拆建、维护修缮）

佛山岭南天地改造项目是佛山市禅城区祖庙东华里片区的改造项目，当中包括佛山祖庙、东华里古建筑面群更是国家重点保护文物。项目涉及9635户的改造以及3万多人的搬迁补偿，同时保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多的优秀历史建筑。香港瑞安房地产发展有限公司2008年2月28日启动了“佛山岭南天地”工程，项目分5期开发，2020年底项目正式全面投入使用。

2、广州永庆坊

永庆坊前恩宁路北侧，临近粤剧博物馆及西关培正小学，区内有骑楼、竹筒屋以及李小龙故居等历史建筑，场地内具有浓郁的岭南风情以及西关文化特色。永庆坊片区改造一期占地8000平方米，修缮维护建筑面积1.2万平方米。

（1）更新类型：街区改造

恩宁路永庆坊微改造项目是广州市排名前列历史街区微改造更新项目。永庆坊紧邻恩宁路主街，背靠粤剧博物馆。街区内部有民国大宅、李小龙祖居和銮兴堂等历史建筑以及传统民居，是一个典型的广州市老城历史街区。在恩宁路永庆坊微改造项目中，被列入修复改造范围的包括永庆大街、永庆一巷、永庆二巷、至宝大街和至宝西一巷，总面积约为8000平方米。

（2）改造模式—“微改造”模式

恩宁路永庆片区微改造是在维持该指定改造区域内的建设格局基本不变的前提下，通过“修旧如旧，小修小改”的整饰修缮方式对片区进行改造，并且以保护地方历史文化为主要目的对周边环境进行有效整治。在遵循“修旧如旧”的原则下，按照 “政府主导、企业承办、居民参与”的BOT开发模式实施修缮维护，通过政府主导，合理引入市场资源来完成保护文化、盘活旧城资源、改善居住环境等目标。

根据2015年颁布的《广州市城市更新办法》，广州市首次提出“微改造”模式，将城市微改造与城市全面改造共同列为城市更新的重要方式。其中，对微改造有如下定义：“微改造”指在维持城市建筑风格、特色基本不变的情况下，通过对建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化、完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。

（3）改造模式—BOT，政府主导、企业承办、居民参与

BOT：政府负责项目前期安置补偿，以出租7200平方米公有物业15年为条件，引入企业，由企业按照《永庆坊片区微该咋建设导则》负责微改造范围内的公共空间提升、房屋修缮、消防安全、市政提升、产业引入以及商业运营，运营期满，企业无偿将物业交回给政府。

政府主导：市政府-政策引导：《广州城市更新办法》、《广州旧城镇更新设施办法》；市更新局-项目立项；荔湾区政府-责任主体：开展居民安置工作，印发“两则”；荔湾区更新局-组织更新实施；街道办以及社区居委-配合区政府，维护城市更新正常秩序。

企业承办：负责出资对地块内的巷道、广场等公共空间环境品质进行提升，修缮建筑外立面、建筑内部空间改造。负责招商运营、推广营销以及后续物业管理。

居民参与：居民享受微改造所带来的环境改善以及房屋增值，并可自主选择将私有物业出租给企业进行改造、运营，或自行改造自用、出租。

3、深圳南头古城改造项目

南头古城，又称“新安故城”，南头古城保护与利用项目，位于广东省深圳市南山区南头街道、南头古城内。改造规模：占地面积约38.5万平方米，建筑面积约51.7万平方米。

（1）更新类型：城中村综合整治

本次改造对古城内千余座建筑重新修正，其中包括284栋房屋拟定回租的房屋。改造过程中充分考虑到了现有古城居民的安置问题，在改造前协调古城内居民搬迁：对于非股民的原住民，协调南头城股份公司调剂提供短暂租房；还探索异地搬迁模式，对于必须拆除的建筑，在临近更新项目中给予回迁安置等。

（2）改造模式：三方主体协同推进更新

“政府主导+企业实施+村民参与”三方主体联合，协同推进。南头保护修复与特色文化街区改造提升项目由南山区政府成立“南头古城保护与利用工作指挥部”，旨在召集各职能局、属地单位作为参与单位共同推进南头古城更新工作。更新改造的部分：由区政府主导投资建设古城基础设施升级、古建修缮保护、街区打造、文化策展、景观环境提升公共部分建设。规划、设计、施工：万科作为代建单位进行一体化建设管理。后续运营：在政府的指导下，由万科公司、南山区属国企深汇通投资控股有限公司、当地集体经济组织南头城实业股份有限公司合资成立运营公司，共同运营。

4、深圳高北十六改造项目

高北十六创意园地处深圳科技园高新北六道16号，深圳市南山区科技园区北侧。改造规模：占地面积20058平方米，改造建筑面积5110平方米。项目位于南山科技园区北区，在科技园区内区域与其他区域相比差异明显。一边是科技产业的社区，很科技范。另一边是破旧、低密度的街区。

（1）更新类型：工业厂房改造

项目于2017年由深圳市盈投置地改造，2018年建成。整体规划为文化创意园。根据建筑现状，确定改造级别，重建与立面、空间改造结合，现有两栋办公楼以及一座厂房，打造了一个集文化、科技、创意、智慧于一体的园区。

（2）改造效果

项目内部原貌为东鹏特饮厂房，东方信息港的前身，改造前的建筑物较为破旧，大部分处于闲置状态，沿街以低档商业为主。改造后成为一个创意产业园区，属于社区驱动微改造。

5、深圳东门步行街改造项目

东门步行街位于深圳市罗湖区东门街道，深南东路以北，近邻深圳火车站和文锦渡通关口岸。东门步行街在上世纪 80 年代受香港影响成为深圳市形成时间最早、最成熟和较具规模的商业旺区，是一个集购物、休闲娱乐、美食于一体的商业街区。随着城市发展格局的变化，罗湖一家独大局面被打破。其近年来东门商圈发展速度缓慢，且商业档次逐渐下降，空铺率越来越高。

全国步行街发展滞后，国家出台政策推动改造升级

05

城市更新基金融资

1、融资体系—概述

2、融资体系—银行融资

（1）深圳更新项目

银行一般在专规后发放拆迁贷，且根据交易对手及项目情况对拆迁率有不同要求；部分保守的银行甚至要求确认实施主体后方可贷款。2020年下半年开始，尺度又有所放松，有的银行对于比较优质的交易对手和项目甚至可以立项后即可放款。

（2）东莞更新项目

在前期服务商阶段，本地商业银行（如东莞农商行等）可在前期服务商确认后，对项目进行融资，资金用于前期服务商费用以及收购部分物业。大部分银行选择在单一主体挂牌招商方案确认后介入项目，发放更新贷，用于拆迁费用，放款额度基本在总拆迁额度的七成左右。

（3）广州更新项目

上平台前，与村股份公司签署意向书后，某些银行在某些区可发城市更新前融贷款，资金用于物业拆赔；某些银行可发放保证金贷款，资金用途用于缴付保证金。上平台后（签署合作合同后），银行可发放更新贷，用于拆迁费用，放款额度基本在总拆迁额度的七成左右。

3、融资体系—基金融资

（1）深圳更新项目

深圳是大湾区里城市更新基金最活跃的地区，基金数量多，形式多样，总体规模比较大。融资类的更新基金一般在立项后介入，以明股实债模式为主，股权过户及管控是核心；对于某些优质的交易对手，可以在立项前发放少量的更新贷款。纯权益型更新基金在深圳地区也开始出现，是未来的方向。

（2）东莞更新项目

东莞的城市更新政策体系在逐步完善；近两年更新基金的活跃度有所加强，但与深圳比仍有不少差距。旧项目：东莞的更新基金以明股实债为主，主要是权利人自改的旧项目，拆迁风险比较小。新项目：按2018年新规走完供地程序的更新项目比较少，该类项目的基金融资还比较少。

（3）广州更新项目

广州的更新项目规模大，开发商主体信用高，银行介入比较早，更新基金的生存空间有限，一般有两类模式：其一，设立夹层融资基金，与银行融资并存，无法掌控项目，也无股权的实质管控，主要依赖主体信用；其二，通过过户项目公司股东的股权进行明股实债融资。

4、产品设计

5、退出方式

06

未来与思考

城市更新在珠三角地区有着十分重要的战略地位，原因如下：国家重视；城市发展到一定规模的客观规律；地区过往发展快但粗放，需要城市更新着力二次拓展空间。

大片区、重规划。广东省的统一部署；各地市的过往经验表明碎片式更新行不通；大片区落实大项目（产业项目、公共配套设施等），规划在前、法定化，行动在后、精细化。

多种路径并举。不大拆大建、微改造绣花；政府主导、市场主导混合。

产业、城中村。不变的主题。